展望下半年楼市
编者按
时至年中，下半年楼市走势如何？从国家统计局和相关市场研究机构的统计数据来看，上半年楼市仍处于调整之中，随着一系列利好政策“组合拳”的出台和落地实施，近期楼市成交进一步活跃，整体市场有逐步企稳迹象。本期地产周刊聚焦下半年楼市，展望未来走向。
■中国经济时报记者 李晓红
上半年，房地产市场利好政策频出，尤其是4月底以来，各地因城施策，持续调整优化房地产政策。随着这些政策的落地，购房者预期有所改变，市场信心逐步恢复，整体市场呈现出企稳迹象。
国家统计局日前发布的数据显示，5月份，70个大中城市单月商品房销售面积7390.16万平方米，同比下降20.69%，环比提升12.24%；销售金额7598.40亿元，同比下降26.38%，环比提高13.21%。
上半年楼市利好政策频出
4月底以来，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、沈阳、苏州、珠海等一、二线热点城市密集优化了住房限购政策，其中，成都、杭州、西安、沈阳、苏州、珠海等全面取消了住房限购。至此，在全国重点城市中，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚、海口、天津等地仍未全面取消限购。
5月17日，央行等四部门联合召开房地产政策吹风会，推出了降低商业银行房贷首付比例、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等一系列政策“组合拳”。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任余华义告诉中国经济时报记者，上半年的房地产政策有三大特点：一是政策力度大，并仍有进一步的政策储备。二是政策有创新，“收购已建成存量商品房用作保障性住房”是过去未曾有过的创新政策。三是政策目标并非锚定房价，还包括解决新房库存、市场流动性、居民住房保障、企业融资和地方财政等多维度的目标。
“上半年是以需求侧管理政策为主，希望通过激发并适当放大需求侧购买力来实现市场回暖。”国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民向中国经济时报记者表示。
在对外经济贸易大学国家（北京）对外开放研究院日本研究中心研究员吴英杰看来，2024年上半年，房地产政策倾向于支持刚性和改善性住房需求，通过信贷、税收等手段减轻刚需家庭的购房负担，同时，限制投机性购房行为，防止市场泡沫。政府在保持房地产市场平稳健康发展的同时，对不同地区和不同市场需求进行了差异化调控，避免市场出现大起大落。政策调整旨在适应市场变化，稳定购房者和开发商的预期。
从国家统计局发布的最新数据来看，房地产利好政策的出台和实施，确实在一定程度上激活了楼市，促进了成交量的增加，政策效果正在显现。数据显示，1—5月份，全国新房销售额、房企到位资金、房屋新开工面积等多项指标同比降幅均有所收窄。
余华义表示，这些政策措施的出台，对稳定居民预期是有作用的，让购房者看到了国家稳房价和稳预期的决心。从一线城市可以观察到房地产市场朝积极方向的变化趋势。
“放宽限购政策使得更多潜在购房者得以进入市场，降低房贷利率减轻了购房者的财务负担，购房补贴则直接增加了购房者的购买力。这些措施有助于稳定房价，避免市场出现大幅波动，从而维护了房地产市场的稳定。”吴英杰表示。
上海交通大学中国城市治理研究院、国际与公共事务学院研究员张传勇告诉中国经济时报记者，对于购房者来说，比较实际的政策就是降低购房成本，如降低贷款利率，加大利息抵税力度等。
不过，吴英杰也指出，尽管房地产市场利好政策的出台，在恢复购房者信心方面起到了一定的作用，但楼市的止跌回稳与购房者信心恢复依然任重道远。
楼市政策或将继续加码
6月7日召开的国务院常务会议提出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场的政策措施。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，国常会进一步明确“去库存”“稳市场”的政策导向，也为市场释放了更加有力的积极信号。从政策趋势来看，目前一线城市中仅有北京尚未跟进“517”新政，未来降首付、降利率等具有优化空间。除此以外，一线城市有望继续优化限制性政策，如优化大面积限购、取消限价等，各地在降低交易税费等方面也有优化预期，这些政策措施有利于缓和购房者观望情绪，进一步促进改善性住房需求释放。
王瑞民表示，房地产市场对利率政策是较为敏感的，利率水平决定了“买”划算还是“租”划算。“517”新政后，随着各地下调首套房、二套房利率下限，个人住房商贷利率也进一步下降。但存量房贷利率暂未有调整，值得关注。此外，构建房地产发展新模式的过程也是寻找房地产第二增长曲线的过程，需要新的标志性居住形态引领居住升级。
吴英杰认为，下半年房地产政策调整可以从三方面发力。一是差异化调控。根据不同城市的房地产市场情况，实行差异化的调控政策，既能有效控制热点城市的房价，又能促进其他地区房地产市场的健康发展。二是长效机制建设。加强房地产市场的长期监管，通过税收、土地供应、租赁市场等多方面手段，构建房地产市场的长效管理和调控机制。三是金融政策微调。在确保金融安全的前提下，适度调整房贷政策，如合理调整贷款利率和首付比例，以适应市场变化和居民购买力。
对于下半年房地产政策的走向，余华义认为，4月30日的中共中央政治局会议为未来的房地产政策走向进行了定调。推进房地产市场平稳发展一直是房地产市场发展的主旋律。近年来，随着房地产市场出现新变化，中央对房地产风险高度重视，未来的房地产政策也会从积极稳妥化解房地产风险的角度展开。
“下半年，房地产政策的发力点将更加注重市场的稳定和长远发展，政策的连续性和稳定性将是关键因素。”吴英杰表示。
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