上海的房子是都值得买吗？
肯定不是。
即便是上海，很多房子也逃不过三四线房价如葱的命运，迟早会跌到白菜价。
01
全国最出名的房价如葱的地方就是鹤岗，在当地几万块钱就可以买一套房子。
当然今天不是为了写鹤岗，我们之前也写过几次分析，主要是为了引入分析框架。
鹤岗房子不值钱的核心原因就是，鹤岗的人口一直在外流。
东三省近十年流失了上千万人，鹤岗作为一个曾经的煤炭能源型城市，如今人口是只出不进。
当然，这并不意味着鹤岗整个城市的房价都不值钱了。
鹤岗市中心也有总价一两百万的豪宅，著名豪宅博主小艾大叔曾经也拍过一期鹤岗的视频。
鹤岗本地豪宅来自小艾大叔
鹤岗也有自己的房价梯队，总价从2万，20万，到200万都有。
不只是顶豪 ，鹤岗市中心也不乏几十万一套的房子。
说这个案例其实是想说一个逻辑：
即便是一个完全衰败的城市，他只要有人再，就依然会有购买力的分层。
好房子依然会被购买力更充裕的群体去买，率先淘汰的依然是郊区的房子或者市区的老房子——也就是鄙视链末端的房子。
当然鹤岗的整体人口外流，房价注定是持续衰败的，变成白菜价的房子也会越来越多。
而且如果没有鹤岗在网络上的爆火，南方小土豆去接盘了那些一两万一套的房子的话。
那些被淘汰的房产实际价值可以说已经趋近于0，几乎没有任何的流动性。
总的来说，只要房子有人买，他就有价值，而且一定会出现价值分层。
有多少富人，有多少中产，有多少普通人，分别对应需要多少不同类型的房子。
当然，即便是购买力外流，最抗跌的也依然是商品中的佼佼者，毕竟豪宅跌一跌就会有更多的接盘者。
而率先淘汰的依然是那些鄙视链尾巴上的房子。
上海有两百多个板块，分化十分复杂
贵的地方太便宜，便宜的地方太贵
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02
当然，鹤岗其实是一个衰败的购买力模型，我们其实可以建立一个标准城市模型，来说明购买力和房产价值的关系。
“假设一个城市的产业自给自足，人口完全不流失但也不增长，那么这个区域的购买力总量就会比较稳定。”
根据二八定律和资源分配的基本原则，对应的购买力金字塔其实相对也会十分稳固：
一小撮企业主及权贵占据金字塔的顶端，中间一批企业中层和公职人员作为中产群体，剩下的占据大多数就是普通打工人。
购买力一定，那么这个城市的豪宅小区，中产社区和刚需社区分别的需求也是固定的，毕竟建的太多就超量了。
不同购买力的选择，让房子之间产生了价差。
所谓豪宅，中产和刚需的分类，本身其实并不存在，只是购买力选择的结果。
好的房子会被高购买力群体把价格“打上去”，接下来就是依次排排站。
假设这个城市所有房子都是茅草屋，那么最好的那100个茅草屋也一定是会住进去最有钱的100个家庭。
相对应的这些品质好的茅草屋的房价也是最高，就是当地的豪宅。
接下来以此类推，按照房子的品质，不同购买力的家庭住进不同品质的茅草屋。
那么如果楼市增大了供应量呢？
假设这个稳定固定城市新建了50套楼房，那么最有钱的100人就大概率会去去买这五十套楼房，这个城市的豪宅就变成了：
“五十套楼房＋五十套高品质茅草屋”。
当然这是极端假设，现实中肯定有人藏拙不愿意露富，我们就不要纠结这么细，只看大部分群体的选择。
既然搬到了公房里，被富人淘汰的50套高品质茅草屋就会被中产群体接盘，变成中产社区。
以此类推，如果没有新的人口也就是购买力进来，那么必然会有50套最差的茅草屋被淘汰。
03
上面这个模型基本就是一个稳态城市的购买力模型。
1、决定全市所有房产价值的，是全部购买力的总量。
2、购买力增加（人多了或者钱多了），则全市的房子价值都会升高，反之则下降。
3、每一类社区的总数也是有数的，对应的就是那个层级的购买力总量。
4、如果供应变大了，但是购买力的总量没有增加，那么必然会有一部分房子的价值被牺牲，甚至完全被淘汰。
鹤岗就是一个典型的衰退模型，购买力持续外流，整体的房价一定是下降的。
随着人多房少变成了房多人少，一部分市区豪宅就会被降级成中产，也有一部分郊区社区变得一钱不值。
那反过来，如果是个购买力增量模型呢？
比如1995-2015年的上海就是个典型高增量模型。
产业旺盛经济蓬勃，人口大量导入，20年上海人口翻了一倍。
这部分人收入持续在变高，买房又把别的城市的资金带到了上海，上海的总体购买力在持续推高。
相对应的当时的上海城市化水平还很一般，也比较缺房子，尤其缺好房子，因此所有的房子都普涨。
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04
当然，上海这个高增量的过程其实已经在15年左右走向了尾声。
经过2015-2018一波市场行情，消化掉了曾经积压的购房需求，随后市场就变成了接近稳定态的市场。
