01
官方下场收房
近期，中国多地政府已经开始实施“以购代建”政策，通过购买市场上的存量商品房来代替新建保障性住房，这一措施被认为将对房地产市场产生重大影响。
据媒体报道，这一政策的实施已经在全国至少22个城市落地。例如，广东江门、惠州和苏州等城市相继提出以保障房价格征集商品房现房，旨在消化市场上的库存房产。
重庆更是在6月23日宣布，首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目已经投入使用，显示出该市在这一政策上的迅速行动。
“以购代建”不仅局限于保障房领域，一些城市如广州和南宁已经开始探索将其应用于拆迁安置房。例如，广州增城区政府公开征集商品房作为广汕铁路项目被征收人的安置房，南宁市则为吴圩机场改扩建工程收购商品房作为拆迁安置房。
这一政策的好处在于，它能够快速帮助消化房产库存，同时解决一些旧改项目中的烂尾问题。拆迁户能够迅速获得新房，避免了传统拆迁模式中的长时间等待和不确定性。
不过需要注意的是，这一政策的实施也面临资金来源的挑战。因为收房资金主要来自地方财政、租赁住房贷款支持计划和城投平台自筹资金。央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，虽然提供了新的资金来源，但地方仍需依靠自身财力。
尽管存在挑战，但住建部已经明确要求各地加快执行“以购代建”政策。在言叔看来，随着政策的深入推进，预计下半年至明年，全国范围内将掀起一场“收房潮”，这不仅将促进房地产市场的去库存，也可能为市场带来新的活力。
需要注意的是，尽管目前公众对房地产救市的关注度有所下降，但“以购代建”政策的实施仍具有重大意义。它不仅能够改变市场现状，还可能重塑房地产行业的格局。言叔预料，随着各地政府的积极响应和政策的逐步落地，我们可以期待这一政策将在未来发挥更加重要的作用。
02
直到楼市有起色
通过"国家队"大规模收房以消化存量住房，这一策略被视作房地产市场的重大调整，旨在将数百万套未售出的住房转变为保障性住房，从而由政府管控，类似于水、电、煤气和互联网等公共事业。
在言叔看来，这一政策的实施基于中国房地产市场当前面临的去库存压力，最近各地都出台了一系列政策，但楼市并没有太大的起色，该政策出台后，相当于官方直接下场从市场买入“存量房”了。
在之前的高层会议中，已提出"统筹研究消化存量房产"，显示出政府对去库存的决心。
有机构预测，为此，政府可能需要动用约7万亿元人民币的资金来收购新房和空置二手房，以缩短住房去化周期至18个月以内。
需要注意的是，如果只收购新房，特别是重点城市的郊区新房，所需资金将大幅减少。
著名经济学家黄奇帆曾提出，当房价下跌约30%时，地方政府可以开始收房。目前，房价整体跌幅已超过这一比例，加之收购价格可能低于市场价，所需启动资金可能在1万亿元人民币以上。
这一措施的实施，预计将对一二线城市产生积极影响，降低新市民的居住成本，吸引更多年轻人涌入大城市，加速城市群的发展。然而，对于城市远郊的小型房产而言，可能构成利空，因为保障性租赁住房的增加可能会降低同质住房的租金竞争力和投资价值。
此外，对于财力不足的地方政府，可以通过申请国家专项债券来筹集收储资金，形成资金的封闭循环，专项用于存量新房的收购，并以后续出租出售所得偿还债务。
国家队收房被视为一种创新的解决方案，旨在用最小的成本解决房地产市场的重大问题。这一政策的实施，不仅可能改变房地产市场格局，也可能对城市发展和居民生活产生深远影响。随着政策的逐步明朗化，预计未来房地产市场将迎来新的调整和发展机遇。
03
或许将成为楼市重要的转折点
言叔也与不少业内人士聊了下他们的看法。
不少人对官方下场收房，还是积极态度，普遍认为这有可能对楼市产生深远影响，甚至可能成为市场的历史性转折点。
当前中国楼市库存规模庞大，传统措施已难以有效去化。即使降低利率和首付门槛，市场也难以实现自然去库存。因此，政府可能需要采取"非常规"措施，强制减少库存，推动市场向供应稀缺方向发展。
现在已有不少地方政府出台新规，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停土地出让。
同时，政府在货币化棚改和国家收储之间做出选择。货币化棚改可能会带来副作用，如加速房价上涨、透支居民购买力等。因此，国家队收储可能是目前唯一的解决方案。
在言叔看来，政府收房这一举措有三大好处：
一是大量资金入市，盘活新房库存，稳定房价；
二是引导资金流向房地产上下游产业，促进居民收入增长，创造消费条件；
三是将库存转化为保障性住房，满足城市新居民的居住需求。
虽然好处很明显，但也需要注意，这一政策也可能带来一些负面影响。
如加大货币流通量，引发通货膨胀等。此外，预计政府将采取分阶段、分城市的方式进行收房，一二线城市可能优先启动。
杭州已率先行动，临安区发布通告，收购一批商品房作为公共租赁住房。收购房源将以整栋为单位，单套建筑面积不超过70平米，并需搭配一定比例的车位。
这一政策的实施，将对楼市产生托底效应，增加一二线城市的吸引力，促进年轻人涌入大城市发展。同时，郊区保障性租赁住房的增加可能会对同质住房的租金收益和投资价值产生负面影响。
对于三四线城市，政府收储的逻辑同样成立。只有盘活三四线城市房地产市场，才能培育新一轮消费购买力，促进经济发展。
此外，美联储可能提前进行降息，全球将进入新一轮量化宽松。随着利率持续走低，社会资金泛滥，资产荒或将再现，资金可能再次流向楼市。预计最快今年下半年就能看到效果。