这可能是浦东新房泡沫最大的地方——新场。
新场最出名的是古镇，新场古镇已经有近900年的历史了。
作为历史文化名镇，新场古镇至今依然保留着比较完整的水乡古镇格局。
一砖一瓦，一台一阁，小桥流水，都透露出古朴、悠闲与清静的韵味。
电影《色戒》曾在这里取景，更是为新场古镇增添了几分神秘与浪漫：
不过，总是有声音出现，新场成了浦东最对不起房价的板块。
这是怎么回事呢？
01
新场板块示意图：
新场原先属于南汇，在南汇管辖的时候就没发展起来。
新场与南汇的中心镇惠南还隔了一个宣桥，长期以来都是被边缘化的地方。
特别是在2008年，南汇把行政中心搬到了临港，使得惠南对新场的辐射更弱了。
然而，命运的转折并未就此止步。
2009年，南汇区被浦东兼并，新场这时候正式成为浦东大家庭一员。
然而，此时距离浦东开发开放的黄金时期已经过去了近20年，新场错过了浦东所有的发展利好。
无论是陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区，还是外高桥保税区、张江高科技园区，甚至孙桥现代农业开发区。
新场一个都没抓住，和这些机遇一一擦肩而过。
跟新场一起划给浦东的原南汇十几个兄弟城镇，大家的命运各有不同。
大治河以南的兄弟镇们组成了临港新片区，迎来了新的发展使命；
大治河以北的周康则融入了张江科学城的怀抱，祝桥规划了上海东站和东方枢纽国际商务合作区；
惠南地位虽然下降但瘦死的骆驼比马大，各种生活配套比新场齐全。
相比之下，新场、航头、宣桥、老港等地，都显得有些落寞。
既然来到浦东，新场还是微弱收到了几个利好。
比如浦东现在正在搞的张江、临港两大战略，竟然都和新场有着关联！
因为新场和航头北部都有一小块纳入了张江科学城。
不过呢，划入的范围都很小，而且距离它们的镇核心区又较远，难以带动整个老镇的发展。
以新场为例，只有北部的康桥工业园一小块纳入了张江科学城范围。
这个地方原先属于坦直镇，2002年并给了新场镇，与新场镇中心有较大的断裂，几乎成了新场的“飞地”。
尽管新场镇大治河以南片区也划入了临港新片区，但在2035的规划中是乡村单元地块，不会进行开发。
以此来看，无论是张江还是临港，这两个大规划都对新场的利好非常有限，形成不了较大的带动。
进入21世纪，新场最大的变化就是多了几处动迁房和商品房。
虽然16、18号线都开通了，但距离新场镇中心远在好几公里，大家出行不太方便，需要靠公交车接驳。
获取楼市最新楼市资讯
快速链接环线
做你买房路上的同行者
02
也可能是因为历史风貌区的保护定位，新场就像时光的守护者，依然保留着几十年前的面貌。
一旦踏出古镇的边界，广袤的农田与工业区交织成一幅原始的城市画卷，农民自建房散落其中。
城市的喧嚣在这里几乎被隔绝，恍若一片被遗忘的世外桃源：
然而就是这样一个地方，新房售价却高达4.8万元/m²，很多人看不懂。这个价格到底值不值呢？
同润新云都会4.8万元/m²、招商象屿星耀翠湾4.7万元/m²、中粮首创禧瑞祥云5.69万元/m²（叠墅）。
这个价格，真心不便宜！
从联动价来看，新场的新房售价与航头处在同一个水平，都在4.8万元/m²上下。
与航头比，买新场反倒不如买航头了，毕竟从航头去往周浦消费更加方便；
而与新房售价仅在3.3-3.6万元/m²的惠南相比，新场没有了一点性价比。
惠南作为曾经的南汇中心镇，各方面发展非常完备，公共设施与配套不知比新场好多少。
而且惠南的小区离地铁站更近，惠南的实际发展在浦东可能是最对得起价格的板块了。
但新场恰恰相反，可能是因为古镇IP，也可能是加入了张江房价体系，使得新房定价偏高。
即使打个95折优惠到底，新场的新房也要卖4.5万元/m²左右，与惠南比还是偏贵。
定价这么高，自然也就不好卖。
以同润项目为例，一期的同润欣汇名邸2022年就开盘了，现在还有房源没有卖完；
包括二期的同润新云都会在内，每次加推两百套，只有几十组客户认筹，去化非常困难。
中粮首创禧瑞祥云早在2019年就开盘了，高层已卖完，但是叠墅还在寻找买家，从期房卖到交房。
星耀翠湾是去年11月新开的，一次性推出356套房，认筹同样不理想，接着就是开启漫长的续销。
这些新房无一例外是打着“张江南”的旗号兜售的，但对“张江男”来说，外溢到这也着实有些远了。
新场远离张江的核心辐射区，既远且交通不便，配套设施也略显薄弱。
