在租赁关系中，经常遇到这样的情况：非终端供电用户在租赁合同中约定将供电成本、损耗计入电价并实际履行。那么出租人超出政府定价收取电费是否属于违反强制性规定而无效？出租人是否应向承租人返还超出电网定价部分的电费？
基本案情
某木业公司将符合用地性质的土地整体出租给多家商户承租，租户自行建设简易厂房用于木材加工。2016年4月1日，黄某某与某木业公司签订《场地租赁合同》，约定黄某租赁某木业公司一处土地木材加工场地使用，租期从2016年4月1日至2021年4月1日。场地内用水、用电（照明电）由某木业公司接通到黄某门口，接入户内的用水用电设施等由承租人负责，并按一户一表制，水电费按供电局及自来水公司的规定加上场内损耗平均数计收，如有拖欠，即停止使用。
2020年6月1日至2022年3月2日，黄某在案涉场地用电量115442千瓦时，某木业公司按1.5元/千万时标准向黄某某收取电费共计182673元。2020年1月至2022年2月，某木业公司按0.6478至0.7008元/千瓦时不等标准向中国南方电网公司广西电网公司支付案涉场地电费。2022年11月7日，某市场监督管理局根据租户举报，对案涉土地上承租户用地进行检查，查明由于供电企业未直接向终端租户直接供电计收电费，由某木业公司对场地内商户进行二次转供电并收取电费，电费按照各商户电表计量乘以单价计算，按照0.8-1.5元/千瓦时的单价向用户收取电费。
原告黄某以某木业公司违反《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国电力法》相关规定，超出国家电力部门单价多收电费，向法院起诉，主张某木业公司返还多收取的电费。某木业公司主张多收费用为其架设供电设备成本支出，木业公司提供证据证实架设高压电线及三台高压变压器向承租户供电，其支出场内管理人员工资，与案外人签订《高压10KV线路维护合同》《客户产权变压器维护协议书》按年价格68000元、164160元进行供电维护。
裁判结果
01
出租人与承租人以实际履行行为对电费收取的标准达成一致意思表示。《场地租赁合同》第三条约定“水电费按供电局及自来水公司的规定加上场内损耗平均数计收”，双方约定电费按供电局规定加上场内损耗平均数，在实际履行合同过程中，从2016年起至2022年租赁期满后，黄某均按照1.5元/千瓦时标准支付电费，供电部门供电大概单价黄某应是清楚的，黄某对此未提出异议，表明双方以实际履行的行为对电费标准达成一致意思表示。
黄某并非供电部门直接供电的终端用户。某木业公司将案涉土地出租给黄某，约定由某木业公司投入供电设施设备，供电到户，某木业公司架设高压电线、安装高压变压器，与案外人订立高压电线、变压器的维护合同，某木业公司收取电价款项包含高压线路、变压器维护、管理人员工资等成本、损耗，某木业公司也提供了周边同类租赁场地的电费标准，双方长期实际履行的电费并未显失公平。黄某长期按加价的收费标准交纳电费，其不是供电部门终端用户，是在考虑用电及场地租金成本的基础上，实际履行合同约定的电费及损耗。
02
03
上述行为并未违反效力强制性法律规定而无效。双方为租赁合同关系，双方以合同约定及实际履行行为对电费及损耗等达成一致，长期履行。《中华人民共和国价格法》第三十九条是针对经营主体执行政府定价情况的管理规定，通过行政管理措施足以纠正按电量超出电网价格计量电费行为，实现行政管理目的，就租赁合同约定而言，不应以此判定双方实际履行行为无效。
综上，黄某与某木业公司以实际履行行为对电费标准达成一致，且履行完毕，现黄某又否定之前的意思表示主张返还超出供电部门标准部分电费，不予支持。最终法院判决驳回黄某的诉讼请求。黄某不服一审判决，提出上诉。二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
在审理租赁合同纠纷时，时常发生承租方要求出租方返还所收取超出国家定价标准电费差价。对于超出电网价格收取电费的约定是否属于违反强制性规定无效的情形，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》为正确适用《民法典》第一百五十三条第一款“强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”情形做了指引。
该司法解释第十六条第一款第（二）项规定，“强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现”。租赁合同中的电费条款不能简单等同于供电合同的电费条款，当事人在确定电费时可能考虑了多种因素。本案双方当事人为租赁合同关系，双方以合同约定及实际履行行为对电费及损耗等达成一致，为民事主体达成的一致意思表示。《中华人民共和国价格法》的规定旨在维护政府对于终端用电用户价格管理，行政管理行为已经可以实现其纠正违法者的行为目的，如认定将成本计入电费约定无效，违背双方对于非终端用户分摊用电投入成本的初衷。因此，如存在客观合理加收电费事项，且实际履行或有明确约定，承租人主张返还超收电费，不应支持。如无客观合理的成本支出，无合理的解释，超出电网定价赚取额外差价，显失公平，承租人主张返还的，应予以支持。
法官提醒
在不动产租赁民事法律关系中，出租人应严格按照国家规定的销售电价向承租人收取用电费用。在租赁合同订立阶段，承租人如遇到水电费收取标准超出国家定价标准的情况，应当就水电收费标准与出租方进行充分沟通协商，并在具体合同条款中对水电费价格所包含的租赁成本项目作出详细说明和约定，或者通过租金等方式协商解决，如此既避免出租方因违反法律和行政法规中的管理性规定受到行政部门处罚，亦消除租赁合同双方因电费条款与国家定价不一致发生争议的可能。
作者：凌伟东 吴腾睿
编辑：叶鑫
校对：伍彬
初审：余跃
复审：王玉梅
终审：卓晓阳
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