近年来，随着一系列房地产政策的出台，中国房地产企业也在“蝶变转型”，从解决人民基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。
2024年5月17日，中国人民银行（以下简称“央行”）与国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，业内称之为楼市“5·17新政”。该政策的具体内容包括，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；降低首付比例：居民首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；降低公积金贷款利率：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后的五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%。
同时，央行还表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成但未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
这一系列政策“组合拳”释放出中国房地产市场正迎来一系列调控政策，旨在促进住房市场平稳健康发展，增强居民的购房能力与消费意愿。这不仅为房地产行业带来新活力，也为中国经济的高质量增长注入了新动力。
01
降低居民购房成本
预计保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施三大重点工程建设将与房地产行业调控政策的优化调整结合在一起，成为推动优化房地产行业结构、构建房地产发展新模式的新起点、新抓手、新动能。
取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率限制、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例等政策“组合拳”，有利于减轻居民首付负担和成本，增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为适宜的货币信贷环境。有助于提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费，有效保障和改善民生，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。
考虑到政策的协调性、配合性与共进性，应稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，以更好地满足刚性和改善性住房需求，更好地减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为，更好地提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费。
但也必须看到，单纯依赖下调首付比例、房贷利率等货币政策方式，并不能完全、有效、根本地解决房地产市场周期性、结构性、趋势性问题的叠加。
目前，房地产市场仍在持续寻底调整。相应地，房地产调控应避免过度简化、直线式的“过冷时刺激、过热时限制”政策思路，而应更为深入理解供求关系的变化，更为重视“一城一策”、因城施策、因地制宜的原则，统筹考虑增量和存量问题，做好系统性谋划和供需平衡。
各地应根据自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地调整优化当地房地产政策，用足用好政策工具箱，跟进中央政府政策推出相关配套措施并确保政策落地生效。落实好房地产市场长效机制，才能更快实现房地产市场的企稳复苏和长期健康可持续发展。
在需求端，预计中央和地方政府将继续优化调整政策措施，促进房地产市场平稳运行，更好地满足居民合理的购房需求。特别是一线和部分强二线城市，原有的限购、限售、限贷和限价等限制性措施有望逐步放宽，可能的方向包括分区、定向甚至全面松绑限购政策，调整限价政策，调整交易税费征免年限等财税政策。
在供给端，预计将继续一视同仁地满足不同所有制优质房企的合理融资需求，对专注主业、守法合规、资质良好、经营稳健、具备发展潜力和系统重要性的优质房企予以支持，使其改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，同时将“资产激活”与“负债接续”“权益补充”“预期提升”等环节更好地衔接在一起，协助有市场、有前景、有竞争力、有暂时困难的优质房企提升信用，防范化解项目风险信用风险以及外溢风险，降低融资成本，更好地带动房地产行业的现金流状况、投资活动和并购重组回到正常发展轨道，更好地平稳、有序加快房地产企业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。
此外，预计中央政府和地方各级政府将考虑通过发行特别国债和专项债、金融机构定向提供低息贷款和再贷款、创设专项基金、利用计提的集中供应住宅用地土地溢价资金给予平台公司收购资金支持、先租后售获取共有产权住房出售的售房款等多种融资形式，通过回购未售新房、促进存量二手房去库存、盘活改造非住宅物业、收购土地项目、配建配售保障性住房等方式，以去库存为重点，补充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循环。既可以盘活存量、去化库存，又能为政府公共租赁住房的供给提供有力、有效的支持。
