高境是宝山的“东南大门”，是除了“西南大门”大华外最接近市区的板块。
但是高境2020-2023年的这波房价涨幅完全跑输了大盘，而且最近的回调已经跌回了2016年，变得黯然失色。
高境二村，46m²的户型从4万元/m²涨到5万元/m²，涨了25%后已跌回2016年的3.36万元/m²；
高境一村，45m²的户型从4.2万元/m²涨到5.4万元/m²，涨了28%后已跌回2016年的3.2万元/m²；
逸仙二村、逸仙一村也都是涨幅不超过30%，新近成交价在3.3万元/m²左右，统统跌回2016年。
除了老破小外，高境的次新房涨幅也不尽如人意：
嘉骏花苑，67m²户型从5.2万元/m²涨到6.6万元/m²，只涨了27%；
美岸栖庭二期，95m²两房户型从5.7万元/m²涨到7.3万元/m²，涨幅28%；
美岸栖庭三期，46m²户型从5.3万元/m²涨到6.9万元/m²，刚好涨了30%；
三花现代城二期，54m²户型从6.2万元/m²涨到8万元/m²，涨幅29%；
高境次新房普遍涨幅不超过30%，只有四季绿城、象屿郦城、恒盛豪庭二期个别小区在30%出头。
上述次新房最新成交价在5-6万元/m²，也差不多回到了2016年的水平。
要知道，高境东面的新江湾城房价多在10万元/m²以上，本轮涨了40%以上，二者反差非常大。
宝山东南大门的高境，房价和涨幅为何输得这么惨？这背后隐藏着怎样的故事？
01
高境这个板块不怎么宜居，内部很割裂：
宝山的高境处在静安、虹口、杨浦四区交界处，在很多人口中成了“四不管地带”。
在这个地带行政互有壁垒，一些资源渗透不到，先天注定了高境这个板块的贫瘠和混乱。
有人戏称高境像泰国、老挝、缅甸三国交界的“金三角”区域。
虽不至此，但高境还真的有些“金三角”的影子。
这里的城市界面确实不怎么样，尤其是与杨浦交界的国权北路沿线破破烂烂的：
看到烟草储运的厂房、五金杂货满布的街景，不少人还以为来到了某个十八线乡镇：
扎堆的逸仙新村、高境新村老旧房屋，拉胯的长江国际生活广场商业，都拉低了高境的门面：
高境没有一二梯队的小学初中，也没有好的商业配套，更没有优质的三甲医疗，资源捉襟见肘。
展望四周，静安的彭浦、虹口的江湾镇、乃至兄弟板块张庙、淞南都是穷邻居。
这些地方都是拿来放动迁房的，全是大型的居民区，自然对高境的发展没有什么带动。
大家都背负着穷苦破落的命运，与杨浦的新江湾城富人区形成了鲜明的对比。
而真正让高境陷入困境的，其实是诺大的军事管理区和无处不在的铁路，钳制了区域的发展。
军管区和铁路的存在，使得高境的路网布局不规整，有断头路，同时火车通过对居民出行带来了不便。
殷高西路、高境路、新二路形成了一个五岔口，这个岔口还要过火车，很容易造成拥堵：
在长江南路至何家湾路的铁道口，每有火车经过两旁都会排起拥堵的长龙：
高境新村片区最尴尬，夹在东西两条铁路之间，与火车不期而遇的机率是其它小区的两倍。
这些“硬伤”的存在，在一定程度上束缚了高境的发展，也削弱了区域的房价。
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02
不管是老破小还是次新房，高境在北上海的楼市中都缺乏站位，中产社区成为不了，刚需也做的不够好。
老破小与次新房产品混杂，板块没有置业链条和竞争力，地段不优、交通效率也不高……多各原因限制了房价。
高境的二手房产品比较混杂，既有90年代的老破小，也有新世纪次新商品房，还有新动迁（高杨佳苑）、洋房（泰禾红御）的点缀。
产品混在一起显得不伦不类，在市场上缺乏明确的定位。
逸仙二村和恒盛豪庭的城市界面对比
对于其中的老破小来说，没有XQ的溢价，自然卖不上好价钱。
比如高境新村、逸仙新村成交价都在3字头。
但是鞍山XQ房能卖到十几万一平，没有对比就没有伤害！
北上海中环之外有很多老破小扎堆的板块，高境老破小的竞品有很多，本身不占据竞争优势。
高境和淞南、张庙、通河、共康的老破小都拉不开价差，这一圈都是替代品。
其中淞南地铁和高境差一站，价格还要更便宜些，分流了高境的购买力；
而且张庙、通河、共康属于1号线的价格梯度，受到市区直接外溢，产品比高境更加吃香。
再往南看，彭浦和江湾镇吸走了市区北向通往高境大部分的外溢，在市场上形成了截胡。
本身北上海产业稀少，职住不平衡，与高境同能级的老破小板块太多、竞争太激烈，分流效应很大。
所以高境的房价很容易崩掉，涨幅也跑不过大盘。
身在老破小圈层里，加上硬性条件设施的影响，高境的次新房也很受拖累。
其实在高境这个地方，压根就没有特别好的次新小区，买过来都会很“棘手”。
比如美岸栖庭既是高架盘又是铁道盘，有噪音影响、出行还会受阻；
板块西部片区和夹角区的几个次新房互相有割裂，而且周边全部老破小包围，次新居住氛围不高。
共和新村、彭浦新村、淞南新村对这两个次新片区形成了前后夹击。
现在18号线二期和19号线都未开通，当下高境几个次新小区离地铁站都较远，步行不便。
