观点网近期，中国最大IP手游发行商中手游，迎来重要合作对象——向来热衷于投资电竞赛道的“合生系”二代朱一航。
先是其实控的广州超竞投资有限公司（超竞集团），于4月28日与中手游签署战略合作协议，约定就游戏产品研发、游戏运营推广、游戏电竞、IP商业化等方面进行合作。
5月份后，朱一航开始密集增持中手游股份，最新持股比例已达到6.01%。
后续5月31日消息，或许是在他牵头下，中手游与合生商业达成战略合作。根据协议，双方合作范畴包括游戏线下运营推广、游戏IP商业化等方面。
未来，中手游旗下《仙剑奇侠传》等知名游戏IP，将一定程度在合生商业旗下分布全国的商业项目内得到呈现。
但这宗双赢交易背后，是否有人记得朱一航的超竞集团也曾有自己的“商业地产梦”。只不过随着上海主场ESP项目的失利，它选择了一条更理智的道路。
超竞的变现寻路
2021年，英雄联盟S11全球总决赛，来自中国LPL（中国英雄联盟职业联赛）赛区战队EDG以努力和汗水成就一段逆袭的佳话。
在中国俱乐部小组赛阶段表现不佳，出线后友队RNG憾负的情况下，EDG于四强阶段独自面对三只韩国俱乐部的围追堵截，最终过关斩将，击败卫冕冠军韩国俱乐部DK夺得总决赛冠军。
以一战之利，EDG知名度迅速冲破游戏圈子，达到几乎路人皆知的程度。人们亦同时注意到该俱乐部背后站着的投资人朱一航。
朱一航为朱孟依家族长子，一度被看作“合生系”地产航母合生创展准接班人，但其最终放弃了这份重担。
目前，在朱孟依构建的家族传承版图中，朱一航获得了珠江投管的控制权，主要平台合生创展则交给了妹妹朱桔榕，二弟朱伟航就把控着珠江商贸、珠江人寿。
而相对大型能源与基础设施企业珠江投管，朱一航在电竞领域的投资，则更为外界熟知。
2013年，EDG电子竞技俱乐部成立，并迅速在英雄联盟竞赛打响名堂。资料显示，EDG曾分别在2014年取得LPL春季赛、夏季赛冠军；2015年取得LPL春季赛冠军、MSI季中邀请赛冠军；2016年取得LPL夏季赛冠军，德玛西亚杯五连冠。
也是在2016年，朱一航以EDG俱乐部为核心标的，筹建超竞集团并逐渐将商业触角由电竞伸向文创、教育、地产园区、商业购物中心和产业综合体。
事实上，电竞行业从诞生至今，始终面临变现难的问题。
强如腾讯，每年斥巨资承办《英雄联盟》、《王者荣耀》、《和平精英》等赛事，但赛事带来的热量怎样落地、落在何处，长期笼罩在迷雾中，人们对赛事的关注大部分还是回流到游戏内。以超竞集团为代表的电竞俱乐部公司，尚且没有这种便利。
EDG作为圈内最早实现职业化的战队之一，拥有专门的训练基地，专业的教练以及理疗师等，投入巨大。为此EDG在2018年，还曾拉来姚明参股的体育产业投资公司和泛娱乐产业的投资公司，进行近亿元的Pre–A轮融资。
而超竞集团作为商业企业，天然需要赚取利润，向投资者有所交代。因此，将游戏和俱乐部热度导向实体商业，无疑是最显而易见的能契合朱一航投资惯性的引流变现路径。
位于上海的主场ESP购物中心，即是超竞集团其中一次尝试。
根据公开资料，主场ESP项目坐落于上海普陀区长风生态商务区，商业面积约3.6万平方米。
其前身为2020年5月亮相的上海首个专业电竞赛事场馆——主场ESP电竞文化赛事体验中心（以下简称为主场ESP），翌年6月升级为主场ESP购物中心并开业。
上海主场ESP的烦恼
根据超竞集团官网，主场ESP定位为新文创电竞综合体，着眼“电竞+”业态，以电竞为最主要卖点，同时融入二次元、新文创、潮玩、影视、运动等元素。
商场设计以工业风和赛博朋克风为主，追求视觉冲击，拥有金属风格的交叉式扶梯，透明的电竞直播间和一个超大型中庭。
据悉，项目主力吸引12-30岁的“Z世代”年轻人及周边人群，并为此引入大量电竞和二次元相关商家。包括室内冲浪馆SURF CLUB、手办店GOOD SMILE COMPANY中国首家官方实体店、古风剧本杀“宝藏院”首家全国旗舰店、以及王者荣耀游戏IP首个官方剧本杀“不夜长安·机关诡”快闪店等。
