今年尚未有宅地成交的海珠区，突然又“挤”出了一块新宅地！
近日，广州市规划和自然资源局公示了海珠区东晓路东侧地块（AH0215规划管理单元）控制性详细规划，原来的一宗商业金融业用地将变成二类居住用地。
正如名称所示，该地块位于海珠东晓路以东，一路之隔就是晓港公园，南边则紧邻海珠涌。
地处老城区，意味着周边的生活配套不会差。
就比如交通，地块距离8号线的晓港站步行距离不到1公里；
学校的话，周边有昌岗东路小学（北校区）、海联路小学、南武实验学校等，都在步行范围以内；
商业更加丰富，除了周边小区的底商，还有富力海珠城、万联购物中心、潮达新港城等大型商场，开车基本10分钟内都可抵达；
当然，地块最核心的优势，还是生态景观方面，凭借着楼下就是公园这一点，就足以打动不少追求“松弛感”的买家。
再看地块本身，体量并不算大，住宅用地面积仅11807㎡，这也意味着它的总价不会高到哪里去，在大多数开发商的承受范围内。
但从另一个角度来看，地块小便很难实现社区配套的面面俱到。地块没配建中小学，连幼儿园都没看到，反倒是南边的变电站十分显眼，这无疑会给地块价值打折扣。
再加上地块还是长条形状，楼栋基本只能一字排开，在园林方面可能也没有太多的发挥空间。
另外，地块的容积率达到5.0，又毗邻主干道，如果强行做改善甚至豪宅定位的话，客户是否愿意买单也是个未知数，毕竟现在海珠不缺改善项目。
整体看下来，地块的利弊都非常明显，至于开发商是否会对其感兴趣，最关键的应该还是价格了。
以周边房价作参考，地块紧邻的东晓花园、东晓苑等二手房小区，楼龄比较久远，挂牌均价基本都不到4万元/㎡。
△截图来源：贝壳
条件好一些的富力千禧花园，在贝壳上挂牌均价超过6万元/㎡，具体成交价则是在4.5到5.5万元/㎡之间。
值得一提的是，地块北边其实还有一个“新盘”——明珠花园，属于烂尾盘活项目，产权缩水近30年，产品也是过去式，因此入市后显得有些卖不动。
△明珠花园
2021年项目还能卖到5万元/㎡以上，到今年已经出现过3万元/㎡出头的单位，甚至要比同小区的二手房还便宜。
△截图来源：网络
综合考虑，小前线猜测地块未来起拍楼面价应该就是在4万元/㎡左右，不排除3字头的可能性。
你认为呢？