作 者丨张敏
编 辑丨张伟贤 黎雨桐
图 源丨IC
6月25日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督总局北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，首套房贷最低首付比例调整至20%，利率最低调整为3.5%。《通知》自2024年6月27日起施行，具体内容如下：
一、《通知》提出调整本市商业性个人住房贷款有关政策
北京地区市场利率定价自律机制通过了调整本市新发放商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限的自律决议。
1.购买首套住房。最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。
2.购买二套住房。位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。
位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。银行业金融机构在此基础上，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
二、《通知》提出调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例
对于申请住房公积金个人住房贷款，购买首套商品住房的缴存职工家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套商品住房的缴存职工家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。
三、《通知》提出支持多子女家庭改善性住房需求
对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
四、《通知》提出对于申请住房公积金个人住房贷款
购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持。
1.对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元。
2.对于申请公积金个人住房贷款购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。
3.对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。
此外，对最高额度进行了限定，同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。
五、《通知》提出组织开展住房“以旧换新”活动
本市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
全国商品房待售面积超7亿平方米
今年以来，监管部门多次就楼市去库存工作做出部署。其中，近期的表态较为密集。
6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，强调“着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存”。
一周后，中国人民银行行长潘功胜在2024陆家嘴论坛上表示， 用市场化方式加快推动存量商品房去库存。
6月20日，住建部要求，收购已建成存量商品房用作保障性住房扩围至市县。
与此同时，各地也推出一系列有利于楼市去化的措施。山西大同还针对化解非住宅商品房库存专门发文。
种种变化表明，楼市开启了新一轮的去库存周期，多管齐下去库存，成为近期的重要政策导向。
其背景在于，进入2024年，全国商品房待售面积跃至7亿平方米以上。加之市场交易降温，楼市去化周期再度拉长。
近些年，全国商品房库存经历了先降后升的过程。
根据国家统计局的数据，截至5月末，全国商品房待售面积7.43亿平方米。虽然比4月有小幅下降，但仍然处于7亿平方米以上的高位。
统计局口径中的“商品房待售面积”，是指已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。这也是衡量楼市库存的重要指标。
2015年至2016年，我国商品房待售面积曾连续多月攀升至7亿平方米以上的高位。此后逐渐下降，到2019年，一度回落至5亿平方米以下。
2019年至2021年，楼市迎来去杠杆之前的最后一轮扩张周期。开发商纷纷加大投资强度，买地和并购规模增加。市场交易规模也一度升至高位，但从2022年开始明显降温。这也为此后的库存攀升埋下伏笔。
从2020年开始，商品房待售面积呈螺旋式上升走势，到2023年攀升至6亿平方米以上，进入2024年，更是超过了7亿平方米。
其中，住宅待售面积超过一半，其余为办公楼、商业营业住房及其他库存。
从区域分布来看，这些库存并不均衡。易居研究院通过对100个城市的新房库存研究发现，三四线城市的去库存压力要大于一二线城市，这在很大程度上是由于三四线城市市场热度不高所致。
根据该机构的统计，截至今年4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月。其中，一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1个月、23个月和34个月。
该机构还指出，从城市内部来看，郊区楼盘要面临比市区楼盘更大的去化难题。“目前供求关系的新问题是，市区和好地段的关系有所缓解，但郊区项目在原有基础上进一步恶化。一方面，此类郊区的新盘库存房源本身就相对多；另一方面，随着限购的全面放开，部分需求由郊区转向市区。这都会导致郊区的供求关系进一步恶化。”
去库存“多管齐下”
在政策层面，近几个月来，监管部门对楼市去库存工作做出了多项表态和部署。
4月30日中共中央政治局召开会议指出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
5月17日，住建部副部长董建国在国务院政策例行吹风会上介绍了保交房四大工作重点，其中包括“推动消化存量商品住房”。他指出，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
当日，央行表示，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
6月7日，国务院常务会议指出，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
6月20日，住建部要求，收购已建成存量商品房用作保障性住房扩围至市县。
易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，从这一轮的政策表态来看，楼市去库存并不是独立推进的，而是与保交楼、保障房建设等工作并行推进。这既说明楼市去库存工作的复杂性，也意味着政策层面的思路为统筹推进，而不是单纯的点对点解决问题。
根据中指研究院监测，今年二季度以来，湖北、宁夏、广州、武汉等地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房。另有不少城市和区域发布了相关公告。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，随着诸多支持政策的落地，预计各地将加快对存量商品房的收储进程。
严跃进表示，楼市正在开启新一轮的去库存周期，除了上述措施外，各地推出的降低购房门槛、促进楼市消费的政策，本质上也是为了消化库存。
值得注意的是，一些城市针对非住宅类的商品房库存出台了针对性措施。6月中旬，大同发布《关于加快化解非住宅商品房库存方案》，推出合理确定房地产项目商住配比、加强非住宅去化与楼宇经济协同发展、降低非住宅商品房用户使用成本等12条相关措施。
严跃进认为，考虑到写字楼、商铺等商业地产领域的库存规模，推出这类措施很有必要。其中，在库存规模较大的三四线城市，类似的政策有可能被复制。
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本期编辑 黎雨桐 实习生 董丹林
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