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尽管北京突破了此前溢价率15%的惯例，但土地拍卖实际成交价格并不乐观。
马志刚/发自北京
曾让万科在北京栽了大跟头的一块地，如今价格翻倍重新开卖。
近日，北京市规自委官网公示信息显示，海淀区西北旺镇永丰产业基地一宗地块再度入市，将于7月上旬进行挂牌竞拍。该地块性质为二类城镇住宅用地、零售商业用地，土地面积8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米。
值得注意的是，该地块早年曾入市过，此次为二次出让。2016年11月，万科及其联合体以总价109亿元，拍下海淀永丰18、19号地块，18号地块后来由万科建成全国首个企业全自持租赁项目“翡翠书院”；而19号地块则是被万科折价退回，此次重新上架拍卖的地块。
彼时，该地块起拍价仅为44亿元，土地合理上限价格59亿元；8年后的今天，出让起拍价来到了86亿元，土地合理上限价格103亿元，相比2016年分别上涨95.45%、74.92%。
时移世异，这宗“有故事的地块”，在经历约11%的年涨幅之后，能否让冷清的北京土地拍卖市场热闹起来？
01
万科陷于自持困境
在2016年11月首次出让时，该地块作为热门标的，曾被保利、绿地、首开等11家房企激烈争夺，而竞得方万科，后来也为当时的决定付出了惨痛代价。
当时，北京正处于房价疯涨的牛市。在这种背景下，北京不但收紧了土地供应，且在拍卖规则上设立重重附加条件，以此来遏制开发商的狂热。与此同时，适逢国家层面鼓励发展租赁住房的政策《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，一些城市在供地时开始要求开发商建设自持租赁住房。
海淀永丰产业基地地块，恰好是这样的产物。2016年时的出让条件，不仅包括“竞地价、限房价”，还需要企业竞争自持比例。具体而言，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。
在那个“激情燃烧的岁月”，万科摘得该地块的代价，不仅仅是34.09%的溢价率这么简单，更关键的是，其作出了100%自持的决策。
按照规定，自持部分全部作为租赁住房不得销售。这意味着，万科需要顶着高昂的地价、建设和管理维护成本，通过长期运营来慢慢回本。这种大胆的模式，在全国并无先例可供借鉴。
之后，万科在竞得的海淀永丰18号地上，落地了高端产品线序列“翡翠系”。建成的“翡翠书院”，定位低密高端社区，项目容积率1.78，其中户型包括叠拼别墅，三、四居室等，主打长租。
而这些产品面世后，租金收入远高于同类竞品。面对市场质疑声音，翡翠书院相关负责人曾表示，“该项目的租金是从成本反推”。但即便以并无市场竞争优势的高租金推算，最理想的满租状态下，翡翠书院单单想收回土地成本，就至少需要30年时间。
成本重压之下，难以为继的万科甚至曾推出“众筹方案”，试图引进小米等互联网企业外援，让众筹企业先出资，在万科建成房屋后，将房源长期租赁给众筹企业来抵资。
只不过，政策并不允许这样的“钻空子”行为。2017年，北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得以任何方式对外销售，自持年限与土地出让年限一致。同时，为了防范“以租代售”，对外出租单次租期不得超过10年。
随着“以租代售”等变相销售通道全部被封堵，万科此后再无办法在该项目上快速回笼资金和盈利，尴尬的100%自持陷入无解的困境。
中指研究院企业研究总监刘水表示，“随着房地产金融监管收紧，房地产政策严厉调控，周边企业参与众筹的积极性很有限，‘众筹’方式很难落地执行。由于建设资金量大，收益低，资金回笼慢，风险较大，地块开发建设很难进行，最后万科折价退地。”
到了2018年，和万科共同拿下海淀永丰19号地的“搭子”住总宣布退出。没有其他资方接力，独木难支的万科，无奈之下只能退地。
值得一提的是，在这两块地中砸进去的巨额成本，以及漫长的投资收益曲线，让万科在北京的业务长期倍受拖累。
2016年之时，万科在北京区域房企排名属前三之列。而到了2022年，万科不仅掉到了第12名，北京也成了万科全国七大区域中唯一亏损的区域。
02
二番出让或难复当年盛况
此次二番出让，海淀永丰地块已摘除自持要求的限制，而是建设可以销售的纯商品住房。在区位优势和配套加持下，这块地也被视作“妥妥的”优质土地。
从地理位置上来看，这块地位于地铁永丰站的北侧，周边教育、医疗、商业等各种配置相当成熟，同时永丰片区的房价，近两年也在节节攀升。
图片来源：北京市规自委
中房报京津冀了解到，周边楼盘新房如幸福里润园、中海汇德里的网签均价，都在8.2万元/平方米以上，二手房如冠城大通百旺府、首创天阅西山的成交均价，也分别达到了8.2万元/平方米、10.1万元/平方米。
此种核心板块的优质土地，销售指导价也突破了15%的地价溢价率上限。同时，如果土地拍卖时溢价率不足15%，指导价为9万元/平方米，上下浮动8％；如果溢价率超过15%的话，指导价则为9.3万元/平方米，上下浮动8％。
合硕机构首席分析师郭毅认为，“这种策略，一方面说明地块的优质性，另一方面，显然是鼓励开发商为这块地投入更高的成本，未来获得更高的售价。”
在此之前，6月4日拍卖的海淀永丰南地块，也采取了这种动态标准。不过效果却差强人意，最终海开控股拿下该地块，成交的溢价率也只有1.5%。
“近期，北京有海淀永丰南地块、东城区金鱼池地块等个别地块，采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖，突破了此前溢价率15%的惯例。同时6月7日，上海取消了10%溢价率的上限要求”中指研究院市场研究总监陈文静对此表示，“北京根据市场变化动态调整限价政策或是大方向，以实现土地资源的合理配置和房地产市场的平稳健康发展。”
尽管今年北京供应的土地都相对优质，但土地拍卖市场的行情，依旧运转在低位。
根据中指研究院的数据，2024年截至6月19日，北京住宅用地推出18宗，推出规划建面211万平方米，同比下降8%；成交17宗，成交规划建面217万平方米，同比增长19%；成交溢价率4.3%，较去年同期下降6.6个百分点。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称，“今年上半年北京土地拍卖整体热度不及去年，国企央企仍是拿地主力。此外，地块间冷热分化似乎更为明显，房企对项目去化保障、区域市场需求等更加敏感，总体拿地依旧保守。”
不过，相比海淀永丰南地块，此次的永丰产业基地地块，没有那么多令房企们望而却步的配建，因为区位条件略逊一筹，相应地销售指导价也低了3000元/平方米。不知在当今市场行情下，是否会有房企愿意为此突破15%的溢价率呢？
关荣雪对此表示，“结合日前海淀永丰南等地块的拍卖情况，以及目前房企资金普遍承压的背景，该宗地块总价不低，未必会出现首次拍卖时激烈争抢的局面。”