2024年第24周广州城市更新市场周报
（06月10日—06月16日）
本期看点
政策资讯：
本周收录2条政策，其中国家级政策1条，区级政策1条，内容涉及老旧小区改造和村民住宅规划建设。
行业资讯：
1.广州市首个“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目城市展厅正式揭牌
2.广州市黄埔区城中村改造再出新政
3.广州市番禺区城市更新局组织召开老旧小区改造项目“三线”整治工作推进会议
项目动态：
本周，广州市共发布标图建库动态调整公示45宗，用地面积4.5公顷、3个项目动态：控制性详细规划调整2项，用地面积141.4公顷；三旧改造用地审批1项，用地面积1.3公顷。
市场资讯：
1.土地挂牌
本周有1宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有1宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有3个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
住宅成交1657套，成交面积211374㎡；商业成交50套，成交面积4001㎡；办公成交123套，成交面积14597㎡；车位成交1501套，成交面积19181㎡；合计成交3331套，成交面积249153㎡。
01
政策资讯
本周收录2条政策，其中国家级政策1条，区级政策1条，内容涉及老旧小区改造和村民住宅规划建设方面，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：自然资源部办公厅关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知
发布单位：自然资源部办公厅
发布日期：2024-6-13
文件要点：
1、适应存量空间更新改造需求，完善规划管理措施。城市发展中，土地混合使用是必然趋势，是增强城市活力、提高城市实际功能效益的重要手段，要从简单机械化的功能切割转向土地用地功能的兼容，要允许非公益向公益以及公益之间互转等。鼓励地方自然资源部门制定相应的正负面清单管理办法，在制定配套的细则中，要明确正负面清单和比例管控要求，加强后期监管，使得功能转换以后的使用和运营的手续管理能够在不损害周边群众利益的前提下，指向改善民生和补足公共服务。如北京探索实施建筑用途转换和土地用途兼容，允许存量建筑功能转换，将闲置废弃的锅炉房、堆煤场转换为街区便民服务中心，实现“变废为宝”。
2、坚持节约集约，促进低效用地再开发。老旧小区自身用地局促紧张，往往没有闲置空间作为公共服务配套。《通知》支持利用周边不能单独利用的边角地、零星用地等低效用地用于公共空间、公共服务设施和基础设施建设，特别是用于近期多次发生火灾事故的电动自行车充电设施和停放场所建设，切实保护人民群众生命财产安全，解决急难愁盼问题。如江苏南京石榴新村改造项目基于控规地块划分更新片区，将周边边角地、夹心地、插花地、非居住用地一并纳入更新范围，解决地块不规则、碎片化、规模效应不足等问题。
3、规范审批程序，保障合法权益。《通知》强调，针对老旧小区不同情形明确规划许可办理程序和分类管控规则。各地要制定具体细则，特别是分清无需办理、需要办理、简化办理规划许可的情形。居民权益保障是推进老旧小区改造工作的前提，要明确相关程序办理的路径和方式，为改造后居民办理产权登记、保障合法权益提供基础。
4、明确老旧小区拆除重建要求。拆除重建的老旧小区改造前要保证土地及房屋权利清晰、合法、无争议，改造后要凭借合法的规划、土地供应和建设手续，以及地价款补缴单据和权利划分协议等及时办理不动产登记。如广州市规划和自然资源局自2022年12月以来，先后推出四批97条惠企利民措施，进一步优化审批服务机制，涵盖规划审批、土地出让金计收、健康住宅设计、不动产登记、城中村改造、停车配建等企业和群众密切关注的领域，在城市更新规划审批的用地弹性、指标优化、降本增效、专项评估等方面均作出积极探索，有效降低企业和群众的时间及资金成本，不断提升审批服务效能，持续优化营商环境。
2.文件名称：广州市规划和自然资源局南沙区分局发布《广州市南沙区村民公寓式住宅规划建设管理办法（征求意见稿）》
发布单位：广州市规划和自然资源局南沙区分局
发布日期：2024-6-14
文件要点：
