说起浦东的富人区,大家能想到很多板块:花木,联洋,碧云,东郊别墅区,前滩南……
但要说浦东地段最好的地方,其实只有一个,那就是陆家嘴。
陆家嘴,上海封面地标,浦东地段鄙视链的顶点.
每个第一次来上海的游客,陆家嘴是必去打卡点。
陆家嘴三件套代表了上海的高度,陆家嘴的江景豪宅也引领了上海房价的高度。
因为光芒太盛,一说陆家嘴,大家印象里就是三家套,就是汤臣一品,中粮海景壹号,滨江凯旋门这几个顶级豪宅。
但其实除了汤臣一品这样的顶级豪宅,陆家嘴还有一些二梯队的小区,是中产改善买房不错的选择。
我们观察了陆家嘴近期的成交价格,横向对比浦西市中心价格,性价比凸显。
陆家嘴,或许已经回调到位了。
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出道即巅峰,浦东配套之王
“路过烂泥渡路,行人没有好衣裤”,这是陆家嘴最早时期的真实写照。
从一片滩涂发展到亚洲金融中心,陆家嘴出道即巅峰,初始定位极高。
这一点从新房的开盘价就能看出来:
2003年,仁恒滨江、世茂滨江花园开盘价达到2-3万元/㎡,冠绝全城。
那一年,联洋只要6000多,中山公园只要7000多;
2004年,盛大金磐开盘价4万/㎡;2005年,汤臣一品直接11万/㎡,君临天下。
那时候,全国各地的有钱人,上海本地的富人都在往陆家嘴买。
毕竟是当年举全国之力打造的金融中心,上海封面地标,全上海最高五栋建筑中的四栋都在陆家嘴。
浦东近几年炙手可热的前滩,在陆家嘴面前,也只能称为弟弟。
配套上看,作为浦东的市中心,陆家嘴往来城区各个方向都非常方便。
目前有五条过江隧道与浦西相连,未来还会建设公平路隧道;
轨交方面,有2号线/14号线陆家嘴站,9号线商城路站,未来还有19号线;地铁出行,陆家嘴是全上海最方便的板块之一。
通勤角度,这里基本没有短板。
商业配套是浦东的一大缺憾,但陆家嘴的商业,在浦东可谓是一枝独秀。
正大广场、国金中心商场、第一八佰伴,另有览海国际广场、陆家嘴中心L+mall、尚悦湾广场、新梅联合广场……
医疗资源在浦东也是稀缺资源,但陆家嘴不缺,周边的东方医院,稍远一线的仁济医院。
教育资源,陆家嘴有九年一贯制学校——洋泾菊园实验学校,吸引了很多挂户口的家庭。
产业方面不必赘述,陆家嘴街道年GDP达到6000亿,比很多大城市都要高。
并非高不可攀
但作为老牌市中心,陆家嘴和浦西市中心面临相似的困境,缺少新的开发地块,大片的老破小拆不动不想拆。
没有新房炒作和带动,逐渐在买房市场声音越来越小,偶尔传出来一些天价成交的江景豪宅,比如汤臣一品前排50w,也是作为谈资。
不少买房人,对于陆家嘴要么觉得是高不可攀,要么就是买一套老破小作为挂户口的xq房。
其实陆家嘴还有很多二三梯队的商品房,景观,产品,小区绿化都在线,是1500-3000w预算买房人不错的选择。
除了汤臣一品、中粮海景壹号这样的顶级豪宅,陆家嘴还有盛大金磐、菊园、江临天下、汇豪天下、仁恒滨江园、财富海景花园、世茂滨江花园、保利One等小区。
品质上看,陆家嘴的很多小区,楼间距普遍在80-100米以上,绿化率也在60%以上,小区环境吊打当下很多新房。
而且很多陆家嘴的楼盘,仁恒滨江园、世茂滨江花园、财富海景花园,都有一线江景。
盛大金磐在二梯队里的品质是最好的,上海中心大厦就是小区靠背山,价格也要贵一些。
久阳滨江公寓,小户型面积在70平左右,陆家嘴商品房的上车盘。
世茂滨江花园,上海体量最大的豪宅小区,亚洲最高住宅楼,小区内部就是一个大型公园,绿化率70%,30楼以上能看黄浦江。
小区体量大,户型多,挂牌量和成交量在板块内都是遥遥领先;
这种大体量小区,容易出笋盘,但也容易恶性竞争,互相压价;
如果遇到好的房源,喜欢的户型,自住买入,性价比还是不错的。
没有不能买的房子,只有不能买的价格。
16万的世茂滨江花园是垃圾老破大,9万的世茂滨江花园还是很香的。
一切评价都要基于性价比。
当然,小区很大,楼层景观不同,不能一概而论。
因为体量够大,陆家嘴商品房的成交,世茂滨江花园占到了一半以上。
5月份成交价在10w左右。
仁恒滨江花园,分为三期:
一期离江最近,为了照顾二期、三期看江,总高不高;
二期小户型到大户型都有,看江景反而是一流的,三期都是以四房为主。
对比天山仁恒河滨花园,差不多的价格,就可以买在陆家嘴滨江的仁恒滨江园。
菊园,新加坡凯德置地开发,塔楼为主;
江临天下,菊园二期,汇豪天下,菊园三期,物业管理和绿化都是一流的。
业主构成来看,当年买入陆家嘴的都是真正的有钱人,如今也是老钱和新贵都有。
大量的港澳台名流,外籍人士,企业高管,明星买在陆家嘴。
回调到位
这一轮陆家嘴率先回调,跟整个金融行业不景气的大环境也有一定关系。
同样的,因为价格跌到位,隔壁联洋二手房已经杀疯了。
当然,从居住氛围来讲,陆家嘴仁者见仁。
因为早年规划的原因,陆家嘴是开车的尺度,下班和周末,缺乏人气烟火气。
对于喜欢热闹的人来讲,可能不是很感冒。
但同样,对于喜欢安静,大隐隐于市的群体来讲,陆家嘴是不错的选择。
老静安、黄浦的国际丽都城、永业公寓,最近成交价还在很高的位置:
同样的价格,在仁恒滨江可以买个大4房,在世茂滨江甚至能盘下300㎡。
全市对比,陆家嘴的不少商品房小区,价格已经跌到位了,买的便宜,就是最大的安全垫。
而上海市中心范围内的豪宅新房,经过接连的涨价后,性价比优势已经不存在了, 别说倒挂,后续还有可能破发。
去二手市场淘笋,也许是不错的选择,陆家嘴就是当下适合淘笋的板块之一。
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