每年的新增人口十分有限，不可能如之前一般让整个上海所有房子一起涨。
新增购买力有限，购买力的选择是有限的，只会让部分区域吸收更多购买力，这也就是所谓的分化上涨。
反推到地段上，也是一样。
1、当一个城市人口达到稳态后，购买力就会用真金白银投票分出各种档次的房子和地段。
2、上海的城市发展模型很难再造一个新市中心，尤其是市区部分的好地段面积就那么一点点，这时候就一定会形成价值高地。
3、如果后面没有持续的新增人口，这个地段固化就会持续下去，直到下一次人口大浪潮重新塑造一些新地段。
增量有限的市场，新房的供应量就会变成一个很重要的维度。
如果新房的供应量远大于购买力的增量，会极大的降低房子的稀缺性，拉低价格上涨的速度。
同时，也注定会有一部分社区在这个过程中阶层滑落，还有一部分尾部社区被淘汰。
如果都能住大平层，没人会去住老破小。
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05
其实这个模型可大可小。
放大到全国，过去三十年的高速城市化，就是以牺牲广大农村县城的资产价值为代价而实现的。
如今，购买力迁移又变成了从广大三四线向省会和一二线城市聚集，注定会有一批三四线城市的房价如葱。
而作为虹吸终端的一线城市，整体的购买力水平很难衰减，房价水平长期一定是走高的。
当然，前面也提到了分化的概念。
缩小到上海的每个区域，其实也各自会成为一个这样的小模型。
比如各区之间也有各自的壁垒，各板块之间甚至也有，只是没有那么明显。
增量有限的时代，各个小区域之间也会出现你争我夺的竞争态势。
有的区域购买力会增加，另外的就会减少。
或者在区域内出现购买力的转移。
比如五大新城之一的松江新城是典型的内生型市场，当地的购买力自成一体，类似于一个独立的小城市。
松江新城开发的很早，大批量的人口导入其实在十几年前开场建大学城那个阶段就完成了，后续这些年增量并不大。
松江的本地富人一直还是早期那批松江本地的富人群体大多为早年的工厂主，外企高管，大学城的老师。
松江的高端购买力总量有限，其实松江新城能容纳的豪宅总数就是有数的。
以前开元地中海的时代，富人住东鼎名人府邸，随后是万达时代的保利西子湾，然后是印象城的誉品谷水湾。
这些项目的出圈也带动了松江本地高净值购买力的转移。
但是松江新城并没有停止建设，如今在搞北面的广富林街道，和之前的片区同质化其实挺严重。
对于松江新城这种地方来说，新建的片区再造一个豪宅，那么购买力不会消失只会转移，大概率就会有本地的老牌豪宅被淘汰掉。
以此类推，有豪宅淘汰只是开始。
如果整体购买力不足，新房还在供应，二手房里必然还有一堆社区淘汰，只是时间问题。
06
郊区的问题比较直观，土地很多，增量却很少，肯定会直接带来一些尾端房子的淘汰。
市区的情况更复杂，既有各区独立的封闭性，又有整个市区范围内的流通性。
比如徐汇区有了徐汇滨江之后，徐家汇就不再是西南片区第一富人区了。
好在徐汇滨江和徐家汇的产品类型有错位，并不是同样的面积段，没有直接被吸垮。
而且这两个区域都有全市虹吸能力，即便是徐家汇被淘汰了，仍然是市区里不错的中产片区。
当然市区也不是完全的不会有淘汰的板块，比较典型的就是古北一期，成了一个刚需中产都很难下的去手的地方。
最近几年，西藏北路、杨浦内环最近供应量很大，房子也新，未来都流入二手市场之后，大概率也会有市区的二级地段继续滑落。
当然，无论如何，市区的中产以上房产肯定更加安全。
作为鄙视链的上游，市区的房子除非是产品完全被淘汰，只要降到一定的程度就会有下面更多的购买力接盘。
郊区的那些被牺牲的区域才是真的有问题，远郊大把的土地，复制一个房子好商业好的区域其实很快。
当土地空间不稀缺，购买力增量很稀缺的时候，必然有一些区域和房子的价值被牺牲掉。
市区老破小至少还有使用价值，出租回报也不错。
郊区的一些片区最后连使用价值都被稀释掉了。
这些社区的房价，肯定是长期不看好的。
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结语
房子少，买家多，房子才是真的有足够的稀缺性。
房子多，没人买，你建的比汤臣一品还豪华也白搭。
上海的人口总量如果还是持续保持在2500万，那么需求就是有上限的。
只要郊区还在开发，那么注定有一些牺牲板块的房子会被淘汰。
这批房子如何破局呢？
不拍地是不可能的，供应不会少太多，唯有增加购买力的数量。
合理的增量，单纯靠放开限购未必有用，还是得创造更多的工作机会让身体和灵魂同时留下才行。
这是这个过程的速度，未必能够减慢远郊房产鹤岗化的速度。
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