在这样的背景下，新场的新房主要依靠本地购买力支撑。
而本地购买力显然不足以支撑如此高昂的房价体系。
于是，市场出现了这样的现象：
直接破发，跌回2016年！
中粮首创禧瑞祥云2019年高层卖4.3-4.6万元/m²，而今挂牌集中在4.17-4.46万元/m²，去年成交的一套在4.3万元/m²，基本破发；
万科清林径2016年开盘价从3.1万元/m²涨到3.7万元/m²，随后面临的就是破发。
前两年二手房好不容易涨到4万元/m²，如今成交价直接跌回3万元/m²，也比开盘价低了！
包括新场早期开发的汇锦城、丝庐雅苑、东方冠郡等小区，二手房成交价全部跌回2016年！
要知道，新场的主流二手房成交价在2.6-3万元/m²，这才是真实反映板块价值的数字。
尽管这些2012-2015年的次新二手房在居住品质方面可能不如高价新盘，但其性价比却是不容忽视的。
低价二手房吸走了当地的购买力，也是造成新场新房不好卖的一个重要因素。
前不久我们统计过周康板块的二手房跌幅，这波回调只有12%，非常坚挺，与新场反差“墙裂”：
我们常说，在浦东买房过了外环线，周浦是底线。
浦东发展了几十年，只是把城市化推进了城乡结合部的周康，如果再往南到新场，又需要几个十年呢？
在很多人眼中，连周康都只能算城乡结合部，那么像新场这种地方又算什么呢？
新场的房价，与板块本身发展实在不匹配。
线上聊十次，不如线下见一次
线下聊一聊，快速解决你的购房疑惑
03
作为一个传统江南水乡古镇，新场也不想停滞不前，对未来还是有些憧憬的。
此刻，几大宏伟蓝图正在新场悄然铺展开来，仿佛预示着这片土地即将上演一场华丽蝶变。
以实际行动促发展，新场到底能否夯实4.8万元/m²的房价呢？
首先就是27号线（心港快线）的规划，将经过新场并设站，打通其与陆家嘴、张江核心区的联系。
为了加强浦东南北联络、同时照顾临港新片区的发展。
27号线极有可能进入上海轨交四期规划，像两港快线那样“插队建设”，单独报批、提前开工：
这对新场是一个很大的利好。
不过以实际进展来看，这条轨交距离建成通车起码要十年，周期有些长，而且有不确定性。
另外在27号线与16号线交汇的地方还规划了一个新场TOD，这是新场的第二张名片，比古镇更加响亮：
这个TOD如果开发出来，算是新场最好的地段了，图纸中也有新房开发，届时售价可能要上5万了！
不过目前只是规划，土地还在收储，距离真正实施还早影儿着呢。
现在新场地铁站周边的环境是这样的，距离蓝图差距很大：
16号线新场站
经过几年的努力，新场总算建成了综合医疗卫生中心，由光明医院托管，全镇医疗水平终于提高。
2020年还新开了一处新环广场商业，成为全镇最好的商业体。
只是中优城市广场比较可惜，最初规划大到20万方，后来调整为3万方，目前招商运营不理想。
然而，仅凭这些新场就能一飞冲天吗？
在浦东新区的宏大发展版图中，新场似乎显得微不足道。
新场在浦东城镇圈规划中划到了“祝桥-惠南城镇圈”，这意味着，新场以后要跟祝桥和惠南“混”了：
值得一提的是，“祝桥-惠南城镇圈”这个名字中压根就没有提新场，其和老港、大团共同被视为边缘区。
这样的发展布局，对新场并不友好。
既然加入了祝桥和惠南行列，看来新场也别指望张江来带动了。
其中祝桥的规划虽然高光，但落地也有很长的周期，距离新场那么远，产生不了直接的影响；
而惠南作为曾经的老大哥，也已经年老体衰，被浦东榨取得差不多了，也带动不了新场。
浦东新的发展重心主要集中在金色中环和临港区域。
而新场不巧位于这两大战略中间的真空地带，不怎么讨好。
再加上古镇风貌区的定位限制了其发展，整体而言新场的开发力度很小，未来崛起的希望不大。
对市区刚需客来说，新场的房子肯定不建议买，从动不动就破发的情况来看4.8万的新房定价是有水分的；
浦东最抗跌、最保值的是周康、御桥、孙桥等地方，离张江最近的板块最受益。
当然本地人出于地缘情结不想离开新场，改善买一买新房还是可以的，但这只是小众化需求。
新场古镇已经到了必须作出改变的时候了，要主动求变、切身融入浦东这个发展大家庭中来。
比如加快新场TOD落地，加大与张江合作力度搞好北部产业片区，加快古镇项目更新，做好配套服务等。
新场必须作出努力，以实际发展来夯实、对得起自己的房价，不再成为浦东新房泡沫最大的板块！
▼以上为正文
编辑∣环线咨询