比如夹角区的四季绿城、象屿郦庭距离长江南路站将近2公里。
长江国际生活广场周边的小区虽然距离殷高西路站近些，但是要过两个铁道口。
和老破小不同，高境的次新房没有上下游板块，周围都被老破小堵死了，置业链条发生断裂。
而且高境的次新房又和新江湾城断裂很大，品质、环境、配套和价格都不在一个层级上。
支撑高境次新市场的，只能是周边的少量地缘客户，市场相对封闭，产生的购买力不强。
考虑地段、价格和城市界面，买高境的次新还不如买共康的次新。
共康是大宁向北外溢的第一站，本轮涨幅很大。
大宁北部的阳城、永和都没有啥好房子，而共康有成片的次新供应，构成了上下游关系。
放大来看，高境虽处中外环之间，但实际的出行效率与外环外的杨行差不多，优势大为降低。
高境地理位置偏东北，导致进城的路线不管是地铁还是高架设置的都是斜的。
且3号线+8号线的组合运力都有限，逸仙路高架要导入拥堵的内环，很不通畅。
高境的3号线进城效率远不如彭浦、张庙、共康所在的1号线，基本上和杨行持平。
从高境的长江南路坐地铁到人民广场需要32分钟，所花费的时间与从1号线宝安公路站出发大致相同：
不只是坐地铁，两地开车进市区的时间也是惊人的相似：
也就是说，高境虽处中外环，但通勤效率相当于杨行，远不如邻居彭浦、张庙和共康。
另外还有一条，无论是老破小还是次新房。
高境的小区车位配比都是极端的低，放大了产品缺陷，也是限制房价和涨幅的重要因素。
可能是限制因素多导致地块不规整，高境的小区都是见缝插针式建设，没地方划停车位。
众所周知，上海的老小区车位配比一般在1:0.5，但是高境新村、逸仙新村都在1:0.1。
本身老公房停车就很困难了，没想到高境把这个难度系数放大了5倍。
高境次新房的车位配比也很低，恒盛豪庭、三花现代城、美岸栖庭都在1：0.8，象屿郦庭在1：0.5，四季绿城在1：0.4，越来越低了。
车位配比的高低体现出了小区档次的高低，配比越高越宜居，但高境把这个不宜居发挥到了极致。
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03
高境的房价起不来、涨幅跑输大盘，和区域的产业也脱不了关系。
在这个四区交界的地带，谁都不想放重产业，生怕给邻居作了嫁衣。
静安、虹口与高境接壤的是最北部地区，都是拿来安放动迁户的，居民区太多缺乏产业的支持；
高境最富的邻居是新江湾城，还有一个五角场副中心站队，但是都没有把高境带起来。
新江湾城起初规划了一个东方硅谷，拥有“东方新硅谷、国际智慧城”的超高定位。
后来还规划了一个很牛的铁狮门双子塔TOD。
可惜东方硅谷变成了一个小小的湾谷科技园，既没有引来国际大厂，也没有培育出行业大牛；
铁狮门项目从出让地块到现在已经建了16年，完美错过了产业发展的黄金时机。
也就是在近一两年铁狮门才终于有了新进展，引来了字节、哔哩哔哩、NIKE等企业，可以给高境人民提供一些就业机会。
再看五角场，曾经是和张江、漕河泾、紫竹齐名的上海四大IT科技园，如今已经找不到自己的位子了。
五角场作为一个城市副中心，商业是成功了，弥补了高境逛街没有好去处的短板。
但是在产业方面却落后了一大截，没有有效辐射高境。
假设新江湾城或五角场成为杨浦的漕河泾，高境把配套做好起码可以变成古美。
但是历史没有如果，高境唯有自力更生，从内部寻找发展的钥匙。
不过由于多方面的因素，高境在转型升级方面不太顺利。
比如3、18号线两条地铁交汇的长江南路站建造的TOD已经烂尾，一楼变成了公交临时停车点：
这么好的门面位置都能“烂”掉，可见高境是有多么地“难”！
高境目前正在贯彻“科创宝山、品质高境”的发展理念，好在推出了新业坊源创全球科创示范区转型项目：
虽然新业坊的办公楼建起来了，商业也陆陆续续开起来了。
但是引进的企业不多、能级也不高，三层的商业体仅限一楼开业，招商引资力度还需要加大。
高境北部一直在规划吴淞创新城，定位城市副中心能级很高，但发展比较迟缓，同样没能带动高境。
前不久吴淞创新城的规划改成了大吴淞，使得发展核心区距离高境更近一步。
如果大吴淞真的发展起来了，那么对高境肯定是利好，就看周期有多长了。
尽管高境还有18号线二期、19号线在建，但是这个利好都包含在了高境的房价中。
这两条线都进不了市区内核，而且19号线要2028年才通车，进展没有那么快。
综合来看，高境属于城市的边角料板块，地段交通很一般，发展局限大，城市界面难以改变，资源无法升级，房价钳制因素有很多。
高境本身缺乏产业支撑，周边的规划也带动不了这里的房价，只能遗憾跑输大盘。
这个板块在北上海的楼市站位中不高，老破小和次新房都没啥亮点，不推荐购买。
不过随着宝山“北转型”的发力、杨浦产业的引进和更新以及北静安的更新改造，高境未来是否也能迎来翻身的机遇呢？让我们拭目以待！
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编辑∣环线咨询