好久没说滨河国际新城了。
近一年，滨河似乎消失了。他已不像当年风骚于舞台中心。
今年上半年，我去了滨河国际新城五六次。
每次去，我开着车沿着道路自由行进，看着栉次鳞比的住宅小区和诱人的绿化景观，满心喜悦。
而与我心情形成反差的是：
1、路上的人流和车流，实在太少。
2、滨河的商业设施，实在过于匮乏。
3、滨河的楼市，跌入低谷。
4、滨河的房价，回到了7年前。
现在的滨河，是什么样子？
未来的滨河，还有发展前景吗？
如何客观评价当下的滨河楼市和房价？
本文，回答这几个问题。
2024年的滨河，其实挺美
滨河国际新城，占地面积并不大。
扩容后的滨河，整体才16.77平方公里。
片区四至为：
机场高速以东，南四环以南，东四环以西，郑民高速辅道以北。
下图，从西边的角度，可以看清滨河的全貌：
其中，红色路线为南四环，粉红色路线为机场高速，蓝色路线为东四环。
下图，从经南十六路角度往北看，可以看清滨河的全貌：
其中，红色南北路线为明理南路，也叫经开第十七大街。
粉红色南北路线为经开第十五大街，对应的高铁东站东广场的博学路。
滨河，若依南北线划分，以高铁线为界，分为西滨河和东滨河。
西滨河的精华，是蝶湖和蝶湖森林公园。
蝶湖上的戒指桥，是片区地标。
你看，很美。
滨河西片区，除了这些之外，目前已经交付的住宅楼盘：幸福滨水家园（南院、北苑）、中建观湖国际（二期、三期）、拓丰祥和居二期。
在建未交付的郑州神盘：康桥美庐湾。
以及新盘：蝶湖书院。
下图，是努力重生中的康桥美庐湾。
曾经，一度烂尾。
除此之外，还有一个小学：蝶湖小学。
以上，就是滨河西片区的全貌。
滨河西与滨河东，滨河北与滨河南
在高铁线以东的滨河东片区，以横贯东西的荷湖滨水带为界，分为滨河北片区和滨河南片区。
前些年，重点发展的是北片区。目前也是滨河人气最旺和配套最成熟的区域。
北片区里，除了中建七局大厦西边一块商业用地、东北侧一块商业用地、东边一块体育场馆用地和文化设施用地外，全部开发完毕。
下图，是北片区的全貌。
很可惜，当年规划的气势恢宏的滨水商业水街，如今只是小河沟。
让人感叹和惋惜。
在这个片区，最大的城市地标是中建七局总部大厦。
旁边，则是在建中的滨河国际新城孵化园区。
南边，则有经开区城市规划展览馆。
来，再看下这个片区的全貌：
这个片区里，有住宅小区：
拓丰祥和居1号院、金尊文苑、中建观湖国际一期、康桥悦城（1号院、2号院、3号院、7号院）、绿地澜庭一期、中海如园、中海意园、融侨雅筑、亚新海棠公馆。
有公寓：
正商滨河铭筑、康桥领仕馆、浩创优尚。
有商业别墅：
中海盛唐坊。
有学校：
郑州经开区外国语学校、郑州一中经开区实验学校、滨河第一小学。
其中，郑州一中经开区实验学校，又叫经开区第二中学。
前一段，江湖传闻经开二中变身为经开外国语学校西校区，引发滨河居民震动。此事暂且不表。
有产业：
最知名的产业是：安图生物。
再说下滨河南片区。
滨河南片区是近三年发展的区域，相对而言，目前这里人气不旺，交房的小区比较新。甚至，还有多个楼盘没有卖完。
这个片区，经南十一路南、经南十五路北，除了2块产业用地、2块商业用地、2块教育用地之外，已经基本开发完毕。
这里集聚了住宅小区：
金地滨河风华、青风公园一期二期、绿地澜庭二期三期、中交滨河春晓、康桥悦蓉园、绿城明月滨河、信保春风十里、信保十里樾、金辉滨河云著、华发峰景湾、电建泷悦华庭一期二期、中建元熙府。
除了中建元熙府外，其他均已现房交付。
这里有医院：
郑州市第七人民医院滨河院区。
这里有学校：
滨河第二小学。
滨河第三小学（规划）。
郑州经开区滨河外国语中学（规划）。
郑州市第二高级中学经开校区（在建）。
