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前言部分
SHANG HAI XIN HAO
2024年，上海楼市继续延续过去的过程 ，只是波浪线的上下差异较小，相对较平稳，而整个的市场影响中，外籍业主具有比较大的影响力，特别是豪宅，低价出售的房源中，外籍或持有绿卡的占比相对比较多，具体原因本篇不做分享。
本篇主要分享外籍人士无论在国内还是国外，出售房屋的整个基本流程，结合馨昊实际操作案例中的各种情况，把可能碰到的实际情况全部加入进去。
外国人卖房大概流程图
第1步
准备材料（涵盖手续准备）
第2步
境内外的委托公证（若需）
第3步
挂牌（精准的市场分析，选择挂牌方式）
第4步
身份核验（若需）
第5步
签合同
第6步
合同公证（如需）
第7步
还贷（若有）
第8步
过户
第9步
出产证+缴税
第10步
贷款放款（若买家需贷款）或收到监管资金（若需资金监管）
第11步
交房
第12步
办理房款购汇或移民资产转移的购汇（若需）也可和第10步同步
★特别说明：
1、其中如8、9，2步部分情况同一天一次完成，具体情况具体分析；
2，如果委托公证由受托人办理（业主可以在国外做），整个流程不用出面；
3、本人办理的情况下，需要本人回国内办理，至少出现3次（第4，5步/第8步/第12步），具体情况需要具体确认。
以下介绍，结合馨昊为客户服务过程中的具体流程，总体分为售前（准备），售中（签约办手续），售后（资金换汇和收尾）三大部分，希望对大家有帮助。
01
售前部分（上表中1、2、3）
01
准备材料
1
护照（需要确认身份是否有变更或护照号码变更）
2
产证（若有密码，密码条）
3
上手材料--买进的合同、买进的契税、买进房屋发票税单（上手材料若有丢失，交易中心一般可调档）
4
大陆的银行卡
5
境外的银行卡，境外的税单号（若购汇，国内开户使用）
6
如房屋买入或持有期间设立过抵押、需要注销抵押的材料（可在售中办理）
★ 特别说明：
1.结婚证（若有，需要在大陆翻译），此种情况很少碰到，一般外籍人士是单独上产证，但如果涉及公证，公证处需要和业主及配偶带证件视频。
2.流程时间：分为挂牌销售和实际交易流程两部分，挂牌销售根据个人需求和市场，才能确定较为准确的时间；交易流程一般2个月以内可结束，如果不贷款1个月以内可结束；如果涉及买方置换，需要具体约定，但总体不建议周期过长，因为汇率和政策等变动，不可控的因素太多。
02
准备/检查【根据个体差异】
1
护照涉及变更，需要做同一人证明，具体做法见链接：
2
公证委托具体做法见链接：
外籍身份在境外不回来，如果出售境内房屋，不能办理远程视频公证，如购入境内房屋可办理视频公证购买。
国内身份在国外，如不回国，买进和卖出均可办理远程的视频公证。
大概版本如下（部分需要加入护照复印件便于银行异地开户）
3
银行卡和境外税单号：除了用于收房款，主要为可能性的购汇准备，国内中/外资银行卡均可，境外收款卡用于接受换汇后的房款（特殊情况不用本人卡号）。
4
房屋信息：税费、贷款抵押信息、买入/持有期间的故事。
附税费初表（具体的以实际交易为准）
1
增值税
满5年：（合同价-买进价）*5.3%/1.05
不满5年：合同价*5.3%/1.05
2个人所得税（合同价-增值税）*2%（满五年唯一免交）3房产税
上海居住证或税单，连续三年每年上海居住超186天（上海出入境记录）需均满三年免。
未满三年先缴纳，待满三年后重新认定，已缴部分可退，居住证B证直接免。
说明：外籍身份出售房屋和境内身份出售房屋的固定计算税费一样，除了可能多出公证委托，合同公证，同一人证明文件的费用外，不存在增加交易的税费。
03
市场调研
这个步骤最关键，涉及到材料和文件的准备时间，因为价格的确定和本人期望过出售的时间有关，所有前期的市场报告，需要很精准的调研，确定出售的时间，出售时文件的准备，出售后的回国安排等等。
解判断后再决策：不要单纯外媒对楼市的报道，结合国内及上海楼市的实际落实信息，对上海楼市有一个准确的判断，再结合个人出售房屋的动机「比如资产配置，置换时间等，做出准确的决策」。
同时，出售的过程中，需要做好最“坏”打算，如市场判断大概3000万左右，跟随市场的变动，最后可能出现2600万左右，是否可以接受交易，因为所有的委托等手续需要时间和费用的投入，不然会浪费做手续的费用和回国的时间精力。
