每年的九月和十月，我们通常能感受到即将到来甚至是明年市场的变化。原因很简单，一方面是因为年底的经济目标驱动政策的调整，另一方面则是为来年的经济发展做前期的规划。作为经济的支柱之一，房地产市场自然受到了极大的重视。
众所周知，受到三道红线政策的去杠杆影响和疫情的冲击，过去两年房地产市场经历了前所未有的长时间调整。这在我们的房产历史上是非常罕见的。与此同时，全国新房的平均价格也从大约11000元/平方米下降到了现在的9500元/平方米。市场的低迷使得很多人担忧房价还会进一步下滑，主要是由于就业和收入的不稳定对市场预期产生了影响。
对于这种现象，政府显然已经意识到了。考虑到房地产市场对经济和金融风险的巨大影响，特别是连锁的开发商债务问题不仅影响到金融安全，连房屋交付也成问题，已经对社会稳定造成了重大影响。因此，我们看到政府已经将当前的房地产市场定义为“供需关系发生重大转变”，各相关部门也开始紧锣密鼓地实施救市措施。包括降低房贷利率、降低首付比例、免除部分税费、开放房企融资通道、实施认房不认贷等政策。
当然，这些政策的实施也逐渐让市场有所反应。根据《中国证券报》的报道，记者实地走访了北上广深四大一线城市，发现除了广州市场相对冷清外，深圳的房市已经开始回温，北京和上海的房产成交量也出现了突然的跳跃式增长。地产中介的说法是，市场已经很久没有这么热闹了。9月才开始几天，北京的新房成交量就已达到1800套，而8月整个月仅3100套。专家们表示，新政策的效果已经立竿见影。2024年将迎来房价上涨潮吗？有专家已经这样预测，认为市场的表现将超乎想象。
中原地产的首席分析师张大伟对未来的市场走势也做出了预测，他认为，在北上广实施认房不认贷政策后，接下来两个月内部分区域的房价可能会上涨10%，二手房的成交量可能是8月的两倍。再看向10月之后，市场预计将重新回归平稳状态。现在先让我们理解这段预测的含义，再探讨背后的原因：
从目前的多方面媒体调研来看，目前入市的主要是之前没有购房资格的人群，突然之间他们获得了购房的机会，这部分突增的需求需要释放，专家预计这一释放将持续两个月，正好与我们房市的传统旺季“金九银十”吻合。因此，接下来的两个月内市场出现升温是很自然的事情。逻辑上讲，由四大一线城市带动，其他强二线城市将跟进。
但问题在于，一旦市场消化了这部分认房不认贷的需求，如果没有更多观望中的买家进入市场，这种热度显然是无法持续的，这也是专家预测10月之后市场将回归平静的主要原因。这意味着，如果后续的支持政策没有达到预期，市场不太可能像某些人预期的那样再次爆发，既不会出现大规模的价格和交易量双升，也难以预测明年市场的表现。就像突然被剪断了翅膀的鸟，很难飞起来。正如合硕机构首席分析师郭毅所说，2024年的房地产市场的表现还需要看后续政策的方向和支持力度。
此外，我们还需要意识到几个现实因素，这些因素也决定了未来的房地产市场不可能像过去那样，一旦救市即可立即回暖然后飞涨。未来的市场走势确实会超出普通人的预期，原因主要有三：
首先是国际竞争的压力。美国长期以来将我们视为最大的竞争对手，在科技和经济的关键领域对我们进行封锁和打压，这是不争的事实。如中国人民银行前副行长吴晓灵所言，美国一直试图通过设置贸易壁垒来刺破我们的房地产泡沫。现在，通过连续的加息措施，造成资金外流和房企倒闭，迫使房价下调，最终引发市场崩溃。
幸运的是，国家已经意识到这一点，并开始出台一系列政策来稳定楼市。但不太乐观的是，政府不敢再像过去那样大规模刺激市场，因为这会积累更多的泡沫和风险。这确实是一个两难的选择。经济学家任泽平也提出了一个有趣的观点，这是一个难以解决的问题？
其次是市场本身的需求。这一点就不再详述，简单来说，我们经过20多年的快速城市建设，人均住房面积从几平方米增加到现在的40平方米左右，基本上可以满足居住需求，与许多发达国家相比并无太大差异。此外，新生儿的出生率持续下降，近五年减少了近一半，不足一千万。
需要特别指出的是，60至70年代高峰期出生的人群陆续进入退休阶段，据统计，未来十年每年的退休人口将达到2000万以上，远超过正常年份的1200万，这表明他们将不再是市场的主要需求群体，这对房地产市场来说无疑是一个重要的负面因素。
第三个因素是经济规律。众所周知，我们正在从一个发展中国家向发达国家迈进，这一阶段决定了我们不可能再像过去那样保持每年十几甚至几十个百分点的增速。随着经济总量的增大，经济增速必然越来越慢。由于货币增速需要与经济增速匹配，这也意味着我们的货币增速将不得不减缓（我们没有像美国那样通过超发货币来收割全世界的条件，我们是一个善良的国家，也不应该这样做）。有人会问，我们不能自己多印钱用吗？当然不可以，这会导致物价迅速上涨，购买力下降，没有任何实际意义。所以，随着时间的推移，支撑房价快速上涨的货币因素已经不存在了，这一点我们必须清楚。
总结一下，未来相当长的一段时间内，开发商仍将以量为主。至于价格，顶多是个别热门楼盘取消优惠折扣，普遍上涨的基础并不存在。因此，我们需要放弃过时的观念和思维，不应期望政策一出台、媒体一炒作，市场信心就能立刻恢复，房产升值潮再次来临，因为各种因素都不再支持这一点。至于未来如何，谁也无法预测，因为我们面临的不仅是内部的挑战，还要关注外部的形势，市场的未来潜力最终还是要由国家的实力和经济发展来决定，我们需要首先获得足够的国际话语权。