文/乐居财经 吴文婷
国家队进场收房，又有了新进展。
近日，惠州市住建局发布公告，将征集惠州市域内7个县（区）中心区域内120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房。征集时间为2024年6月17日至7月17日。
惠州市住建局表示，此举是为了统筹消化存量房地产和优化增量住房，推动构建房地产发展新模式，促进惠州房地产市场平稳健康发展。
对此，易居研究院研究总监严跃进认为，惠州积极去库存，对于房企的资金状况改善具有积极的作用。相关房企也应该抓住这个有利时机，积极主动推进相关工作。同时，客观上通过此类以购代建，对于后续当地房企去库存增强信心等都有积极的作用。
据国家统计局最新数据，5月末，全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%，其中住宅待售面积增长24.6%。
5月27日，上海易居房地产研究院发布的百城住宅库存报告显示，4月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月，超过12～14个月的合理值，库存去化周期明显偏高。
有分析人士指出，当前库存的矛盾点不在于房企供应了很多房源，而在于库存消化能力处于低位。
也有业内人士称，目前库存去化的主要问题之一，依然在于销售端。虽然销售端数据在提振、库存绝对量也有所下降，但由于销售规模持续处于低位，所以消化库存的力量仍然偏弱。
在降首付等基础上，各地持续发力去库存工作。自4月30日政治局会议明确将统筹研究消化存量房产后，杭州打响“收储模式”去库存第一枪。
5月14日，杭州市临安区公告称，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源要求为现房或一年内具备交付条件的期房，以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源还需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件。
5月27日，昆明市住房和城乡建设局发布征集商品住房用作保障性住房公告，在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内，已建成未出售的商品住房项目，房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院等。
随后5月底，广州市增城区政府挂出“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。
不过，据媒体报道，目前明确提出收储需求的城市并不多，规模也不大，而之所以政策落实相应较慢，有多方面原因。其中，收益不匹配、需求错位等，是制约当前“政府收储存量房”开展的难点之一。
粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒表示，部分城市的成本与收益不匹配，导致项目推进有一定难度。部分城市的租金回报率偏低，租金可能无法覆盖项目前期投入的利息支出及后期的运营维护成本。
在其看来，保障性住房需求与商品房库存之间往往存在错位的情况。政府收储将以存量新房、小户型为主，且集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市，而保障性住房缺口较大的是一二线城市，但商品房去库存紧迫性较高的却是三四线城市。