附市场调研初稿版本
02
售中（上表中4-11）
结合之前我们操作过的实际案例，大概流程如下：
01
挂牌的几种方式：
1
传统方式
所有经纪公司都挂牌，让所有经纪人分散销售
2
独家委托
找到某个人或某个公司，独家委托挂牌，接受一家公司的委托，只对接单独公司的销售，独家人/公司会对房屋进行销售，部分仅对自己公司或熟人圈子合作，大部分没办法对所有经纪公司开放，因为没办法调动销售方全部的积极性；
3
欧美式的托管
也叫单边代理，公司团队服务，而非个体；
和以上1，2点有根本性的区别：所有经纪公司公开销售，让代理人支付所有销售方经纪的费用，保障销售方的佣金；
无底价之说，价格完全回归市场的接受度；接受代理人的所有服务，信任度和粘度更高，对托管公司来说，所有的客户均为让业主的利益最大化；
02
交易中可能涉及的步骤：
1、身份核验：房东方买进和卖出的证件有变，签合同时需要先做身份核验，需要的流程和材料如下：
2、房东本人到场：身份证件原件(复印件)不动产权证书原件、户口本原件、出生证原件，小孩户口本(若有)，普陀区需要样张上签字；
3、居间方：需持营业执照(盖公章)、法人身份证复印件(盖公章)、委托书经办人身份证原件(复印件)、合同样张纸质版；
4、护照翻译上海指定地点:
赤峰路573号上海外国语大学翻译公司,电话：65362032
北京西路1277号国旅大厦1607室
西康路外事翻译工作者协会，电话：63218568/63239910
周一～周五早9:00-晚16:30，网上业务也可办理
(需要翻译的文件电子版发送至fyxh@shwsfy.com费用300元)
资金监管
上海市交易中心资金监管（业主无贷款）
1
签好买卖合同：双方带好材料至交易中心窗口签订监管协议（监管中心固定的协议版本）
2
买方再到银行将监管款项存入监管账户：双方确认到账后,办理过户手续,过户当日将收件收据复印件或照片给监管窗口，5个工作日后缴税,出新产证。
3
将新产证照片或复印件,交到资金监管窗口：大概2-3个工作日将监管款项转入房东账户。
4
过户当日拿到收件收据后，交到办理资金监管的办理窗口（如长宁区委18号），缴税当日，完税后，将新产证照片或复印件,交到资金监管窗口,大概2-3个工作日将监管款项转入房东账户。
5
监管中心还贷（不用业主申请还贷），同时监管中心放贷。
6
监管中心资金转给业主（除掉业主房屋贷款的剩余款项）。
好处：无任何手续费,买卖居间方都安全
公积金管理处监管中心（定西路1281号建设银行楼上）
此类情况对业主来说，多还一个月贷款（过户后再还贷），买家多还一个月贷款。资金监管对买卖双方、经纪公司，三方都是最安全的保障，唯一对有些业主觉得“不太安全”的是过户时没收到房款，其实就是晚大概一周时间就可以收到房款。
03
售后——购汇
以上12步骤完成后，最后的一步购汇，可能是很多外籍业主（当然持有绿卡或永居）非常在意的，毕竟出售房屋的最终结果是为了资产配置，换汇出境。
01
购汇的分类
1、房款的购汇：可以办理多次，实际情况见以下链接
2、移民资产转移的购汇：只能一次，如果办理过此类服务，就不不能办理房款的购汇，具体见以下链接：
附：部分交易中心地址（部分）
962269 房产查询总号
天山西路789号（长宁）/ 上中路466号近龙川北路（徐汇）
老沪太路1233号近运城路（静安区）/ 中山北路2930号近曹杨路（普陀）
水清路159号近雅致路（闵行）/ 宝杨路1369号近同济路（宝山）
张扬路2899号近德平路（浦东）/ 鲁班路158号近丽园路（黄浦区）
长岭路111号近抚顺路（杨浦）/ 城中西路121号近五厍浜路（青浦）
说明：部分交易中心涉及地址搬迁，请以实际地址为准，以上仅供参考。
04
创始人点评
以上所有流程的分享，涉及根本的沟通方式问题，一次性把话说完，一次性的让客户看到所有的流程，俗称“透明”，不出现任何“挤牙膏式”的沟通。
很多外籍业主本来对于上海的整个交易流程不太清楚，如果再出现“不透明”的沟通信息，只会增加与客户之间的信任感和专业体验。
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