2024年6月21日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布关于公开征求《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作管理办法（征求意见稿）》意见的通知。
起草说明
一、起草背景及必要性
2013年，为明确实施主体确认工作流程，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局（原深圳市龙岗区城市更新办公室）以内部通知的形式出台了《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作程序》（深龙城更[2013]10号），对实施主体确认的工作流程进行了明确和细化。2018年12月13日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局（原深圳市龙岗区城市更新局）对该文件进行了修改完善，并形成了《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作程序》（深龙城更[2018]119号）（下简称《工作程序》）。该文件出台以来取得了良好的效果，全区实施主体确认工作有序开展。原《工作程序》有效期三年，目前已过期。鉴于实施主体确认是深圳市城市更新活动的重要环节，既标志着项目范围内已形成单一主体，也是开发单位进行下一步工作的必要前提。而《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等文件关于实施主体确认工作流程的规定均较为笼统。因此为了明确工作要求，给予行政机关和行政相对人明确的操作指引，有必要对实施主体确认的工作流程进行细化。深圳市龙岗区城市更新和土地整备局结合多年来城市更新项目实施主体确认工作实操经验，在上位法的范围内对实施主体确认工作进行了进一步细化，并形成了本《管理办法》。
三、制定依据
为规范龙岗区城市更新项目实施主体确认的工作程序，根据《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）以及其他相关政策规定，结合龙岗区实际情况，形成了本《管理办法》。
三、主要内容和举措
《管理办法》共十七条，其中：
1.《管理办法》第一条：明确了《管理办法》制定依据。相较《工作程序》，在上位法依据上新增了《深圳经济特区城市更新条例》作为上位法依据。
2.《管理办法》第二条：明确了《管理办法》的适用范围。
3.《管理办法》第三条及第四条：明确了龙岗区城市更新主管部门与辖区街道办的职能分工，响应了《深圳市城市更新办法实施细则》与《深圳经济特区城市更新条例》的要求，也与龙岗区实践操作相一致。
4.《管理办法》第五条：相较《工作程序》系新增条款，落实了《深圳市城市更新办法实施细则》第四十五条，关于组织编制城市更新单元实施方案的要求。
5.《管理办法》第六条：明确实施主体确认工作与城市更新单元规划分期的关系。
6.《管理办法》第七条：目前，无产权登记记录的土地和建筑物物业权利人核查制度仍有其存在的现实价值。对于国有土地上无证房屋、空地、有证房屋加建等情况，历史遗留违法建筑物业权利人核查制度并不能囊括。因此，第七条明确，对于不属于历史遗留违法建筑适用范围的无产权登记记录的土地房屋，应当开展无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查工作。
7.《管理办法》第八条：相较《工作程序》系新增条款，同《龙岗区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿安置协议备案工作指引》相配套，也符合龙岗区实操中的一贯做法。
8.《管理办法》第九条：在符合《深圳市城市更新办法实施细则》第四十九条的前提下细化了申请实施主体确认所需提交的材料，《管理办法》相较《工作程序》进行了部分调整：
（1）规范了申请人身份证明文件的内容，要求申请人提供营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证明、授权委托书、受托人身份证明；
（2）规范了权属证明文件的类别：一是明确物业无产权登记记录的，应提供通过历史违建物业权利人核实形成的核实结果材料或通过无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查形成的核查结果材料。二是明确人民政府的征收决定对物业权属作出认定的，以生效征收决定作为权属证明文件。这是考虑到未来可能存在按照《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条的规定，由政府进行个别征收的城市更新项目。根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十九条的要求，区人民政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关归档与市场主体签订搬迁补偿协议。此时，其权属证明文件应当是生效征收决定。这也符合《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的物权变动规则。三是明确人民法院、仲裁机构的生效法律文书对物业权属作出认定的，应提供人民法院、仲裁机构的生效法律文书。这与《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的物权变动规则相一致，也回应了实施主体确认工作实操中的做法。
9.《管理办法》第十条：明确区城市更新和土地整备局实施主体确认工作的审核时限以及实施主体公示的要求。满足《深圳市城市更新办法实施细则》第五十条的要求。
