“上海新房，没有8批次了！”
别慌，这不是说上海今年没新房了，不卖了，而是以后不会再搞之前那样的批次集中上市了，算是新房更加“市场化”的一个动作。
这个动作，对于后面要上市的新房项目来讲，有人欢喜有人愁。
对于买房人来讲，信息获取难度增加了，新房信息差被拉大了。
上海新房从此没有批次的说法了
6月21日，本来是上海2024年第8批次新房公示，但这次官方改了个说法：
“本市近期将上市新建商品住房项目一览表（2024年6月21日）”
这个改变，意味着上海新房以后不会再按批次集中公示了。
后面只要楼盘准备好了，随时过会随时公示。
开发商的开盘节奏更加灵活。
不过，大家也不用担心有哪个热门盘偷偷卖。
因为房地网上还是会继续公示，包括取证时间，认筹地点等信息，只是化整为零了。
以前集中公示是为了分流，现在也没必要分流了；
而且后面买房人很可能可以同时认筹多个楼盘，就是鼓励大家多多参与，活跃气氛。
新房不按批次集中公示以后，网上各方面的解读也会少很多，对于买房人来讲，信息获取难度变大了。
而对于新房项目来讲，则是有人欢喜有人愁：
1）大家公认的倒挂神盘，地段品质价格都没得说的好项目，因为不集中公示了，没那么多人去抢了，可以私下里搞一些小动作。
开发商有些项目会相互避让，不用再扎堆一起分流了。
2）而对于一些硬伤项目，有不利因素的楼盘，也不会总是被拿出来批判；
3）处于中间的项目，也就是没那么好也没那么差的项目，因为互联网上的集中曝光减少了，可能会需要增加不少营销费用。
新房项目冷热不均
527大招落地之后，二手房尤其是低总价段位的成交量猛增，楼市置换链条启动。
大家卖掉老破小，也有钱去置换新房，新房也会同步吃到利好，这其实才是管理层的真正意图。
但新房好不好卖，还是要看具体项目。
这次621最新公示的11个盘，大都是外郊环的项目，各有各的难卖。
热度最高的项目，预估是唐镇的浦发唐城三期和宝山南大的华润中环置地润府。
都是7万单价左右的项目，总价七八百万左右。
1）先说浦发唐城三期，是几期里位置最好的，就在唐镇核心区，靠近地铁商业；
对比周边二手房价格，有一些倒挂；
还有学区利好，因为旁边的融创未来金融城是有学校的。
这次只有52套，预估要触发积分，项目缺点是朝向有些问题。
后续唐镇核心区再上新房，估计就要涨价了，比如浦发唐城四期大概率要涨价。
至于浦发唐城二期，旁边就是宝安公墓这样的不利因素，不少买房人心里还是会膈应。
2）再说宝山南大的华润置地润府，现在已经是第四期了，之前每次都是日光。
这个热度，在互联网上和买房人之间形成了传播效应。
这样以来，这个项目吸引的不只是宝山的客户，浦西乃至全市700-800w预算的中产，都会来看一看：
中外环tod项目，通勤便利，产品过硬，没有硬伤。
华润整体开发，区域内最好的地段，最好的产品。
相对大虹桥和浦西其他地段同总价新房，多多少少都有一些优势。
可以说在浦西，是当下600-80w总价新房最好的选择之一。
上海新房价格天花板又被刷新了
最近黄浦两大风貌别墅已取证，中海·顺昌玖里别墅平均单价29.8万/㎡，露香园别墅平均单价28万/㎡。
中海·顺昌玖里超越了之前虹口天潼198风貌别墅的28.8万/㎡，坐上了目前上海风貌别墅单价的头把交椅，总价约7000万-1.5亿/套。
风貌别墅：
从总价来讲，圈层比市中心大平层还要纯粹；
相比老洋房，产品更新，物业服务更到位，居住体验更好一些。
但毕竟不是主流产品，目前还处于市场探索试水阶段。
有这个预算的人，西郊、东郊的独栋别墅也会同步看一看。
从市场反映来看，喜欢这类产品的有钱人还是挺多的。
地段特别好的风貌别墅 ，会遭到疯抢。 地段相对普通的，由于面积太大，导致总价不可控。 毕竟5000万预算以上的豪宅买家可不傻。
市场化是趋势
从之前联动价取消，土拍上限取消开始，上海新房的自由度越来越大。
可以发现，上海楼市无论是新房还是二手房，各方面的条条框框的限制都是在逐步放松的，市场化配置是大趋势。
而随着新房涨价，二手房降价，绝大多数新房都没有倒挂了，不少新房已经开始正挂了。
这对二手房来说，也是一个利好，买房人不会再无脑冲新房，而是符合预算的新房二手房一起都看看。
很多时候，相比新房，周边价格到位的品质二手房，反而是一个更好的选择。
抛开别的不谈，现在对买房人来讲，真的最舒服的时期：
首付降了，利率降了，二手房价格也降了，房东普遍都愿意谈价，新房销售也不再爱答不理。
有意上车改善的群体，当下这个舒服的窗口期真的要抓住了。