北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我一年前买的越秀星樾期房，25年交房。最近在考虑书包房的问题，孩子2027年上小学，有北京户口。买越秀星悦的时候没太在意书包这个事儿，现在想想看有没有什么更能兼顾的方法。有这么几个方案：
1、快上小学的时候，买个占坑房，在旁边再租一个。这个方式觉得越秀星悦买了也不住，有点儿浪费。
2、快上初中的时候，卖越秀星悦置换一个学区房（或者是占坑房），住进去（或者在旁边租一个）。不知道初中买书包房和小学买书包房的优劣势是什么。之前在后厂村上班，现在换到了广安门内，想听听您的意见。
A：
1、初中买学区房的优势，省钱呗。如果是在朝阳区那就有可能省掉全部的溢价，买只对口初中校的就行。其他区的虽然省不了溢价，但持有时间短，能节省资金成本。
劣势就是不是一贯制了。西城的影响大些，不准参与直升。其他区对派位没什么影响，基本都是派位，但学习氛围就不同了，对孩子教育有一定的影响。毕竟孟母三迁买的不是学校，而是学习环境。
2、小学买学区房的优势其实也没什么，常规做法而已，不特殊。然后就是能参与直升，或者说小升初时不吃亏，无论是否参与点招。劣势就是多花钱了，无论哪个区，哪怕是朝阳也得承担学区溢价，东西海更躲不开。
3、这我好像给不了什么建议，只能是家长做决定。只是提醒一下，新房的优势就是自住，空着的话肯定不划算。但出租又吃亏，相当于买辆新车租出去跑滴滴，对装修的损耗较大，还多收不了租金。置换那看情况了，看到时候的行情。
仅供参考。
二
Q:
我是2021年买的恒大**新房，房子倒是交了，但是跌了将近70万，我一个月按揭6千，现在只靠妻子的收入实在扛不住了。我想问问是不是应该卖掉止损，但如果卖掉我们租房也得至少两千，还会损失不少装修和家具的投资。
现在是父母每个月补贴我们一些，但不是长久之计，我肯定是希望保住房子的，但又担心继续探底。而且我妻子的弟弟也和我们一起住，如果卖掉的话总是有些别扭的。
A：
1、这说的不是北京的房子吧？我都没听说过这个楼盘。（后来问了网友说是河南的。这怎么话儿说的？恒大许老板坑到老乡头上了。这小区之所以跌的狠，是因为承诺的质量和配套都没实现，会所球场什么的更是干脆没建，只是交了房，拖累的业主们都赔大发了）。
2、房子是用来住的，如果能满足自住那就尽量保留，这没什么说的，实在扛不下去再说卖掉呗。但按揭6000对应120万左右贷款，这套房原价有200万吗？现在跌了70万，那贷款是不是已经和现在的价值差不多了？
如果是这样的话，那假定你现在没有这套房，有人找上门，说只要你每月承担6000的月供，这套房白送给你，请问是否会要？也就是抛开之前的沉没成本，只谈现在的价值，这套房已经没有价值，得到它只需要每月6000，干不干？值不值？
3、另外也可以计算一下租售比，也就是用现在的价值除以预估租金，看看数字是多少。我不知道你们这是哪座城市，也不知平均租售比，让当地中介给算算吧。如果币值接近于城市平均值，那就说明风险至少不突出，但大盘是否还会下跌我不知道。按说是不至于了，房价跌了这么多，当地的救市政策估计也出台了不少，这么长时间该到底了。
4、其他我没什么建议，实在不了解情况。
仅供参考。
三
Q:
我工作在房山，我媳妇工作在大兴高米店，刚需首套，预算400左右，家里有小孩和老人，准备买小三居。看了狼垡长丰园以内基本都是老破小，不太宜居。目前在关注大兴高米店北郁花园一里小区和大兴俊城觉得有稍微能看得上的三居。
章哥您可以从附近学校质量在大兴整体水平、地段以及未来该片区发展潜力等方面给予一些意见或建议吗？