1、基本概念。村民公寓式住宅是指在政府统筹和规划下,使用农村集体土地或村留用地，由农村集体经济组织主导建设，供村民或经镇政府（街道办）批准安排的其他符合条件的人员居住的多层或高层住宅。
2、适用范围。（1）位于城镇开发边界之内且暂未纳入南沙区城市更新及城中村改造计划的村庄及范围，根据城乡建设需要或住房改善需要，在符合村民意愿的前提下，可通过建设村民公寓式住宅解决建房需求。（2）全部或部分在城镇开发边界之外的村庄，根据城乡建设需要或住房改善需要，在符合村民意愿的前提下，可通过建设村民公寓式住宅解决建房需求。（3）由于生态环境限制、历史文化保护、自然灾害防治、建设项目搬迁安置、土地综合整治等原因，导致不能原址拆建的，可通过建设村民公寓式住宅建设解决拆旧建新的需求。
3、建设标准。（1）户型要求：户型建筑面积宜控制在144㎡以内；每户总申请的建筑面积控制在280㎡以内。（2）设计要求。村民公寓式住宅项目设计方案应满足《广州市城乡规划技术规定》要求。（3）可配建经营性物业。在满足村民居住需求及符合规划的前提下，允许配套建设经营性物业，但计容建筑面积控制在住宅部分计容建筑面积的10%以内，且仅能出租。
4、资金来源。村民公寓式住宅的建设资金以农村村民个人集资为主，由农村集体经济组织负责筹措，镇政府协助村制定建房资金计划及管理制度。镇政府探索建立村民公寓式住宅建设项目专项资金支持计划，帮助有经济困难的村集体启动建设项目。
02
行业资讯
1.广州市首个“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目城市展厅正式揭牌
6月14日上午，广州湾区新岸（罗冲围片区）城中村改造项目举行城市展厅揭牌仪式。白云区政府党组成员、副区长王晓杰，珠江实业集团党委副书记、副董事长、总经理郑洪伟，广州机场建投集团党委副书记、总经理郑磊，白云城投集团党委副书记、副董事长、总经理黄树峰等相关单位领导出席活动。
揭牌仪式上，白云区政府表示将继续强化统筹指导和大力支持罗冲围片区改造各项工作，要求区政府各相关单位协同联动，加强对罗冲围片区改造工作的业务协调，推进改造进程，打造白云样板。珠江实业集团等改造主体表示将按照市区两级政府和指挥部的工作部署，加快推进罗冲围片区改造各项工作，充分展现国企的责任和担当，为广州市、白云区的社会经济发展和城市更新工作做出应有贡献。
广州湾区新岸（罗冲围片区）城中村改造项目是由白云区政府主导，由珠江实业集团、广州机场建投集团和白云城投集团共同负责改造。湾区新岸（罗冲围片区）城中村改造项目城市展厅包括城市展厅、市民接待中心、现场办公三大功能，将作为罗冲围对外展示“窗口”和全面铺开现场征拆建设的“主阵地”。
乘着国家城中村改造的政策东风，罗冲围片区正迎来一场前所未有的城市更新革命。未来，罗冲围片区将在智能科技赋能下蜕变与崛起，湾区新岸将描绘出更加美好的城市画卷。
2.广州市黄埔区城中村改造再出新政
6月6日，《广州开发区 广州市黄埔区关于城中村改造支持保障性住房建设的实施意见》（以下简称《意见》）正式印发，《意见》立足黄埔区城中村改造启动时间早、改造规模大、建设进度快等先发优势，在城中村改造中同步规划和建设保障性住房，着力解决黄埔区新市民、青年人等群体住房困难问题，助力打造“三大工程”的黄埔样板。
推动房源“扩容”
《意见》进一步明确城中村改造项目的保障房筹集渠道，规定通过房票安置、弃产收储、货币收购等方式，对村民富余安置房进行统筹归集、统一规划、集中建设，多渠道做大保障房供应“蓄水池”；同时规定由改造主体按要求编制城中村改造项目保障房专章，在专章中明确用地调整及供应等具体事宜，按程序报批并做好相关公示表决，保障群众的知情权及参与权。
实现房源“优选”
为解决过往部分保障性住房位置偏僻、配套缺乏等问题，《意见》坚持“以需定建”，明确保障性住房应在改造范围内交通便利、配套完善，且周边企业集中的地块进行选址，同时应优先选取相对独立、用地条件成熟的地块进行开发建设，以简化保障性住房在用地、规划、建设上的审批程序，确保保障性住房快批快建、用得其所。
保证房源“低价”
为保证保障性住房“物美价廉”，《意见》明确按照“低价优先”选择选取城中村改造项目保障房建设用地的收储标准，即要求区土储部门在“市、区土地储备相关管理规定”以及“改造主体已支付的弃产价格和利息总和”两种方式中，选择价格较低的方式确定收储价格，同时明确保障房项目可按规定享受资金、税收、车位、装配式建筑、用地和施工许可等优惠政策。
