34套房源6折拍卖，只有1个人报名。
最后，还全部流拍了。
而这些房源，居然还是位于数一数二的传统豪宅区香蜜湖。
不知道当初正价买入的业主们，现在心里是什么滋味。
事实上，这些房源的最大debuff大概就是：
商务公寓性质。
“现在公寓不吃香。”有业内人士直言。
有的公寓业主表示非常后悔：
“亏了大几十万，6折都卖不掉。”
但同时，也有人表示：
名下的公寓，收租12年就回本70%了。
更有人认为：
“我就想买一套低首付、低月供的公寓，自住就好。”
你会选择买公寓吗？
价值超1.7亿的房源，全部流拍！
下次将4折起拍？
在6月底，法拍平台上架了两批位于香蜜湖宝能城市公馆的公寓房源，合计34套房源，起拍价超1.7亿。
两批房源的户型为约72㎡、82㎡、96㎡左右，起拍价约461-634万一套，均价约6.4万/㎡。
但最终却只有1个人报名、无人出价，以全部流拍而告终。
▲34套法拍房源，全部流拍
要知道，这批房源在2020年入市时均价为约10.8万/㎡。
现在算得上是6折出售。
无人问津的原因，除了大众熟知的产权年限、水电收费、邻里氛围等问题，另一大问题是：
交易费用更高。
专业人士告诉@深圳买房计划：
“如果按二手房交易计算，公司产权的公寓增值税高达30-60%。”
而且开发商初始登记的价格一般都很低，会导致税费更高。
不过，拍卖公告并未详细说明这次拍卖的具体税费情况，只表示交易税费由双方各自承担，欠缴的费用则由买方承担。
有分析认为，这批公寓房源接下来将进行二拍，届时起拍价可能是单价4万+/㎡，也就是4折出售。
事实上，法拍公寓一直不受欢迎。
在去年9月-10月，福田皇庭世茂央玺园19套公寓进行二拍，这些房源的权利人同样是开发商。
房源评估价总共超过2.9亿，最终仅2套房源以起拍价成交，其他17套全部流拍。
要知道，当时房源的单价已经低至4万+/㎡，而项目在2020年开盘备案价是8.85万/㎡。
妥妥的半价卖房，却依然大部分流拍。
有人靠租金回本70%
事实上，关于公寓值不值得买，网上的争议非常多。
前段时间，就有网友哭诉：
“几年前180万买入的复式小公寓，现在挂100万都没人要。”
而且，哪怕是按照100万计算，算上租金收益，再减去房贷利息、存款利息，他的亏损都将近70万。
更扎心的是：
其他网友告知，同地段的新房公寓现在只要60+万就能买到。
几乎是亏剩首付。
但也有人表示，自己十几年前买的公寓，成交价+税费+利息+装修一共40多万，出租12年就已经收回了30万。
相当于回本将近70%。
还有人表示，真买不起住宅，现在就想买个小公寓自住，只求低首付、低月供就好，不用四处搬家。
事实上，公寓并非全部都是坑。
有的公寓居住属性强，“半价”就能入住同品质区域；
有的公寓地段好，片区增值就能带飞；
有的则靠高租金回报率，慢慢赚取收益。
香蜜湖：金地香蜜山，成交价7.86万/㎡
和宝能城市公馆一样，同是香蜜湖片区、同是公寓性质，但金地香蜜山在今年5月就成交了一套总价千万的公寓房源。
均价算下来约7.86万/㎡。
甚至2023年还卖出过10万/㎡的价格。
▲金地香蜜山近期成交房源 | @乐有家
而这个小区建成年份为2004年，已经是楼龄相对老的小区了。
但小区环境好，绿化程度高、配套泳池/网球场等，密度也更接近普通住宅，一层3户，居住舒适度高。
而宝能城市公馆一层有9户，公寓下面有底商，还闹出过住宅和公寓业主争抢车位的情况，舒适度相对低一些。
▲金地香蜜山为公寓小区
▲宝能城市公馆公寓部分
另外，福田的商务公寓也可以申请学校，金地香蜜山属于比较不错的侨香学校学区内，虽然基础分比普通住宅低20分，却胜在不限购、价格更低。
就如隔壁的香蜜原著，成交均价高达14万/㎡。
用半价买相似的居住环境，你觉得值得吗？
深圳湾：华润悦府二期，成交价约15万/㎡
不得不说，公寓还得看深圳湾。
在今年3月，华润悦府二期成交一套总价1585万的公寓，面积约105.94㎡，均价达到14.96万/㎡。
▲华润悦府二期近期成交房源 | @乐有家
小区位置优越，位于深圳湾片区，面朝海岸、深圳湾体育馆，与春笋、深圳湾万象城、多企业总部并肩而立。
周边的居住需求大，而悦府作为高端豪宅打造，又不限购，方便总裁们随心购买。
在2017年开盘时，悦府二期的均价就已经高达约12万/㎡。
如今以约15万/㎡的价格成交，大概能有25%的价格增幅，在公寓产品中已经相当不错了。
“顶流”深圳湾1号就更不用说了，目前挂牌均价高达25.9万/㎡，和一众住宅相比，都是天花板的存在。
福田：京基滨河时代，租金回报率约3.9%
虽然公寓的缺点不少，但租金回报率普遍比住宅要高。
比如位于福田的京基滨河时代。
小区约43㎡的房源，成交价208万，租金却能达到6800元/㎡。
算下来租金回报率高达3.9%。
以下为@深圳贝壳研究院 统计的热租公寓，可以看出租金回报率普遍超过3%，比平均约1.67%的住宅产品要高得多。
▲图源：深圳贝壳研究院
从这些角度看，你觉得公寓可以买吗？