5月2 7日，上海购房新政出台，市场进入了加速成交的阶段。
尤其 是对于置换的客户，是非常好的卖房时机。
我们接触的很多要卖老破小向上置换的房东这段时间都很高兴。
房子都趁着政策红利卖掉了，都在筹划着下一套的购买方向。
但是置换人的悲喜并不相同，有人置换顺风顺水，有人始终卡在卖房环节。
我们一直和大家说，政策、市场是外因，不可改变。
但是我们自己的努力和付出是决定当下卖房更为关键的因素。
同样的市场下，总有人能更为高效的卖出房子，并在置换链条中实现最大收益。
但也总有人面对2500万人口的上海就是找不到一组客户。
近期，我们接触到不少“人生第一套房”的房东，是真的不懂卖房。
很多房东是真的顶不住了。
所谓“人生第一套房”，其实就是很多卖房人正在卖的房子是自己在上海买的第一套房子。
很多人在买房的时候思考的就很简单，更别说卖房了。
买房时通常都是离单位近，或者自己感觉挺舒服的就买了。
在板块、发展规划、配套、未来卖房时有没有下家等问题思考的很少。
最近拜访的一位在月浦的房东就正面临这些问题。
这个小区最近的一套两房成交是今年3月份的时候，当时的价格是358万，装修情况也很一般。
房东说：自己的房子明显比之前卖的那个更好，自己的装修当时是比较用心的，这些年保养的也不错。
要是在市场高峰的时候，肯定不能这么便宜就卖了。
其实房东买房的时候，就是想法很简单，但是工作方便，感觉月浦这里是价格洼地。
没想到现在卖房会这么困难。
在逐渐的交流过程中， 房外房联合创始人孟军师详细分析了房子现在真正的问题：
第一、板块的发展确实落后了。
孟军师在之前详细踏勘了板块和小区情况，月浦的发展核心红利在于宝钢等企业。
早年又是修地铁、又是搞配套，建房子。如今企业搬迁，各方面限制，月浦的红利期早早的过去了。
以后没有增量发展机会，即便有宝山北站，其实受益更多的也是杨行。
第二、新房压力会影响月浦。
月浦这边本身没有什么核心竞争力，但是南边的杨行板块接下来还有四季都会一直供应。
新房吸引力肯定高于月浦15年前的房子。
尽管问题棘手，但是我们团队依然信心十足。
第一、房子现在在板块里面是最优的，而且挂牌竞争压力很小。
第二、房子现在影响力还不够，要找到房子正在的客群，必须要扩大流量池。
第三……
相信随着我们线上视频流量推广，线下渠道覆盖，这个月浦的房子肯定很快就能成交。
另一组客户是非常典型的高知人群，在卖的的也是人生第一套房。
房东女士是海龟硕士回国，和丈夫两人都是在金融行业工作。
这套房子是二人在2017年购买的，相当于是婚房。
买房的时候还有点小波折，当时本来要买汤臣豪园的，后来房东临时大涨价，才买到了唐镇这边。
不过小区并不在地铁站附近，主要靠自驾出行。
房东说起当时为什么买在这里的原因，其实是被小区的品质吸引了。
这个小区是全洋房的，绿化率非常高。
英式风格的建筑，配合安静的街道，甚至有种身处别墅区的感觉。
平时出门的话都是一脚油的事情，就算是要去黄浦江边，20分钟也就够了。
聊到价格时候，房东有点不好意思地表示，现在也是亏钱在卖房了。
房东表示，近期中介这边有意向谈判的客户至少低了40-50万，实在差得太远了。
孟军师在调研过房子后，其实并不这么认为。
房东这套房子的产品是他天然的优势，品质确实很不错。
只不过现在的核心问题是客户的画像不够精准。
有的时候流量越大越好，但是有的时候战术也要有倾向性，成交速度才会快。
房东现在要买的意向区域在陆家嘴附近的板块，那边的降价幅度更大，在卖房的时候可以快刀斩乱麻。
卖房失去的，买房补回来。
其次，因为房子不靠地铁站，沿线的通勤人员是不好导过来的。
在扩大流量的同时，要重点关注一下张江银行卡产业园这边的人群，一下更远地方的客户过来改善的。
他们工作生活便利，是极有可能买在这里的。
最后，这房子风水好，附近有财神庙。住在这房子那肯定失业、生活节节高。
寓意好的房子，那肯定也是受欢迎的，要把这些关键点输出给潜在的客户。
经过房外房团队的努力肯定卖房指日可待。
最后一组客户要卖的房子在奉贤肖塘。
客户当年是因为在闵行工作，所以买了肖塘的新房。
加上车位，买入价将近500万。
只不过现在公司换到了嘉定，每天极端通勤实在受不了了。
如果大家去现场看一看，肯定会觉得小区的产品、物业、绿化、地库等方面都做的很不错。
那为啥还不好卖呢？
1、肖塘板块是一个夹缝中求生的板块。
南边住南桥的客户大概率还是首选南桥，只有和房东一样的在北面工作的客户还有可能外溢到肖塘板块的。
2、存在错配的情况。
愿意花500万的刚需客户，在全市有很多近郊板块的房子可以选择，交通便利程度和生活便利度不会比肖塘差。
肖塘就会显得有些尴尬。
总结一句话就是，客户太单一。
现在出价的一些客户都是超级大刀砍价，房东不仅亏钱，连置换的预算都不够了。
其实房东现在的价格已经很有性价比了，继续大幅度降价也不是解决问题的根本方法。
如果找到像当年房东这样需求的客户才是重点。
相信经过房外房团队的营销推广，房东不久就能收到好消息。
当下真的是置换的窗口期，只不过卖房也真的是门技术活。
每一位找到我们的房东朋友，也都是基于对房外房团队的信赖。
当然也因为我们过往的优异成绩。
去年以来，找到我们卖房的客户，90%的房子在我们这里都是3个月内卖掉的。
房外房的平均卖房周期是41天。
卖过房的房东就只这个数字到底意味着什么。
按照平均一套房子1000W来计算，只要提前6个月卖掉房子，就能节省至少15万的持有成本 。
另外其实还节省了一些房贷、物业费等隐形的持有成本。