A：
1、学校质量在大兴都算不错的，景山大兴和教科院大兴，排名在大兴应该比较靠前。但具体的我不清楚，反正房子没有学区溢价，居住的性价比都正常。
2、地段儿怎么说呢，也中等，典型的近郊成熟板块，该有的配套全都有，当年是大兴新城的重点规划区域。不过这也谈不上特殊，北京近郊这种板块很多。
未来潜力还是中等吧。因为是否有潜力主要看规划和待建土地的规模，而成熟板块的规划基本完成，也没有了大型的待建用地，很难引入大型配套，也不会更新产业，所有不太好聊发展潜力。或者说这就是普通地段儿，北京大多数板块都这样儿，不特殊。
3、这我不好给什么建议，我一般都是从投资角度说两句，这俩小区都是典型的自住为主，经济实惠性价比高。
另外郁花园一里也挺老的了，第一批康居工程，开发商是当年的太子党。骏城本名兴盛家园，也是自住为主，经济实惠。如果物业维护的好，那价格走势都应该是板块大盘，不会突出。
仅供参考。
四
Q:
我在北京新天地小区有一套65平房子，想处理掉。加上部分现金，然后在北苑地区买一套总价700万上下的2-3居。想重点考虑新北苑地块，老北苑看了筑华年，新北苑看了世华泊郡，这两个小区优先哪一个？
另外就是看到一些其他房产公号上说新北苑最不建议买世华泊郡，这个为什么啊？新北苑您建议优先什么小区啊？
A：
1、哪个优先，看自己更重视哪方面了。从居住角度说筑华年的性价比更高，从投资角度说新北苑整体的升值率更好，涨的快了也就出现租售溢价，所以性价比就略低了。这看自己的主要需求，各有优劣。
2、最不建议，估计就是从升值率角度说的呗。作为普宅的同等产品，世华泊郡在新北苑算是相对升值低的。但谈不上“最”，那还有公寓和别墅怎么聊啊？
世华泊郡挺好的，社区环境和氛围都不错，物业也挺好。劣势除了离地铁远点儿，还有就是安置房较多。但这也大多都是CBD迁过来的，早期有一部分是前门内天安门棋盘街的老住户，老北京挺好的。
3、我建议优先的也是“新北苑四害”呗。新北苑一共也没几个小区，很容易比较。四害的优势就是更受追捧，但劣势就是价格高点儿了，而且也都有溢价。现在我不知道多少，估计仍然在10%左右吧，不算太高。
仅供参考。
五
Q:
想咨询一下紫竹桥的占坑房（预算350万以内），现在孩子小学一年级（房山区），想小学阶段转入首师大实验小学，您觉得是否合适？该学区未来的对口初中是否理想，会不会差距比较大。
A：
1、小学转入海淀，这怎么能保证呢？因为既然是一年级那就是今年入学的，高峰期，无论哪年转学都是同一届，学位是不太可能宽松的。海淀一般都得是先自己去和学校协商，有学位且同意接收的才合适。之前都是这种政策，如果不接收那就是派位了，谁也不敢保证哪所学校有空位，一般都是不太好的学校。
所以房子可以说合适，350万是很低的占坑儿房了。但全北京除了朝阳，其他区对口转学的概率都不太高，朝阳都不敢保证。
2、对口中学，40%的集团校直升。今年是首师大附中20人左右，其他几个50人左右。如果能直升就很理想，不能的话那就看运气了。今年海淀小升初挺狠的，点招的很少，明年不知道什么政策。
3、怎么叫差距比较大啊？是指首师大系统内部吗？没什么太大差距，因为就算不是点招，入学后也必定是分班，或者分层。反正都是按照成绩和天分来分配资源，各校不会有太大差距。
4、总之占坑儿房没问题，就是转学得看自己的能力和运气，不敢保证对口入学。小升初按今年的政策是凭运气为主，明后年是否恢复点招得再看了。
仅供参考。
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