从上个月5月17日开始,
新政的热度已经持续了将近一个月的时间。
这个过程中,还有上海的史诗级新政,
以及来自重庆、武汉、广州、深圳、青岛等一系列一二线城市的纷纷落地与出台举措。
刚开始的举措,还是这些城市的限购放开、降低利率、以旧换新等围绕517新政展开的更落地的政策,提升市场信心。
再往后来,首付7.5%的政策、买房先买一半产权,另一半使用权用租金支付的方式,也纷至沓来。
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再一次更明确的告诉市场,
整个从高层到基层的救市决心之大之坚定,毫不动摇。
02
无论是留在城市的刚需客群,
还是进行换房的改善客群,都会成为新一轮买房的上船的人。
记得上一次通过积极的政策支持,
推动了一波地产买房热潮还是非常遥远的2007年,接下来应该就是结合货币化棚改的2016年。
在2007年,因为低利率积极买房的,无论买对还是没买对,站在现在的角度看,都是赶上了一大波行情,收获了一定不低的涨幅。
举一个非常鲜活的例子,可能更好理解:
2007年,笔者的一个朋友因为政策的推动,加上当年的三次降息,
在面临着在苏州工业园区买还是北京买的两个选择中,
笔者劝他买北京,因为那个时候的苏州工业园区,还没跨过金鸡湖发展,城市地标“大秋裤”的规划图纸还没画。
但是那会北京的望京,已经因为大量韩国企业的入驻,有了一点“小首尔”的气象。
后来的结果,这个朋友买了北京,入手了一个项目名字特别文艺的小区:北京香颂。
这朋友还挺热心,喊着老家盐城的姐姐买了苏州的园区,开发商是刚拿了湖东地王的宁波服装企业雅戈尔,项目名字叫未来城。
结果不言而喻,买苏州基本上就是6000涨到现在的5个w;买北京是1万3的涨到现在的将近10个w。无论是买苏州的他姐姐还是买北京的朋友本人,都是妥妥的选择赢家。
其中的输家,是既没有买苏州也没有买北京的笔者,这个确实是非常典型的一个反面教材。
有机会不上车,就会赶不上下一班车。
然后到了2016年,
又是一波政策的鼓励,又是一波行情,但是城市与城市之间,城市的板块之间,
却没有再出现2007年那时候的雨露均沾。
选择不同,差异就变得非常之大。
到了2016年,到了笔者自己需要做选择题的时候,是在杭州买还是回到老家郑州买的事情上,
稍加犹豫,迎来了杭州的限购。
于是被动选择郑州,不是郑州不好,而是杭州买不了。
但是安慰自己的观点还是有的:看别人2007年,买哪里都是对的选择。
仿佛眼前浮现的就是2007年错过的对苏州和北京的选择,
于是抱着选哪里都对的心态,选择了郑州。
然后,命运的齿轮开始转动,那个犹豫和犹豫之后的选择,呈现了相当明显的差异。
无论杭州还是郑州,
在2016年的下半年,都迎来了更加严苛的限购限价政策。
庆幸的是,买了;
差异是:
杭州是因为当年的盛会G20,涨的离谱,不得已踩下刹车,但是杭州的价格已经上涨到国内一线城市的第一梯队;
郑州则是,还没有开始加速,就因为更严厉的刹车,带来的长达7年的横盘,不仅横盘,还持续跌价。
于是郑州的房价,快速回落到同量级省会城市的最后梯队。
对比郑州和杭州,产生了巨大结果差异。
再回头看这个选择的时候,
其实选择的不同,走出了两个截然不同的发展轨迹。
03
从2007年的选哪里、选什么都对的随便选,
到2016年的选对城市、选对板块、选对项目。
买房已经不仅仅是买房本身,买对,买好,才决定了未来的生活状态和整个家庭的发展走向。
从随便选都对,到面临多项选择的错一项就可能不对,
即使面对的选择,从品牌、品质、景观、配套等都何其相似,
但是做出选择的结果,却又千差万别。
你能想象到,同一个板块,在央国企交房一年以后,你买的暴雷房企,还处在停工状态?
你能想象到,同样的户型,品质开发商保质保量甚至带有创新的打造生活,你买到一个虽然交了但是像纸糊一样的开发商的房子?