3.广州市番禺区城市更新局组织召开老旧小区改造项目“三线”整治工作推进会议
6月5日上午，番禺区城市更新局组织召开老旧小区改造项目“三线”整治工作推进会议，各相关部门、镇（街）以及运营企业参加了本次会议。
会上，各镇（街）介绍了老旧小区改造项目“三线”整治工作的整体推进情况，与会单位就“三线”整治工作进行了深入讨论，分析研判目前项目推进过程中存在的困难及影响因素，研究制定相应解决措施，并明确完成时限。
“三线”进行整治工作是提升小区品质的必要举措，也是保障居民生命财产安全的必然要求。下一步，区城市更新局将继续加强统筹，指导项目属地镇（街）和相关企业落实好老旧小区改造项目“三线”整治工作，共同为提升小区品质、改善居住环境贡献力量。
03
项目动态
本周，广州市共发布标图建库动态调整公示45宗，用地面积4.5公顷、3个项目动态：控制性详细规划调整2项，用地面积141.4公顷；三旧改造用地审批1项，用地面积1.3公顷。
1、标图建库动态调整公示
1
广州市从化区2024年第二批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果入库前公示
2、控制性详细规划调整
1
广州市花都区新庄镇新庄村村镇工业集聚区改造项目产业区块深化优化(CH1009、CH1010、CC0301规划管理单元）
用地位置：位于花都区狮岭镇东部，深化优化范围东至新璟园农庄，西临新庄村村居，北至老虎河，南至新花路
深化优化面积：143800㎡
地块公示内容：
1、调整用地性质
结合产业发展需求，将原有农林用地(E2)调整为一类工业用地(M1)，容积率为3.0-5.0。将老虎河沿岸农林用地(E2)调整为公园绿地(G1)。
2、道路优化
结合现状权属，优化西南角规划路线位，避免五路交叉，也保障了工业用地的完整性，提升用地利用价值。道路局部调整共涉及道路调整2处，均为调整道路线位，道路红线宽度保持不变。
2
广州市海珠区昌岗街道联星（南箕社、东方红社）城市更新单元详细规划（AH0506、AH0508、AH0509、AH0510、AH1016规划管理单元）
用地位置：位于海珠区西南部，北接工业大道中，南临珠江后航道，东至环城高速，西至南箕路
更新单元面积：1270000㎡
控规调整范围面积：520000㎡
申请调整内容：
1、用地优化
整体优化用地布局，增加居住用地、公共管理与公共服务设施用地，促进片区的产城融合和职住平衡。调整后，控规调整范围内总建筑面积为88.9万㎡。
2、道路交通优化
以现行控规路网为基础，保持片区主要干道路网结构不改变，调整了4处道路红线，并对地块周边的多条衔接道路进行合理的交通组织。调整后，整体路网密度可达9.48km/km²。
3、公服优化
满足《广州市城乡规划技术规定》《广州市城市更新单元设施配建指引》及《海珠区深化城市更新公共服务设施综合布点规划》等相关要求，新增教育、医疗卫生、文化体育、市政公用等公共服务设施及产业服务设施。调整后，控规调整范围内公共服务设施建筑面积不少于11.2万㎡。
3、三旧改造用地审批
1
广州市海珠区凤阳街道凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目
用地位置：位于海珠区凤阳街道
类型：集体土地完善转用手续
用地面积：13077㎡
规划用途：二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地与商务用地、公园绿地、公园绿地兼容防洪用地、水域、城市道路用地
04
市场资讯
1.土地挂牌
本期有1宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有1宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有3个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2024年6月10日至2024年6月16日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
2024年第18-19周广州城市更新市场周报
周报
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