购房信心历史新低、利率居高不下 美国房价怎么还在蹭蹭涨！

引子

尽管最新公布的购房信心显示，美国人的购房信心跌至历史新低，近90%的受访者不认为目前是购房良机；但与此同时，美国的房价却在加速上涨，目前已经同比暴涨了6.8%——超过GDP和通胀的合计增速。

图：美国人的购房信心跌至历史新低

这背后究竟发生了什么！？

人口+财政

从表面上来看，这是大量移民的造成的。

目前美国的房地产市场，需求增速很高因为移民量在暴增：去年预计共有约300万人进入美国（非法+合法移民）。

这300万人算两个人需要一套房，就是新增约150万套住房需求。

那2023年美国有多少新房竣工？

图：从美国统计局官网拉的数据

美国的房屋供给虽然也在井喷：2023年共完工145万套，但是相比于需求而言，还是有短缺，因为这145万套不是净供给（里面还包括了“更新”量：美国很多房屋到了使用年限，需要推倒重建），但是150万套却是净需求。

所以净供给和净需求间仍然有供不应求的缺口。

既然是供不应求，那价格自然是水涨船高。

这跟购房信心形成“矛盾”的原因也很好解释：购房信心调查的是现有居民，但移民一来100%需要住房，不管是租还是买，调查无法覆盖还没来的人，非法移民更覆盖不到（这些人从一开始就不在官方记录里）。

人口的快速增加，是美国房价的最直接推动因素。

另外一个看不太见的推动因素，是财政扩张。

按照美国财政部发布数据，2023财年联邦政府财政赤字近1.7万亿美元，比上一财年增加3200亿美元，同比增幅23%；另外，据美国国会预算办公室（CBO）公布的数据，过去40年联邦政府预算缺口占GDP比重的年均值为3.7%，而2023年则拉升至5.3%，全年预算赤字创下美国历史的第三高水平。

财政的激进扩张，会直接推动价格的上涨，不管是房产、股票还是服务。

这种激进扩张目前仍在加码：最近美国国会预算办公室公开表示，美国美国联邦政府2024财年（2023年10月1日至2024年9月30日）预算赤字预计将达到1.9万亿美元，与2月份预测相比大幅上调了27%。

什么时候结束上涨?

表面上来看，美国房市现在进入了“无敌”状态。

一方面供不应求+财政持续发力；另一方面，高利率并没有对市场造成抛压，因为美国的房贷可以一下子固定30年，目前大多数美国房贷利率被固定在疫情期间的历史极低点百分之二点几左右——美国的房贷利率还有一个“好处”，那就是可以“再融资”，比如原来房贷利率是5%，但是发现现在利率只要3%了，那就可以先把5%的房贷还清，然后再贷3%的进行“再融资”。

图：通过“再融资”大多数的美国房贷现在被固定在百分之二点几左右，而且只要不卖现在的房子，就可以固定长达30年！

所以目前的美国房贷利率，对美国房市的影响是不对称的：只会因为降息而让房市进一步上涨，而不会因为高利率甚至是加息而下跌——最新的30年期固定利率贷款已经跌到了7%以下。

目前来看，能阻止美国房市进一步上涨，至少是阻止其以超过GDP+通胀速度上涨的，只有特朗普。

最表面的因素是特朗普承诺的移民政策：

第一是边境墙的建设完成：特朗普可能会推动完成更多的边境墙部分。如果完成，这可能会大幅减少非法越境人数。

同时特朗普将增加遣返人数：遣返人数可能恢复到或超过他第一个任期的高峰水平，或超过每年30万。

第三是改革移民制度：目前美国的合法移民很多是家庭团聚移民，特朗普计划大幅减少此类非技术移民的类别，估计会有至少将有20-30万人的缩减量。

图：美国合法移民类别占比（家庭团聚类别超过50%，基于工作需求的只有不到15%）

第四，难民和庇护申请也是美国移民的大头，特朗普可能会设定难民接收上限。预测显示，难民接收人数可能会降到每年1万以下（2023年美国接收了近40万人的难民！）；同时实施更严格的庇护政策。

第五，结束DACA：如果成功结束DACA，活跃的DACA受益人数量可能会随着保护措施的到期和未续期而显著减少。这可能会导致DACA人数从目前大约64万减少低于30万。