文/《商业文化》记者 明贵栋
5月17日，中国人民银行和国家金融监管总局发布房贷新政后，全国大批城市快速落地。记者了解到，截至目前已有超20个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比例下限。各地按照“因城施策”原则支持合理住房需求，也呈现出不同的政策特点。
截止到6月初，在全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率都进入房贷利率的“3字头”。其他二线城市，将房贷水平直接降至央行提出的政策底线，则几乎成为标配。即首套房贷最低首付款比例调整为不低于15%，二套房最低首付款比例调整为不低于25%，并取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
业内专家表示，多地楼市新政在加快“落地”，楼市正呈现积极变化，刺激楼市复苏已经效果初现。
楼市新政给消费者带来实惠
记者注意到，广西南宁自5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。
广西南宁住房公积金管理中心工作人员举例说明了楼市新政给消费者带来的实惠。比如，购买首套房，贷款金额是80万元，此前的公积金利率为3.1%，按照等额本息的模式贷款20年，总共需要偿还利息总额27.45万元。但是这次利息下调，同样的购房情况，利息总额变成了25万余元。”
在浙江杭州，新政效应也已逐渐显现，新房和二手房市场的带看量、成交量均有提升。据贝壳研究院统计数据显示，对比4月份的日均值，最近10天，杭州二手房咨询量增长29%，二手房买卖房源增长5%，下定量新增31%。
据统计，目前已有超200个城市跟进落实房地产金融政策，下调首套和二套房贷最低首付比例。上海、广州、深圳等一线城市推出优化调整房地产市场的政策措施，多个城市出台政策支持多子女家庭合理住房需求。新政落地对市场带动明显，市场反应积极，活跃度提高不少。
在江苏常州，一位司先生在住房公积金利率下调后在钟楼区购买了首套住房。据他介绍，他家买房后是打算把户口迁过来，方便孩子上学。总房价133万元，他作为灵活就业缴存人申请到84万元住房公积金贷款，贷款期限30年，比公积金利率下调前能省利息4.07万元。楼市新政的出台令司先生一家很开心。
据广发证券统计，截至5月29日，5月以来74城的二手房中介门店成交量同比增长31.1%；5月17日打出房地产政策“组合拳”后，二手房中介日均成交环比增长15%，门店日均来访量环比增长15%。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，从首付款比例、房贷利率两个方面对住房金融政策进行调整，有利于降低购房门槛，减轻居民住房消费负担。虞晓芬进一步指出，一揽子新政鼓励真正的住房需求，有助于稳定市场预期，进一步活跃房地产市场交易，提振后市信心。
“人们有对住好房子的向往，房地产作为一个行业有发展空间。”湖南省长沙市住房和城乡建设局副局长杜湘晖认为，要顺应住房供需关系变化，因时因势对房地产政策进行调整。从长期来看，仍在不断提高的城镇化率是我国房地产市场发展的重要支撑条件。
一线城市积极响应，需求加速释放
此轮楼市新政，表现积极的不止是二线城市，一线城市的反应同样也非常迅速。5月27日，上海发布房地产新政，在限购、限贷、二手房交易等方面全面展开积极调整；28日，广州、深圳相继出台新政，明确调整优化住房限购、信贷等政策。调整后上海、深圳的首付比和房贷利率几乎位于同一个梯队，广州则下调力度更大，更接近于其他热点二线城市的水平。
虽同为一线城市，但梳理后可看出，三地的政策调整体现了分对象、分区域优化的原则，而非简单的“一刀切”。
率先出手的上海将首套房商贷首付降为20%、二套降为35%，临港新片区及嘉定等六区二套房最低首付比30%；首套房商贷利率降为3.5%、二套降为3.9%，临港新片区及嘉定等六区二套房商贷利率3.7%。
与之类似的，深圳将首付比调整为首套房20%、二套房30%，房贷利率也自29日起调整为首套房3.5%、二套房3.9%，显著降低购房按揭成本。
广州的购房首付比则调整为首套房15%、二套房25%，并成为当前一线城市中唯一取消房贷利率下限的城市。5月28日，广州主要银行就房贷利率达成共识，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。三座一线城市也相继迈入房贷利率的“3字头”时代。
此外，广州本次还创新性地为“三套房”的贷款政策开了口子。在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
“这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，同时将主动权给到银行去判断，银行会基于市场分析制定差异化的首付和利率政策，以确保自身的资产安全。
梳理可见，“近期各地政策的步调非常一致，充分落实‘517’降首付降利率的政策导向，充分体现房贷政策双降是近期各地‘一城一策’的重要特点。”易居研究院研究总监严跃进认为，各地政策的思路和逻辑非常清晰，近期普遍出台了首付比例调至15%、房贷利率自由定价、三套房给予最优信贷支持等政策，全国购房首付比例普遍进入“15%时代”。
东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青预测，年内房贷利率下调幅度可能超过50个基点。这也意味着，越来越多城市的首套房贷利率将向3%逼近。未来房贷利率下调的大门已经打开，下调幅度将决定房地产行业何时实现企稳回暖。
楼市新政“组合拳”，有利于增强购房能力和意愿
仲量联行（纽交所交易代码：JLL）大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟表示，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例等政策“组合拳”，有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。
5月17日“楼市新政”出台的同一天，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在出席相关会议时，强调扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
据悉，近期中国人民银行设立了3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行等21家全国性银行。此外，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品住房，用作配售型或配租型保障性住房。这是支持构建房地产发展新模式的有利举措，有助于通过市场化方式实现加快存量商品房去库存、加快保障性住房供给等多重目标。
中国指数研究院市场研究总监陈文静认为，央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，既是落实4月30日中央政治局会议重要部署，也是“适应我国房地产市场供求关系的重大变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展”的具体措施，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。政策调整后首付比例、房贷利率均将进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场意愿产生更大带动作用。
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