我是紫沐，这是我第403篇日记。
昨晚万博城学位官宣了：
配建1所54班小学和1所36班初中。
引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理。
官宣名校，预计又要被刷屏。
讲真，过去半个月，看各种文章说万博城强无敌，都快看腻了。
甚至还有为了抬轿，说万博会超越珠江新城的。
营销得有点过分。
万博城有不少优点，名校+地段不错+新规产品+完善配套，这是事实。
但它的受众没有覆盖整个市中心那么夸张。
把文章看完你就明白，它未必会适合你。
万博城的主流客群，我觉得是番禺内部预算不高的置换买家。
因为它实现了某种程度的从无到有。
就是拿着500万，能在万博核心区域买到一套新规四房。
这对番禺地缘性买家很有杀伤力。
在万博城出来之前，500万在万博能买到啥？
新房也就看看铂世湾，二手看看欧泊或者锦绣香江。
都是旧规产品，使用率不高，而且只能买到三房。
或者跑到番禺广场、洛溪南浦这种地方。
在番禺的二流地段，买改善产品。
要么产品输一头，要么地段输一头。
但万博城的出现，让鱼与熊掌皆可兼得。
拿着500万，你能在番禺最TOP的板块万博，买到一套四房两卫大阳台、使用率110%+的新规产品。
而且学位和配套，都不错。
所以万博城对番禺预算不高的地缘性客户，有很强的吸引力，这点是无可争议的。
但网上说什么珠城外溢流量，市中心的外溢流量，也是万博城的主流客群。
这我就觉得有点牵强。
不能说没有市中心的客户会买，但最多就是打打辅助。
毕竟老黄埔，海珠、天河、荔湾，都有各自的新规新盘。
而且有足够的性价比和核心竞争力。
区域内的地缘性客户，肯定会优先选择它们。
因为自住买家很重视生活便利性。
所以万博城确实有不少优点，对特定客群也很有吸引力。
但硬吹它多么稀缺多么不愁卖，不至于。
万博城的出现，对番禺楼市会造成哪些影响？
我觉得首先会利空番禺弱势板块的二手房。
比如大石、南浦、洛溪、番禺广场、市桥、祈福、亚运城等等。
因为这些板块的业主，会是万博城的潜在客群。
很可能会把房子卖掉，置换到万博城，去改善地段、学位或者配套。
那这些板块的抛压就会变大，也就利空内部房价。
而且万博城是接近1万户的超级大盘。
它首开定位改善，不代表后续那些位置弱一点的地块，不会做刚改或者刚需。
后续置换万博城的预算需求，很可能会降到400万+，甚至300万+。
只需要把老房子卖掉，再加百来万杠杆，就能住到万博中心，享受名校和配套。
这对番禺地缘买家诱惑力太大了。
随之而来的，对番禺弱势板块的二手市场，肯定就是一波冲击和洗牌。
那新房呢？
说实话也会有影响。
别看万博城吹风价挺高，说什么5-7万。
我觉得开盘会是4字头。
4字头挺合理的。
看看隔壁锦绣香江，真实成交也就3-4万。
万博城实用率高20%，价格贵20-30%，卖4字头起步，顶配5字头，差不多了。
再贵，以万博城的天量库存，卖不动。
后续加价的可能性也不高，毕竟首开区基本是最能打的组团了。
那你说，隔壁长隆万博悦府，现在卖6万+，还说要继续涨价，可能吗？
就算真敢涨，市场认吗？你会去接吗？
长隆万博悦府必须接受一个事实，就是隔壁有个要出1万套货，单价4字头的邻居。
而且不是那种二手老破小，是有配套有学位，实用率110%+新规产品。
你觉得买家会不会为了些许优势，多支付2万/平的溢价？
所以万博城对番禺房价的冲击和洗牌，是一视同仁的。
不仅二手房价要变天，新房定价也得变。
既然说到房价，顺道说下投资。
万博城适不适合投资？
直接给答案，不适合。
只需要记住一点，万博城是接近万套供应的超级大盘。
这体量直逼亚运城和祈福新村。
历史上这类超级大盘，都是投资黑洞。
对比同期的其他选择，是严重跑输的。
因为没有稀缺性的东西，不会有投资属性。
甚至整个万博，我觉得也是偏自住。
你看万博和樾府，产品和地段都很拔尖了。
但你前两年入手，现在要回本的话，差不多要卖6万多。
你觉得和樾府二手能卖6万多吗？
在缺乏稀缺性的万博，要是溢价买入，连保值都难。
同样的，现在6万多买长隆万博悦府，你觉得有没有站岗风险？
所以万博虽好，但也不能无脑买，价格很关键。
万博城也是如此。
别看营销吹上天，客观看下来，也就那么回事。
它有不少优点，但更适合番禺的地缘性买家。
它配套和地段不错，但更适合买来自住而不是投资。
它价格不能太高，高于5.5万，我觉得都得站岗。
它产品存在错配，166㎡和188㎡，总价去到800万+，以后流通性会很弱。
这就是褪去滤镜之后，真实的万博城。
它有亮点，但未必适合你。