我是紫沐，这是我第407篇日记。
刚需现在迷茫的就两点：
第一，房价还会不会继续跌？
第二，如果要买，该怎么买？
抛开房价和经济、金融之间的关系。
单纯从市场角度，现在房价硬不起来的原因是什么？
是源源不断的新规新盘。
高使用率+低价，把房价卷疯了。
但这场由新房拉动的价格内卷，是有极限的。
毕竟开发商就是个白手套，就算走薄利多销，也得考虑成本。
以前楼市好，做白手套很吃香。
面粉便宜，做成的面包还能卖高溢价。
几千块拿地，几万块出售，还不愁买家，赚得盆满钵满。
但现在白手套不好做了。
现在新房的开发成本，土地出让金和各类税费，能轻松超70%。
而且售价还不能高，高了没人接。
面包的价格，已经和面粉差不多了。
也就是说你买房花的钱，只是名义上是进了开发商的口袋。
真正收款的，其实是开发商背后的金主。
所以想新房继续卷价格，靠开发商做不到。
它背后的金主，才有这个能力。
但金主现在也指望靠卖地回血呢，还想人家给你让利？
所以接下来不管房价还是地价，大概率都是维持现状，直到经济彻底回暖。
想大涨，没啥希望。
但要大跌，也没啥可能。
作为刚需，有实际住房需求，现在出手我觉得没啥问题。
买房要在开发商求你买的时候买。
卖房要在买家求你卖的时候卖。
只有韭菜，才喜欢反向操作。
买在人声鼎沸时，卖在无人问津处。
有朋友说不对啊，我关注的那些新房好像都没降价。
这就是另一个话题，明降和暗降。
什么是明降？
去年卖500万的房子，现在450万卖给你，这叫明降。
但明降不好看啊。
前期买的业主心里会不爽，会维权。
操盘手看到会不开心，怕影响拍地。
就算是买家，出于买涨不买跌的人性，可能也会选择继续观望。
所以现在降价，很多都是玩暗降。
大家津津乐道的使用率上涨，就是典型的暗降。
以前使用率80%，现在给你偷面积到100%。
如果后面市场还是没起色，那就继续放宽，给你偷到120%。
买家开心了，同样的价格，能多一间房。
操盘手开心了，房价平稳不跌，还促进了行业的产品迭代。
开发商开心了，前期业主闹不起来，因为价格确实没降。
这就是暗降的好处。
这甚至不叫降价，叫共赢。
还有很多别的形式，比如分佣。
一套房子，从500万降到450万，太难看。
那这50万换成佣金可不可以啊？
卖一套房赚50万呢，还用担心中介不帮你说话？
所以根本就没有不降价的新房，只是很多暗降操作你没看懂。
暗降好处这么多，谁跟你玩明降啊。
至于刚需房要怎么买，之前写过不少，我挑重点再讲讲。
刚需买房最重要的，是房子要离上班地方足够近。
比如万博上班，那不在乎溢价就买华润，想要性价比就买万博城。
如果只有300左右，那就买万博的二手，再次也是选新造。
而不是为了面积，跑到什么南站、祈福、亚运城。
刚需买房，最重要的就是上班近。
如果有好学校那更好，但不能为了学位在通勤上将就。
把时间省下来，放到事业上，提高你的场外赚钱能力，提高你的现金流。
这才是决定你后续置换能力的基础。
至于什么投资属性，那更不是你应该关心的。
首套房没有投资属性，这是二套房才有资格考虑的东西。
刚需想在一个城市安身立命，有两个重点。
第一，是找到靠谱稳定的工作，打造稳定的现金流。
第二，是在工作地旁边有个窝，让你能安心壮大现金流。
如果连第一点都做不到，说真的，不妨考虑退居二线。
虽然有点残酷，但这里的先后顺序，是不能搞混的。