10.《管理办法》第十一条及第十二条：明确实施主体公示异议的处理规则并进行优化。相较《工作程序》，《管理办法》将异议分为两大类：对于可能影响项目单一主体形成的，应当由区城市更新和土地整备局开展调查，并得出异议成立、异议不成立、异议不能确定的结论；对于与单一主体形成无关或虽与单一主体形成有关但缺乏材料予以证实的情形，直接视为异议不能成立。同时相较《工作程序》，《管理办法》规定公示期未收到意见或者有关异议经核实不成立的，主管部门、项目辖区街道办事处及申请人应当在5个工作日内签订实施阶段监管协议，与《深圳市城市更新办法实施细则》第五十一条的规定相一致。
11.《管理办法》第十三条：新增实施主体确认后在区城市更新和土地整备局官网公布实施主体确认情况，并告知各有关部门和不动产登记机构的要求。有利于保障公众的知情权，同时也回应了《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条的要求。
12.《管理办法》第十四条：明确变更实施阶段监管协议内容的流程。
13.《管理办法》第十五条及第十六条：规定了《管理办法》的解释、有效期限以及施行时间。
政策原文
深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作管理办法
（征求意见稿）
第一条 为进一步推动我区拆除重建类城市更新项目的实施，根据《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告第二二八号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条 龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认，适用本办法。
第三条 龙岗区城市更新主管部门（以下简称“主管部门”），在拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认中负责以下工作：
（一）负责对城市更新单元实施方案进行备案；
（二）负责统筹协调和组织实施城市更新单元拟拆除范围内历史违建物业权利人核实工作，并将最终核实结果在区政府网站上予以公布；
（三）受理单一主体（以下简称“申请人”）的实施主体确认申请并对申请材料进行审核，组织对申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体形成情况进行公示，处理实施主体确认公示过程中的异议申请，作出实施主体确认决定，组织签订项目实施阶段监管协议，并开展项目实施监管工作；
（四）按规定开展社会稳定风险评估；
（五）按职能分工开展实施主体确认的其它相关工作。
第四条 辖区街道办事处在拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认中负责以下工作：
（一）负责制定城市更新单元实施方案，并监督实施方案落实；
（二）组织开展历史违建物业权利人核实的具体工作，并对核实结果进行公示以及处理相关异议 ；
（三）负责项目范围内房屋搬迁补偿安置方案和所有搬迁补偿安置协议的备案工作；
（四）协助主管部门对实施主体确认公示过程中的异议进行处理；
（五）负责签订项目实施阶段监管协议以及项目实施阶段资金监管协议，开展项目实施监管工作；
（六）按职能分工开展实施主体确认的其它相关工作。
第五条 更新单元规划审批后，辖区街道办事处牵头组织编制更新单元实施方案报主管部门备案，并协调落实。
第六条 申请人按照已批准的城市更新单元规划申请实施主体确认。
实施主体资格确认原则上按照城市更新单元规划分期顺序进行申请。城市更新单元规划未分期的为一个项目，分期实施的，每一期为一个项目。
确因公共利益需要申请城市更新单元中分期时序在后的项目提前实施的，应当优先或同步完成分期时序在前的各期公共设施用地范围内全部搬迁补偿安置协议签订工作。
第七条 在申请实施主体确认前，属于历史遗留违法建筑的，应按照相关规定要求完成历史遗留违法建筑物业权利人的核实工作。
不属于历史遗留违法建筑的无产权登记记录的土地房屋，应当按照《龙岗区城市更新办公室关于开展城市更新拆除重建范围内无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查工作的通知》(深龙城更函[2013]157号)的要求开展无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查工作。
第八条 申请实施主体确认前，申请人应当编制房屋搬迁补偿安置方案，与项目范围内所有权利主体签订的搬迁补偿安置协议一并报辖区街道办备案。
第九条 项目范围内形成单一权利主体或者合作实施主体的，应当向主管部门申请实施主体资格确认并提交以下材料：
（一）项目实施主体资格确认申请书。主要内容应包括申请人、申请确认范围、土地和房屋收购搬迁补偿安置工作完成情况等。
（二）申请人身份证明文件，包括：
1.营业执照；
2.法定代表人证明书；
3.法定代表人身份证明；
4.授权委托书、受托人身份证明。
（三）涉及房地产开发经营的，应提交房地产开发资质相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。
（四）经辖区街道办备案的项目搬迁补偿安置方案。
（五）拆除用地内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件，具体如下：
1.拆除用地内土地的测绘报告，主要是提交项目拆除用地的界址点测绘放桩报告及其电子文件、每一桩点电子相片。测绘放桩后，主管部门需现场勘察确认；
2.建筑物和附着物测绘报告，应按照测绘总图设置的编号顺序和目录整理成册，并提交测绘总图CAD图。测绘总图CAD图应包括建筑物和附着物的地形图框、测绘编号、拆迁用地线等，并应安排在不同图层上；
3.权属证明文件，包括：