总的来说，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化，以及供求关系和长期趋势的演变，行业将逐渐从总量扩张转为存量上的改造、去库存、消化和增量上的提质、调整、优化相结合。预计保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施三大重点工程建设将与房地产行业调控政策的优化调整结合在一起，成为推动优化房地产行业结构、构建房地产发展新模式的新起点、新抓手、新动能。
02
从增量扩张到存量优化
中国房地产行业正积极塑造一种高质量、可持续的增长模式，这种模式将更加注重项目的长期价值和社会效益。
今年5月，国际货币基金组织（IMF）上调了今明两年中国经济增长预期，预计中国经济在2024年和2025年将分别增长5%和4.5%。随着前期各项宏观调控政策逐渐落地见效，国际组织和金融机构陆续调升对中国经济增长前景的预期，这与中国经济增长在世界主要经济体中依然领先的看法是一致的。
中国经济结构的不断优化和市场潜力的逐步释放，为房地产行业注入了新的活力，同时也带来了前所未有的机遇与挑战。目前，中国房地产行业正处于一个至关重要的转型时期，正从传统的增量扩张模式平稳过渡到以存量优化为主导的新阶段。这一转型不仅标志着行业发展的新趋势，更是对市场深度和广度的一次全面拓展。
在中国经济整体向好的趋势下，我们已看到了房地产行业的积极变化。2024年一季度，电子信息、生物医药和新能源等新质生产力的稳步提升，为房地产市场带来了新的增长点。特别是新能源汽车相关企业，在上海、成都等城市展现出了活跃的租赁需求，反映出市场对这些新兴领域的强烈信心和支持。
我们认为，中国房地产行业正积极塑造一种高质量、可持续的增长模式，这种模式将更加注重项目的长期价值和社会效益。作为国家经济发展的重要支柱，房地产行业在这一转型过程中将持续发挥关键作用。随着转型的不断深入，房地产行业将为中国经济注入更加强劲的动力，推动经济走向更加繁荣、更具创新活力的新阶段，为实现高质量增长贡献积极力量。
在仲量联行今年发布的《全球创新城市指数报告》中，全球创新和人才生态系统排名领先的城市有半数位于亚太地区，其中北京和上海分别位列第2位和第9位。不仅如此，新兴技术领域的专业化发展已成为城市获取新竞争优势的关键领域。以引领投资浪潮的生成式AI为例，过去三年，北京已成为亚太地区吸引最多人工智能风险投资的城市，投资总额达230亿美元，其次是上海（124亿美元）和深圳（77亿美元）。这不仅彰显了中国城市在全球创新版图中的重要地位，也凸显了科技创新在推动生产力质的飞跃中的核心作用。
同时，我们发现，在建设具有全球影响力的科创中心进程中，以上海为代表的产业园区市场承载着众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转型驱动高科技属性行业的快速发展，使园区的产业聚集效应愈发明显，科创氛围日益浓厚，吸引了众多高端科研或战略新兴产业企业入驻。在过去数年间，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车以及游戏五大行业已成为擎动园区租赁需求的主要来源。
新质生产力的核心在于科技创新的引领。这种变革性的生产力发展正在超越传统增长模式，为城市高质量发展提供新引擎，为中国经济塑造新优势指明了方向。
03
开启内容蓝海
人民群众对美好生活的需求始终是房地产业发展的动力，也应该成为房地产企业发展的新动力。
近年来，随着一系列房地产政策的出台，中国房地产企业也在“蝶变转型”，从解决人民基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。
最明显的变化是，过去房地产企业“产品为王”的刚需时代已经结束，如今正迅速向“内容为王”的时代转变，这里的核心理念是“卖生活”。
如何运营好产品，对房企而言是一个新的挑战。在“内容运营”上，特别要在房地产项目的内容中增加复合消费新场景。
以女性消费为例，仲量联行的研究发现，她们是消费领域的“主力军”，并有着不同的角色与需求。“Z世代”少女追求新奇独特的体验，喜欢好看、好玩、有内涵的“个性”化消费场景。而“千禧一代”多数家庭是独生子女，如今一部分人已经成为母亲，“哑铃型”家庭结构让“千禧妈妈”普遍面临赡养老人与养育子女的双重压力，因此她们越发青睐视觉、嗅觉营造出的具有松弛感的消费场景，比如冥想解压空间、复古静谧空间等。当她们成为母亲后，则青睐多元的户外空间，而在面对家庭时，则更偏好同时满足老中幼三代的复合消费场景。
当60后、70后女性步入退休年龄，她们并不服老，可以用“岁月丽人”来形容她们，熟人社交、科技赋能的场景和便捷的生活场景是这类人群的现实需求。随着中国步入老龄化社会，满足这一庞大消费群体的消费需求，为她们提供舒适、安全且有趣的消费体验，或许将成为未来市场开发的关键所在。
总之，人民群众对美好生活的需求始终是房地产业发展的动力，也应该成为房地产企业发展的新动力。通过提供优质产品和优质服务，在向高质量发展迈进的进程中不断寻求发展机遇。“房子只是生活的一个容器，服务才是美好生活的灵魂。”开发商从卖房子转型升级到‘卖生活’，努力成为美好生活服务的提供商，将开启新一片蓝海。
（作者庞溟系仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监；朱建辉系仲量联行中国区零售地产研究与华西区研究部负责人）