7月1日午后，A股三大指数一度集体翻红，截至收盘，仅创业板微跌0.04%。其中，以申万一级行业分类来看，今日地产行业情绪明显回暖、大涨4.71%，房地产开发、房地产服务均涨超4%。成分股中，中洲控股、滨江集团、华发股份、我爱我家集体涨停，特发服务、招商蛇口等股涨超7%。
（图源：南财金融终端）
资金方面，截至收盘，近20亿主力资金净流入房地产开发板块，居申万二级行业之首。
消息面上，“517”楼市新政满月以来，积极效果正在逐步显现。中指研究院发布《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，上半年百强房企销售总额虽同比有所下降，但6月来看，同环比均有明显好转。
华泰证券认为，近期地产政策优化后，一线城市均落实“517”新政，彰显了政府“稳地产”诉求，持续的政策落地优化有望稳定市场预期。
投资要点
①楼市新政推进，6月百强房企销售额环比修复
②二手房需求率先回暖，新房销售端有望筑底
③房企拿地意愿较弱，机构对供给端预期不一
楼市新政推进，6月百强房企销售额环比修复
6月以来，监管部门持续推进前期楼市政策落地。例如，6月7日国常会进一步明确稳市场、去库存政策方向，央行、住建部、自然资源部等部委接连召开会议，落实相关举措。多地也陆续落地“517”楼市新政，其中北京官宣跟进后，一线城市全面松绑。
政策效果逐渐显效，6月楼市情绪有所回升。近日，中指研究院发布《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。
（图源：中指数据CREIS）
其中，TOP100房企6月单月销售额同比下降19.55%，降幅较上月继续收窄3.8个百分比，同比降幅连续四个月收窄；环比增长26.05%。
（图源：中指数据CREIS）
从各家房企数据来看，头部阵营调整仍在持续。2024年上半年，五百亿以上阵营企业数量有所减少。从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率均值为41.5%，相较去年同期的63.2%，目标完成率降低21.6个百分点。
具体来看，二线城市仍为业绩贡献主要来源，20家代表房企54.0%的销售业绩来源于二线城市。不过，一线城市是唯一销售业绩贡献率占比增长的城市等级，同比增长2.5个百分点至30.4%。其中，上海销售贡献率最高、同比增长2.0个百分点，杭州、西安贡献率提升也较快。
（图源：中指数据CREIS）
二手房需求率先回暖，新房销售端有望筑底
2022年下半年以来，我国房地产市场需求情况已出现了明显变化，二手房需求好于新房。据万联证券梳理统计，近期二手房市场已有部分周度成交数据高于上年同期，较新房市场表现更好，预计主要仍是以价换量及新房交付担忧等因素所致。
（图源：招商证券）
2024年以来，新房销售数据持续承压。据国家统计局新房成交数据，2024年以来全国商品房单月销售面积负同比持续处于-20%附近，1—5月累计新房销售面积基期调整同比增速为-20.3%。
全年来看，机构预计购房需求总量基础仍在，并且随着房贷利率持续下行，“观望”资金会进一步流入楼市，年内新房销量情况同比数据有望筑底；但对于新房市场年内能否迎来同比增速转正，机构看法不一。
招商证券指出，往后看，新房销量单季度同比增速有望边际改善，基于“去库存”政策逐步落地预期，2024Q4同比有望转正，全年销量同比或呈现小两位数负增长（-13%）。
万联证券则表示，展望2024年全年，购房需求总量预计保持相对平稳，新房销售端有望筑底，相关销售数据进一步下降的空间有限。
房企拿地意愿较弱，机构对供给端预期不一
供给端来看，近年我国土地供应建面、成交建面以及成交总价持续下降。2024年1—5月我国住宅用地类土地供应建面、成交建面以及成交总价同比分别下降25.2%、26.8%和34.4%，企业拿地意愿整体较弱。
（图源：万联证券）
展望未来，机构对于地产供给端和投资端的年内预期不一。
招商证券指出，政策更强调供给端，“去库存”政策落地情况或是信用及估值修复的焦点，相关政策或为部分房企带来增量资金，或对微观层面构筑局部“信用底”形成支撑，缓释市场对部分房企信用风险的担忧。
开源证券认为，目前稳地产信号明确，“517”地产新政重磅发布后，一线城市纷纷响应优化购房措施，未来需求端、供给端和金融端的政策都值得期待。
相较之下，万联证券则表示，预计在行业销售端现金流未有持续改善前，房企受资金面限制拿地态度仍保持谨慎，下半年土地市场仍将承压，预计处在低位波动。此外，投资端在土地市场收缩、开竣工下滑下，预计全年也仍将承压下降。
投资建议
银河证券：展望下半年，行业表现尚未复苏。在政策效果逐渐展现的基础上，行业估值或迎来整体修复，头部房企或凭借融资成本较低和核心区域高市占率的优势实现运营改善，并通过估值修复实现整体的β机会，建议关注：【招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余】。
其他相关板块中，可关注：优质开发【绿城中国、华润置地、中国海外发展】；优质物管【华润万象生活】；优质商业【恒隆地产】；代建龙头【绿城管理控股】；中介龙头【贝壳-W、我爱我家】。
万联证券：行业一二手房总体成交总量有望保持相对稳定，随着政策端支持，房企信用修复，新房市场销售有望持续筑底。受行业销售同比下滑、资金流自循环不畅等因素影响，前端投资收缩、开竣工或短期继续承压下降，预计2024年投资端仍处于下滑状态。建议关注：财务健康、销售稳健、土储充足的综合实力较强的开发板块优质个股；估值低位的优质物业管理公司。
平安证券：7月初行业或迎来新的政策博弈窗口，仍建议保持仓位、持续跟踪6月重点城市及房企销售，个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如【中国海外发展、招商蛇口、越秀地产】等。
不过，机构也给出风险提示：行业政策风险、行业下行风险、部分房企经营风险等。
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