港龙中国地产，诞生于常州钟楼，2007年在常州成立，2012年开始走出常州，向长三角其他城市开始扩张，版图延伸至常熟、盐城、嘉兴等城市。
2018年，港龙地产进军上海，并将版图延伸至河南和贵州，开始了全国化路线。
2019年7月，港龙地产将总部搬入上海，8月，港龙地产向港交所递交招股书，准备上市。
2020年7月，港龙地产于香港联合交易所主板挂牌上市。
01
地产行业就是如此，公司规模小的时候，很注重公司的口碑和品质。
当达到一定规模之际，公司就耐不住寂寞，就纷纷发力，力图打造一个全国化、规模化的上市企业。
港龙地产也不例外，从2007年成立，到2012年走出常州，沉淀了5年时间。到2018年正式外拓，准备了6年。
港龙地产为谋求上市及上市之后，港龙的步伐越来越快，俨然一匹“黑马”，欲与天公试比高。
为了达到这样的规模及上市，港龙地产对标了中梁地产，毕竟中梁地产从一家小房企，短短几年就成为了千亿俱乐部一员。
因此，港龙地产高薪挖猎了多名中梁及其他高周转房企背景的高管入职：
1、姜炜：港龙地产执行总裁，原中梁地产皖赣区域集团总裁；
2、丁春生：港龙地产副总裁、安徽区域公司总裁，原中梁地产北方区域集团执行总裁；
3、毛勇：港龙地产助理总裁、西南区域公司总裁，原中梁地产西部区域集团川蓉区域公司董事长；
4、李毅峰：港龙地产副总裁、大湾区公司总经理，原阳光城江苏区域总裁及泰禾集团上海区域总经理。
当然，上述人才仅是一部分，集团各大中心都不同程度引入了高周转房企的人员。
高管入职之后，就需要他们给公司带来业绩，同时完成老板的规模化目标，于是各区域开始不计成本的拿地。
例如：
1、2020年8月，港龙地产首进成都，举牌179次后，港龙地产以11.74亿元摘得双流区住宅用地，成交楼面价为11620元/m²，溢价率为22.32%，这一成交楼面价排在双流区地价记录第五位。
2、2020年8月，经过97轮出价，港龙（中国）地产以4.61亿元拿下义乌市廿三里街道项目，楼面价10673.13元/m2，溢价率31.7 %。
3、2020年10月，港龙地产历时7小时、砸锤397轮、从天亮厮杀到天黑，斥资6.8亿斩获如皋烫金地块，成交楼面价5073元/㎡，溢价率77%。
4、2021年3月，港龙地产经过287轮激烈竞价，以8.783亿元摘泰州市靖储2021挂2号地块，楼面价6255元/㎡，溢价率98.6%。
可以说，当初的港龙地产为了扩张，为了拿地，真得是不要命。
集团执行总裁、投资副总裁，不把控？
只能说，区域高价拿地+集团完美配合，成就了如今衰败的港龙地产。
02
经理人最擅长的就是打江山。
至于守江山的事情，是老板自己的事情。
高薪把经理人挖来，经理人岂能不有所作为？
老板要规模、要速度，经理人短时间内就可以创造一个超乎你想象的业绩。
例如，当时的丁春生是2020 年3月入职港龙地产，随后成立了港龙地产安徽大区，1年不到的时间内，落地8个项目，投资额65亿，新增货值175亿，完成合肥、芜湖、宣黄等地区的布局。
再如，李毅峰是2020年初入职港龙地产，随后南下组建了粤港澳大湾区公区域公司，年底，港龙中国以底价38.3亿元成交广州市增城区石滩镇商住地（港龙皇朝·龙湾壹号，这个项目很有意思，有兴趣的可以去研究一下），成交楼板价为6499元/平。之后又成立了城市更新集团，2021年1月，港龙中国地产联合奥园集团、科学城集团“瓜分”了位于广州黄埔龙湖街旺村旧改项目，项目拆迁安置总投资额约达15.7亿元。
一句话，只要老板舍得投钱，就没有经理人办不了的事情。
这样的大规模拿地及扩张，也使得港龙地产在2020年底的负债率达到90%。
据说，港龙地产在华南这边的项目上亏了很多钱（其中的细节比较复杂），吕老板是相当的震怒，或许也是李毅峰离开港龙的原因吧。
从2021年开始，港龙中国开始走下坡路，而且越来越严重。
03
从员工数量来说：
2020年，港龙地产的员工数量为1465人；2021年，港龙地产的员工数量为1180名，减少了285人。
2022年，港龙地产的员工数量为744人；2023年，港龙地产的员工数量为402人，减少了342人。
换句话说，港龙地产从2020年的1465人，到2023年的402人，2年时间减少了1063人，减幅73%。
此外，港龙地产的财务高管换了很多任了：
1、裘开兵：港龙地产副总裁，分管财务工作；
2、张鸿光：港龙地产副总裁，分管财务工作；
3、罗俊：港龙地产首席财务官；
4、张博：港龙地产首席财务官；
5、林雨田：港龙地产首席财务官；
其他条线的高层管理者离职也很多：
1、王国震：港龙地产副总裁，分管设计工作；
2、王志成：港龙地产副总裁，分管人力行政工作；
3、丁春生：港龙地产副总裁，安徽区域总裁；
4、李毅峰：港龙地产副总裁，大湾区公司总经理；
5、文建国：港龙地产助理总裁，分管投资工作；
6、朱涛：港龙地产副总裁兼运营中心总经理；
7、朱桧：港龙地产副总裁，分管营销工作；
8、鲁阳：港龙地产副总裁，分管营销工作；
9、何涛：港龙地产营销管理中心总经理；
10、石扬：港龙地产营销管理中心总经理；
11、姜久君：港龙地产综合管理中心总经理；
可以说，当初港龙地产发了大力气挖来的很多经理人，都陆陆续续的离职了。
现在的港龙地产，又回到了扩张之前的境地。
以前港龙地产扩张的时候叫区域公司，现在全部都叫事业部了。
毕竟都没有项目了，还叫啥区域呢？
比如西南区域公司，成都的项目已经交付完毕，团队都已经撤离，只剩下一些收尾的工作。
据港龙地产内部人士透露，港龙地产高峰时期项目数量80+，现在估计不到20个了。
04
截止2024年6月15日止，港龙的股票价格为0.209港元（发行价3.93港元，市值62.72亿港元），总市值3.39亿。
从辉煌、高光，到一地鸡毛，也就两三年的时间。
港龙地产之所以搞成现在的局面，个人觉得有几点：老板盲目的追求规模，不惜血本的拿地，超高的年利率（年利率13.5%的美元票据），某些经理人不作为等。
高周转房企，不仅对公司不负责，对于员工、业主也是不负责的一种体现。
港龙上市之前，市场就有文章《负债率287%…赴港上市恐怕都救不了这家房企！》出现，果然，人民的眼睛是雪亮。
高周转的房企，只是在一定时期内风光，最后的结局都将被时代的洪流所淹没。
只有稳扎稳打、实实在在做品质的房企，才能继续屹立于房企之林。