6月16日,深中通道正式通过交工验收,预计本月底正式开通运营。
市民对于这座世界级跨海工程非常期待,不少吃货计划第一时间去中山食乳鸽。
讲到中山,粉丝老C被勾起了伤心事:他5年前跑去中山炒房,现在净亏四十几万。
老C表示:深中通道是等到了,但你知道我这5年来是怎么过的吗!
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|深中大桥航拍
|广州楼市发布 摄
壹
想靠深中通道“发达”
中山炒房客:被爆炒了
6年前,一条深中通道,将中山和大湾区的楼市大哥“广深”组上了CP。
粉丝老C是地道广州人,在2019年,买入距离深中通道仅约1.8公里(来源:百度地图)的泰瑞居88平单位。
买入的毛坯总价约120万,折合单价约1.36万/平。
泰瑞居属于火炬开发区,也是国家级高新区,在深中通道动工开始直到2019年,片区房价就从7000+飙到约1.2万/平。
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|广州楼市发布 制图
老C本想趁机追高,坐等深中通道开通再赚上一笔,谁料在山顶上“炸机”了...
来到现在,泰瑞居已经收楼四年了,据贝壳找房显示,二手挂牌均价在1.1万/平左右。
最低挂牌单价跌到8900元/平!像老C买入的3房户型,挂牌总价不到80万。
楼市君数了一下,目前小区有49套挂牌,其中45套都是毛坯或未入住的简装房。换句话说,9成都是被卡住的投资客。
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|泰瑞居二手挂牌
|图源:贝壳找房
像老C投资这套,光是房款就亏了四十万。让他耿耿于怀的,这套房子已经连续交了5年物业费!
抹去零头一个月交310块,5年就交了18600块,还有这几年的维修基金大几千。
“一个没人住、亏本的毛坯房,每月交物管费。”老C表示有被自己的操作无语到。
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|泰瑞居物业费账单
|图源:粉丝提供
这一两年,“当初就不该炒房”这句话老C已经说累了,唯一能安慰到他的是:
房子是全款买的,不用再挨高利率房贷这一刀。
在2019年,中山的房贷利率约5.8%,如果是3成首付买入,这套房子的总利息高达90万!
以等额半息、纯商贷来算,月供超4000元,5年下来月供至少24万。
在接下来,应该狠心抛掉,还是再交多几年物管费看看后市,老C目前还在纠结中。
楼市君留意到,冲着深中通道来中山炒房,亏麻的广深投资客不在少数。
以泰瑞居所在的太阳城商圈来看,二手小区的挂牌清一色是“毛坯房”。
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|广州楼市发布 制图
像宇宏健康花城三期,挂牌房源超过6成都是毛坯,83平3房不到70万就能买。
臻华花园简直捅了炒家的窝了,小区164套挂牌中,只有寥寥9套不是毛坯房。
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|臻华花园二手挂牌
|图源:贝壳找房
成交方面,目前太阳城商圈的二手成交均价在7023元/平,为近一年来的最低点。(数据来源:贝壳找房)
可以预见的是,当年凭深中通道坐上过山车的中山炒房客,如今正迫切“割肉”下车。
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|广州楼市发布 制图
贰
房价透支、投资属性减弱
临广城市回归居住
其实,作为大湾区的房价洼地,早几年,中山一直是广州、深圳两地很多投资客的选择标的。
尤其是2016年深中通道开建,火炬开发区楼市再添一把火,加上翠亨新区起步区马鞍岛横空出世,更是吸引了大波广深客来买房。
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|广州楼市发布 制图
如今,这波炒家在深中通道开通前夕,反而甩货,“风紧扯呼”。
与其说是担心利好落地即利空,倒不如说是迫于市场行情的无奈。
一方面,前几年大波外地客的涌入,极大地透支了中山的房价,现在行情退潮,价格迎来退坡。
回顾中山近10年来的行情走势,可以看到,它曾出现过两个大高潮:
一个是在2016年,彼时深中通道等利好落地,中山楼市吸引了大量外地买家进入,甚至新房一年卖出了9.4万套,相当于现在的3倍。
另一个高潮,是在2019年,中山放松限购,大批外地客涌入,又造就了一波行情。
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|广州楼市发布 制图
在这两次大行情中,中山的房价也被拱得很高。
尤其是离广州南沙、深圳前海最近的翠亨新区、火炬高新区等热门区域,涨幅最为明显。
拿翠亨新区来说,2014年到2020年,它的新房价从单价8字头涨到了1.4万/平,涨幅接近70%。
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|广州楼市发布 制图
其中的新盘更夸张,比如马鞍岛上部分项目,售价甚至快摸到了5字头,比黄埔很多新房的门槛还要高。
像万科湾中新城,备案价一度高达4.8万/平,雅居乐湾际壹号卖4.1万/平,招商臻湾府3.36万/平开售……
但现在,随着市场下行,此前透支的房价开始冲高回落,被迅速挤水分。
比如上面提到的几个楼盘,目前新房房价已基本回到1.6-2.3万/平。
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|图源:贝壳找房截图
至于当初在2019-2020年,市场最火热的时候买入中山的炒家,自然不可避免的成为了“站岗”对象。
看着二手房价下滑还在持续,他们抛售止损的做法,也就不奇怪。
另一方面,临广、临深城市的投资属性减弱,以及广深购房门槛降低,都使买家向着更核心的城市聚集。
最近两三年,无论是中山,还是珠海、清远、惠州等临广、临深城市,都出现了炒房“亏麻”的现象。
这里其实透露了一个信息:即临广、临深城市的投资价值,都在快速衰弱。
而且,他们的前景,也始终不如核心城市。
就拿中山的临广板块为例,无论是翠亨新区还是马鞍岛,在城市发展定位上,都不如隔壁南沙。
要知道,南沙作为国家自贸区,有更多的资源倾斜,规格和前景更高。
对于买家来说,它的投资、居住价值显然更加突出。
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|南沙航拍图
|广州楼市发布 摄
再加上,在全国楼市全面调整的背景下,南沙无论是房价,还是买房政策门槛,近两年都有所降低。
外地户口仅需要6个月社保就可以买房,一些高层次人才,甚至可以实现“零门槛”买房。
新房也有不少“笋盘”。像单价2字头的项目,在横沥岛尖、金洲、南沙湾,都有合适的选择。
这些项目,和中山部分临广板块的价格对比起来,差距并不算大。对于投资买家来说,中山的性价比也已经不够。
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|南沙航拍图
|广州楼市发布 摄
这也是近几年,中山不仅很少吸引到广深的外溢客,相反还会被南沙、深圳等倒吸的原因。
楼市君认为,无论是投资清远、中山、惠州等城市的买家,其实都应该谨慎,尽可能地向高价值城市,乃至核心区靠拢。
当然,房价回归理性,中山的地理优势和宜居性也被进一步看见,除了广深之外,不少港澳买家、90后的童年偶像也选择来中山定居。
在深中通道开通前夕,据@广州南沙发布消息,南沙住建局加速协调推进万顷沙支线建设,计划年内建成通车,接入深中通道。
南沙通过南中高速万顷沙支线,去中山车程将缩短至15分钟,30分钟到深圳前海,粤港澳大湾区的都市圈也将变得更加紧密。
话说,你觉得几年前在临广城市投资的物业,现在该割肉吗?
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