这里，经南十五路以南，还是一片荒芜。待开发。
这里，都是产业用地。
这里规划有生物医药健康产业园、中关村科技园。
目前仅有一个产业园，很小很孤单：中国航天科工河南航天。
以上，就是滨河国际新城的全貌。
滨河的难题和机会
你说滨河国际新城不好吗？
他很好。
他环境优美，绿化水准很高，有河有湖有水。
他有学校，有地铁。
他交通便利，地理位置优越，距离东区和港区都很近。
你说滨河国际新城很好吗？
他不好。
他距离东区还是有割裂带。
他商业配套严重匮乏。
他目前似乎还是人气不足，略显荒凉。
很多人不明白为什么商业不来滨河。包括我在内。
如果片区来一个吾悦广场或者来个大悦城，滨河就完美了。
且不说曾经传说中牛逼哄哄的金鹰世界。
首先，摆明立场：我喜欢滨河，我也看好滨河的未来。
只是，滨河确实有其发展的问题：
1、商业严重匮乏。这个问题就不再多说了。
2、滨河中间的那个东西河，及两侧商业街，需要尽快建设。这里是腰眼位置，但现在两侧的空地有人在种菜种西瓜。
3、滨河亟待打通交通路网。目前滨河还是略微孤岛。
目前从蝶湖路从经南八路拐东三环快速路并不顺畅。如果从经开十五大街、明理南路到南三环拐东三环，路很绕。
目前经南十二路往西走，到了十四大街处断头。需尽快往西打通到东三环，到管南。
目前经南十五路往西走，到了十四大街处断头。需尽快往西打通到东三环，到管南。他们有个统一的名字叫：浔江东路。
往西则是浔江中路、浔江西路，贯通管南和二七新区。
目前，如果经开十五大街、明理南路往北能打通至高铁东站东广场的博学路、明理路，则能让滨河和高铁东站东广场和龙子湖片区形成贯通。
如果经南八路、经南十二路、经南十五路往东贯通至国际物流园区，也能让更多物流园区的人方便来此生活。
在我看来，滨河国际新城北、西、东方向的路网打通，至关重要。
但，目前看不到任何的动静。
4、滨河没有大产业，没有就业机会。他的就业机会目前都在区域之外。
滨河需要尽快发展产业，提供区域内的就业机会。
5、如果不解决以上问题，滨河的楼市，未来还是无源之水。
6、最大的问题：滨河背后的金主，不是省，不是市，只是经开区而已。
他只有16.77平方公里，太小太小。
滨河的房价，目前已经回到7年前。
很多楼盘都是赔钱在清仓大处理。
目前滨河多个新楼盘的价格在12000—15000之间。当价格大降之后，滨河的楼市走向刚需化特征。
据我了解，今年上半年滨河的楼盘其实卖的不错，但都是以价换量的结果。
中建元熙府、电建泷悦华庭平均月售60套以上。
信保十里樾也阶段性促销，目前剩余房源不到100套。
金辉、中海项目剩余房源很少。
中交和华发在做最后的价格挣扎和博弈。
整体来看，滨河的房源库存越来越少。
按既有速度来看，到今年年底，区域内仅有中建元熙府、蝶湖书院、中交滨河春晓和华发峰景湾有房源在售，其他基本都会售罄。
到了2025年，滨河楼市完全进入二手房市场。
而又无新盘供应。
我觉得：2025-2028年的未来时光，滨河的二手房价肯定会涨。这个涨，建立在现在的价格基础上。
如果说过去滨河18000、20000的高层小高层的价格是虚高的话，现在滨河的房价一定是没有泡沫的。
所以，我觉得现在的价格，滨河的房子是可以入手的。
前提是：你有需求。
滨河有未来，只是还需要时间。
滨河有未来，只是我们需要降低预期。
就好像，滨河国际新城现在的叫法，貌似把国际二字已经去掉了。
过去曾经幻想的国际医院、国际小学、国际商业街区都不见了踪影。
滨河没有错，错的是我们把他想的太美好了。
就比如下面这个梦。
梦，只是梦。
本文完。
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