（1）物业有产权登记记录的，应提供权利主体的房地产证、房屋所有权证等文件；
（2）物业无产权登记记录的，应提供通过历史违建物业权利人核实形成的核实结果材料或通过无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查形成的核查结果材料。
（3）人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定对物业权属作出认定的，应提供人民法院、仲裁机构的生效法律文书或生效征收决定。
4.抵押、查封情况核查文件，即产权登记部门对于房屋产权状态的查询单。申请确认范围内物业如存在抵押或查封的，权利主体应先履行相关责任义务，解除抵押或查封。确需在解除抵押或查封前申请确认实施主体资格的，须获得相关抵押权人、查封人的认可。
（六）申请人形成或作为单一主体的相关证明材料：
1.申请人收购权利主体房地产的证明材料及权利主体收款凭证；
2.申请人与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、权利主体收款凭证、异地安置情况和回迁安置表及其电子文件；
3.权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的，提供相关证明文件；
4.申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的，提供自有权利证明文件；
5.以合作方式实施城中村改造项目的，应提供改造合作协议；
6.涉及社区股份合作公司（分公司）处置集体资产的，应提供集体资产处置备案文件。
（七）因实施主体确认工作需要提供的其他相关文件资料。
第十条 主管部门收到申请材料后，在5个工作日内完成申请材料的核查。
经核查申请人不符合实施主体资格确认条件的，主管部门书面答复并说明理由；经核查申请人符合实施主体资格确认条件的，主管部门在项目现场、深圳特区报或深圳商报、深圳侨报和主管部门网站上，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体形成情况进行不少于7个自然日的公示，公示费用由申请人承担。
第十一条 公示期间异议人可持有效身份证明文件对公示提出异议，公示异议应以书面形式提出。主管部门在公示期间收到异议后，应按以下情况分类处理：
（一）异议涉及以下事项，并能提供相关材料予以佐证的：
1.异议人主张其土地、建筑物未获得搬迁补偿，或未足额获得搬迁补偿安置协议约定的补偿的；
2.异议人对土地、建筑物权属提出异议的；
3.异议人主张土地、建筑物权属状态为抵押或查封的；
4.异议人主张实施主体确认申请材料不真实、不合法的；
5.异议与项目拆除范围内形成单一权利主体有关的其他情形。
对于上述异议事项，主管部门应当予以调查。在调查工作完成后，主管部门应当得出异议成立、异议不成立、异议不能确定的结论。
（二）异议涉及以下事项的，直接视为异议不成立，主管部门依法开展下一步工作：
1.异议人对搬迁补偿安置协议中约定的补偿标准提出异议的；
2.异议人要求增加物业权利人之外的人为回迁人的；
3.异议人主张承租权等非物权权益未获得补偿的；
4.土地、建筑物权属争议已由人民法院、仲裁机构作出生效法律文书，异议人仍提出与判决裁定不一致的异议的；
5.异议人提出的异议与拆除范围内土地、建筑物的权属、面积、搬迁补偿安置事项无关或与实施主体确认申请材料真实性、合法性无关的；
6.异议与项目拆除范围内形成单一权利主体无关或异议诉求虽与项目拆除范围内形成单一权利主体有关但缺乏相关材料对异议内容予以证实的其他情形。
第十二条 主管部门在公示结束后2个工作日内完成公示意见的处理。
公示期内未收到异议或有关异议经核实不成立的，主管部门应在5个工作日内与项目辖区街道办事处及申请人签订实施阶段监管协议并向申请人核发实施主体确认书。实施阶段监管协议主要包含公共设施用地移交、配套设施和保障性住房建设移交、回迁安置责任、专项资金监管保障等监管事项、监管措施及其他权利义务等内容。
公示期内收到异议且有关异议暂时无法确定的，主管部门应书面答复申请人并说明理由。申请人配合有关单位核实异议情况并做相应处理后再提出实施主体确认申请。
公示期内收到异议且有关异议经核实属实的，主管部门应书面答复申请人并说明理由。申请人在处理相关异议后再提出实施主体确认申请。
第十三条 主管部门应当在核发实施主体确认书后及时在主管部门网站上公布实施主体确认情况，并根据《深圳经济特区城市更新条例》第四十一条要求通知各有关部门和不动产登记机构。
第十四条 实施主体确认后，确需变更实施阶段监管协议内容的，实施主体须向主管部门书面提出申请并提交相关证明文件，主管部门经审核批准后于10个工作日内与实施主体及辖区街道办签订补充协议。
第十五条 本办法由主管部门负责解释。执行过程中相关法律、法规、上级规范性文件规定有调整的，实施主体确认工作遵照执行。
第十六条 本办法有效期3年，自发布之日起执行。
内容来源：深圳市龙岗区城市更新和土地整备局关于公开征求《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作管理办法（征求意见稿）》意见的通知
http://www.lg.gov.cn/bmzz/csgxj/xxgk/qt/tzgg/content/post_11385260.html
如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）
合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
免责声明
本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。
本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。