餐饮方面，则有王者荣耀主题餐厅王者撸串、哇虎、葵叶、添发、Uncle No Name、DUE黄金藏屋等特色餐饮品牌。
同时，项目顶楼设有王者荣耀职业联赛（简称KPL）专业赛馆。据运营团队当时介绍，场馆内还将定期举办不同赛事，计划一年350+场。
2023年6月中旬，据到主场ESP踩点的媒体报道，整个商场不少门店已处于停业或围挡状态，仅有尚优超市、儿童乐园、M stand、比萨玛尚诺精选、ROG玩家国度等商家坚持营业，一些过往播放赛事直播的公共屏幕也未有开启。
亦正是这段时间，相信超竞集团作出了退出项目管理的决定。
2023年9月消息，主场ESP购物中心已升级为长风科创谷广场，接手方为普陀区区属国企长风集团。
商业客于2024年6月12日走访项目，发现商场内商户几乎已全部搬走，仅剩余一楼和负一层美食街如蔡先生汤包馆、Pizza Marzano玛尚诺、孙北北面包、泽鑫大药房等留守。
当天，项目内亦在举办王者荣耀职业联赛夏季赛，显示其眼下仍维持着原有的规划功能。
据了解，后续长风集团将对长风科创谷广场进行全面施工改造。但要将该项目打造成什么类型项目，目前从现场看还未有定数。
事实上，上海的电竞产业基础并不差。资料显示，到2020年上海已聚集了全国80%以上的电竞企业、俱乐部、战队和直播平台，赛事方面，这座城市拥有全国超过40%的电竞比赛。
尤其自2017年12月上海发布“文创50条”以来，普陀区根据建设“全球电竞之都”的要求，一直聚焦发力电竞产业，先后落地了多家电竞企业和多个重点项目，主场ESP便是其中之一。
只是就其他条件上观察，主场ESP并没有那么优秀。
资料显示，主场ESP位于长风生态商务区核心位置，与轨道交通接驳并不顺畅。从最近的13号线和15号线换乘站大渡河路站出发，纸面上看需要步行近1公里、15分钟到达。
项目周边以办公、产业、住宅项目为主，例如浙铁绿城长风中心、普陀区大数据中心、上海清华国际创新中心等，以及以上海市儿童医院（泸定路院区）为主的保健医院，幼儿园等公共设施。
住宅方面，则有雅戈尔长风8号、国浩长风汇都、中海紫御豪庭、沁和园等大型项目。
商业客看来，主场ESP作为小型电竞主题性商业，似乎难以成为周边商业配套的一份子，以及形成忠实消费客群，如果光靠特色主题吸引消费者打卡，它又受到交通的掣肘。
以主场ESP一公里内的其他商业项目作为观察对象，长风大悦城定位中档，业态全面体量大。
近铁城市广场位于13号线真北路上盖，本身为上海传统的电竞赛事举办场地，交通更优，能吸走主场ESP的不少人气，况且目前近铁城市广场人气亦不算畅旺。
与主场ESP一街之隔的桃源·π商业广场，由绿城中国打造，属社区型购物中心，突出生活化，专注吸引周边商务和家庭客群，定位和招引的商户都更大众。商业面积同样比主场ESP大， 达到5.8万平方米。
就超竞集团内部项目看，主场ESP距离集团旗下“电竞硅谷”珠江创意中心直线距离超过8公里，开车距离超10公里需时近半小时；位于闵行区，正在建设中的“EDG未来新主场”上海国际新文创电竞中心距离就更远了。项目之间或难以形成联动。
另一方面，如上所述，收入难题始终是笼罩在电竞产业头顶上的乌云，近年来LPL、KPL等的赛事热度也有下跌趋势，单一的电竞赛道能够承载多少购买力是个谜团。
主场ESP项目的失利，由多方面原因造成。
而试水失利的超竞集团，并未放弃将电竞产业从云端拉向实地的努力，并为之找来更合适的帮手。
据悉，2022年超竞集团就宣布与合生商业集团合作，联合打造融合更多运动、娱乐业态的“超极合生汇”品牌。目前超极合生汇已在北京、青岛、上海等地落地或筹备。
其中，上海超极合生汇就位于上海国际新文创电竞中心（现已正式获批为上海电竞中心）项目内，是这个集购物中心、电竞产业园、五星级酒店、专业电竞赛馆业态于一体的综合体项目的商业部分，定位电竞+极限运动，预计2025年开业。
从 主场ESP到超级合生汇，控制超竞集团的朱一航似乎找到了一条实现理想的更合理路径。