6月17日，据克尔瑞物管官微消息，央行近日推进保障性住房再贷款，从此次保障性住房再贷款模式来看，有三个核心问题尚需解决：
第一，资金从哪里来？
地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源。据了解，统筹考虑政策衔接，此次将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。2023年央行设立千亿租赁住房贷款支持计划，助力8城通过市场化手段扩大租赁住房供给，这些城市积极实施，有效消化了存量住房。
央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，可带动银行贷款约5000亿元，成为新的资金来源补充。但需要指出的是，千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推行。
第二，收益如何覆盖成本？
保障性住房再贷款要求被收储房源或租或售，转化为保障性租赁住房或配售型保障房，以租为例，央行设立的再贷款利率1.75%，各商业银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，一般这个自主决策的上线是1%，也就是说国企平台公司最后的贷款成本约2.8%。
这个2.8%可作为客观衡量国企收购的存量资产估值水平的“锚”，是国企收购存量资产用作保租房的最低资本回报率。
而从目前来看，典型一线城市（北京、上海、深圳）2024年第一季度保租房平均租金坪效3.12元/㎡/天，单平米保租房年租金收入约1123元，按照资本回报率2.8%，倒推一线城市单平米保租房资产价值约4万元，相比商品住宅平均售价，一线城市资产折价率约60%，同理可预估典型二线城市的资产折价率约50%。
这就意味着若国企收购存量住房转变为保租房，想做到平衡收支并非易事。
这意味着，保障性住房再贷款并不会在全国范围内大规模铺开，大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地。
据CRIC监测，截至2024年5月，重点30城库存面积为23884万平方米，从绝对量来看，消化周期超过18个月警戒线的城市有22个，仍然面临较大的库存压力。
第三，满足条件的项目较少
需要注意的是，此次保障性住房再贷款政策对收购的商品房用作配售型或配租型保障性住房有一定的要求，首先是需为已建成未出售商品房，其次按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
也就是说，此次政策要求的商品房需满足：1、以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，2、已建成未出售的商品房，3、租金低于同地段同品质，4、租金收益需覆盖资金成本（贷款成本约2.8%）。
从目前库存较高区域和城市来看，能够同时满足以上4点要求的项目并不多。
责编：李霞
编审：莫非
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