我是紫沐，这是我第408篇日记。
最近咨询二手房的粉丝变多了。
到底买新房，还是买二手？
其实你能想到这个问题，已经比很多人聪明了。
你别不信，现在很多买家，对二手市场就是零了解。
所以有时候我觉得人挺双标的。
一方面强调买房是件大事，要谨慎要全面。
一方面能完全抛开庞大的二手房体系，只知道跟着软文看新盘。
这对自己辛苦积攒的财富，也太不负责了点。
我觉得买房这件事，概括起来就两步：
1.确定自己的购房需求和购房预算。
2.根据需求和预算，从符合条件的新房和二手房里面，做筛选。
那很明显，在筛选之前，你至少得分清楚新房和二手都有什么优缺点吧。
新房有什么优点？
楼龄新、产品新、得房率高、销售态度好。
具体的不需要赘述，软文上都有。
但二手有什么优点？
很多人不清楚，因为软文不会写。
有人说二手便宜，好砍价。
这说法没问题。
但目前二手便宜和大环境有关，等经济和市场回暖，二手未必便宜。
更懂一点的，会说二手信贷更灵活。
这说法也没问题。
你看最近这么多超贷续命的，就知道二手金融花样多。
但我觉得二手最大的优点，其实是确定性。
你买二手房，所见即所得。
房子的优点是什么，缺点是什么，你不用猜，眼里心里都有数。
与之相比，新房是期房，它存在交付上的不确定。
PPT上的园林、外立面、交标、学位。
和最后交付的园林、外立面、交标、学位。
可以是买家秀和卖家秀的区别。
不确定，就代表了风险。
事实上过去几年，新房货不对板的案例太多了。
而且不是那种小盘，很多还是网红盘。
比如，琶洲南的学位。
比如，海珠保利天珺、滨江上都、湖光悦色的园林和外立面。
比如，新世界云耀、万博和樾府的交标。
甚至，还有很多延迟收楼的，就金融城都有，更别说边郊板块。
所以对比之下，买二手房不用面对这些风险，就是很大的优势。
你买二手，最多一个月跑完手续过完户，你就安心了。
你买新房，得担心个一两年等交付。
万一货不对板，还得继续担心楼盘会不会改，不改怎么办。
很累的。
而且除了交付上的确定性。
新房和二手，在价格上的确定性，也不一样。
一定要记住啊，一买一卖才是闭环，落袋为安才是盈利。
你多少钱把房子买下来不重要，多少钱把房子卖出去更重要。
卖房按的是什么价？二手价。
所以二手房价永远比新房房价更有参考意义。
新房定价，它包含了预期。
比如园林、外立面、交标、学位的交付预期，比如板块的发展预期。
但前面说了，新房交付天生自带不确定性。
甚至可以说，经济越差，这种不确定性越高。
所以新房房价，往往不能反映房子最真实的价值。
只有等新房变成二手，才能看出它到底有多少水分。
老黄埔和万博，就有一堆活生生的例子。
很多前两年的网红新盘，房价原形毕露了。
所以买二手房最大的优点，不是什么便宜或者信贷灵活。
而是它的确定性。
你不用担心交付会货不对板。
也不用担心价格会比新房更虚高。
也只有当你把新房和二手的优缺点都了解清楚。
你才能更全面地思考，到底是新房适合你，还是二手适合你。
接下来的思考和选择，主要还是根据需求和预算去做。
比如说，你买房是为了孩子明年读书。
或者说，房租快到期了，打算直接买房住。
这种对交付时间有要求的购房，明显就只能买二手。
另外说句得罪人的话。
如果你对孩子教育真的很重视，或者短期就要用到学位。
二手名校永远比新房名校优秀。
要想清楚一个概念。
新房引进的，仅仅是教育资源。
这教育资源，最终能不能变成好学位，谁说了都不算。
唯一有资格评价的，只有时间。
所以真正的名校从来都是沉淀出来的，不是贴出来的。
稍微扯远了一点，回到筛选的问题。
预算也是一个筛选项。
比如500万以下，我觉得优先考虑新房是没问题的。
因为这个预算段，对应的板块以远郊和近郊为主。
这些地方有两个特点。
一个，是后续供应量非常大。
一个，是产品对房价的影响，比地段对房价的影响，更大。
所以在边郊和远郊板块，买最新的产品，更能保持长久的房价竞争力。
买新房还是二手。
说到底，就是一道测试买家认知能力和思考能力的考题。
而你的钱包，将对你写下的答案负责。