核心观点：
1-5月，全国房地产供求数据总体处于深度调整过程之中，随着5月17日各项政策的积极落地，后续市场有进一步企稳的基础。
房地产投资指标跌幅略大，建设指标跌幅收窄。1-5月，房地产开发投资指标总体上处于跌幅略大的区间。今年投资端比较大的问题是，2023年一些优质房企在投资方面其实是略有保守的。房屋新开工面积跌幅持续处于收窄的态势之中，说明在本轮楼市调整下，财务状况相对好的房企在融资协调机制中获得较大的支持，也有助于房地产新开工指标的下跌态势得到遏制。房屋竣工数据受过去投资拿地等数据影响有所下降，但各地总体上积极推进保交楼等工作。
商品房销售指标跌幅平稳，待售面积压力较大。1-5月，商品房销售数据依然有一定的压力，也说明各地要把去库存工作持续做好。房价相比1-4月份有所拉升，近期各地比较大的动作就是纷纷调整的土地的限价措施，尤其是大城市，说明稳房价工作在持续。与4月末比较，5月末三类物业待售面积中仅有商业营业用房待售面积上升，行业需要关注和警惕此类物业的库存风险。
房企到位资金跌幅收窄，融资方面需要持续发力和给予支持。1-5月，房企资金到位的数据总体在改善，即跌幅总体在收窄。但由于此类指标依然是负增长，因此对于企业到位资金状况依然要重视。后续在融资方面还需要持续发力和给予支持，要加快各类融资协调机制相关资金的拨付和到位。
一
房地产投资指标跌幅略大，建设指标跌幅收窄
1、开发投资额总体处于跌幅略大的区间
1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%。其中，住宅投资30824亿元，同比下降10.6%。房地产开发投资指标总体上处于跌幅略大的区间。今年投资端比较大的问题是，2023年一些优质房企在投资方面其实是略有保守的。我们认为后续要进一步在改善房企销售和提振投资信心方面发力。另外近期各地以购代建的模式，客观上也使得房地产市场潜在的库存压力减少，有助于一些房企回笼资金和加快既有项目的开发投资。
2、房屋新开工面积跌幅持续收窄
1-5月份，房地产开发企业房屋新开工面积30090万平方米，同比下降24.2%。其中，住宅新开工面积21760万平方米，同比下降25.0%。该指标近期跌幅持续处于收窄的态势之中。说明在本轮楼市调整下，房企之间的投资竞争状况发生了改变，目前存活下来的房企，普遍是财务状况相对好的房企。此类企业在融资协调机制中获得较大的支持，也有助于房地产新开工指标的下跌态势得到遏制。
3、房屋竣工面积跌幅小幅收窄
1-5月份，房地产开发企业房屋竣工面积22245万平方米，同比下降20.1%。其中，住宅竣工面积16199万平方米，同比下降19.8%。竣工数据受过去投资拿地等数据影响有所下降，但各地总体上积极推进保交楼等工作。近期市场需要警惕的一些风险是，在目前竣工的房屋中，已销售的房源基本上都是在2020年前后成交的，当时房价属于偏高位水平。所以在项目交付的时候，若叠加质量问题和房价下跌问题，容易产生交付方面的舆情问题。
二
商品房销售指标跌幅平稳，待售面积压力较大
1、商品房销售面积跌幅基本平稳
1-5月份，全国新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积同比下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，同比下降27.9%，其中住宅销售额同比下降30.5%。销售数据依然有一定的压力，也说明各地要把去库存工作持续做好。当前国常会明确鼓励各地解放思想，应该说对于销售数据的提振非常关键，也要求各地积极研究去库存的工作内容和新机制。建议各地在“卖旧”方面要研究新的市场需求，进而鼓励更多换房需求加入认购新房的行列中，真正促进市场的循环发展。
2、商品房销售均价较上月有所拉升
1-5月份，全国商品房销售均价为9733元/平方米。该指标相比1-4月份有所拉升。近期各地比较大的动作就是纷纷调整了土地的限价措施，尤其是大城市。这其实说明稳房价工作在持续。随着各类稳房价工作的开展，关于房价指标和房价预期也会持续转好。房价稳市场信心才会稳。
3、商品房待售面积压力总体较大
5月末，全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积同比增长24.6%。待售面积的压力总体还是比较大的，也要求各地积极把去库存工作作为当前一项重要工作来抓。从购房的性价比看，现房项目所看即所得，相关认购方面的优势依然是存在的。从近期各地的反馈来说，关于现房销售等营销也比较多，后续结合既有政策依然会有较好的去库存行情。
从三类物业的待售面积走势看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后三年多来一直震荡下行，2019年年末住宅待售面积不再持续下降，进入平稳回升态势，今年2月末达到历史较高水平，3月开始有所回落。商业营业用房待售面积2017年初达到历史最高点后缓慢下降，整体呈现较为平稳的走势。办公楼待售面积整体呈现平缓上升的态势，今年4月末达到历史最高点。与4月末比较，5月末三类物业待售面积中仅有商业营业用房待售面积上升，行业需要关注和警惕此类物业的库存风险。
三
房企到位资金跌幅收窄，融资方面需要持续发力和给予支持
1-5月份，房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%。其中，国内贷款6810亿元，同比下降6.2%；利用外资11亿元，同比下降20.3%；自筹资金14816亿元，同比下降9.8%；定金及预收款12584亿元，同比下降36.7%；个人按揭贷款6191亿元，同比下降40.2%。近期资金到位的数据总体在改善，即跌幅总体在收窄。但是对于企业到位资金状况依然要重视。二季度总体上关于企业资金压力的消息少了很多，也说明各类资金补给是到位的。但由于此类指标依然是负增长，所以后续在融资方面还需要持续发力和给予支持，要加快各类融资协调机制相关资金的拨付和到位。
四
趋势和策略
总结今年前5月的数据，其总体上处于深度调整的过程之中。第一、市场信心依旧处于复苏和恢复的过程之中，但是还需要进一步提振，其基础还需要进一步夯实。第二、预计各地会有新一轮的去库存储备工作，其也有助于更好促进去库存工作的开展，对于销售行情提振和各类指标改善都具有积极的作用。（来源： 易居研究院）