对,尤其是选对项目,是近几年因为交付问题,多么痛苦的抉择和等待的煎熬。
当下,又是一个新的政策组合拳的出台,
这背后有着多少个项目以及房源的,翘首等待的选择。
但是买房的选择,却要慎重。
就像结婚,不是恋爱那么简单。
哪怕是人生的第一套房,
在当下的经济环境和不明朗的未来预期面前,
很有可能就会是若干年不会轻易改善的唯一的一套房。
那就真的和婚姻一样,
慎重和认真考察,是最重要的选择前提。
04
既然需要慎重,既然需要精挑细选,
那么,当面对选择的时候,购房者又该怎么选?
首先,先说买房的两个核心购买痛点,
根据购房者的购买痛点,来匹配对应的选择方向。
购买痛点一:买房为了居有其所,安居乐业,如果能涨,善莫大焉。
居有其所是买的户型和空间,安居乐业是小区的景观、配套和生活的邻居以及便利度。
至于涨幅,那个是一个意外之喜的期待,毕竟很多家庭的唯一一套住房,无论如何涨跌,万不得已都不会轻易进入流通市场。
那么,自住的选择,要远高于作为资产的选择。
购买痛点二:如果房贷利率能低点,手里有钱能随时还上点,少还点利息。
这个痛点,是基于房屋本身购买属性之外,客户心里最期盼、最关注,但是最没有办法达成和实现的事情。
这两个痛点的叠加,变成了客户从买房到还贷的完整闭环。
先说安居乐业,从去年到今年的能否如期交付到,前段时间甚嚣尘上的停贷风波,
核心是客户对收到房、住进家的核心诉求,把还贷这个后期压力,产生了向前的转移。
记得有一次从机场打车,开滴滴的司机大哥估计听我电话里在说地产的事,稍微就着房子攀谈了两句。
他说他们夫妻俩一个开滴滴,一个卖海鲜,好不容易凑齐首付买了个某开发商在空港的项目,
后来项目被暴雷的房企转给了一家本地老牌子企业,
奈何本地老牌子企业也没能让这个项目复工复产,眼看着超过了交房周期,并且何时交房依然没有定论。
大哥说,不给我房子我就真的交不起房贷了,挣钱的心思都快没了,实在不行,就一家都回万州老家,说完这句话,大哥一声苦笑。
听完这句话,作为房地产从业者的笔者,竟也不知道从哪说起,能够安慰这个辛苦奔波在40度高温下的大哥。
对于这位大哥来说,如果再次买房的时候,相信他无论如何,都会把企业的安全度放在所有购买因素的前面。
买房选择的第一要务,是企业和项目的安全度和还原生活的品质感。
安全度本身,也在成为整个行业从去年到今年,用来验证一家企业健康与否的,最重要的试金石。
这个试金石,让企业在健康度方面,以万科的高品质交付为代表,有了从高周转到高兑现和高信任度的回归。
05
城市,还有经济发展水平的差异和不同,
但无论在哪个城市,
给你提供安居乐业的企业,始终都是消费者双向奔赴的不二选择。
具备高兑现和交付能力的企业,
成为迎来政策风口的,更好的选择先决项。
有了这个选择先决项,恰好又迎来了一个新的政策风口,
其实对有需求的购房者来说,
无疑就到了一个从“购买安全度+成本降低”的叠加的购房时机。
单纯的算账逻辑,始终要建立在购买安全性的前提之上,
同样,经过市场多轮筛选安全和健康的企业,
有的购房者说,就买央国企。
也对也不完全对。
就像当年找对象,大家都想找军人、公务员、教师医生,但是异性对象里也不全是这些体制内的。
非央国企里,
以坚定保交楼为代表的万科、稳健的滨江、龙湖、新城、美的、华宇、金辉等白名单企业,
包括许多深耕区域市场做品质的伟星、金沙、冶都等区域品质房企,
则在交付品质、产品兑现以及生活服务和生活方式营造等方面,实现了更高的兑现能力和中长期的持续服务能力。
这些能力,也应该成为购房者更放心和安心的选择。
所以,在安全的选择基础上,买对企业,买对项目。
其次,在安全度的基础上,选对城市
说一个城市轮动方式变化的对比,来回答关于城市和板块的选择。
过往的很长一个地产发展周期,许多房价的波动都是以自由市场为底层逻辑的城市轮动效应。
简而言之,就是:如果涨价,那就遵循着从上游城市到下游城市的带动,也就是一线城市涨完二线涨,二线涨完三四线涨。
同理,如果跌价,也是一线城市下跌带动二线下跌,二线下跌完三四线也好不到哪去。
但是这种链式传导,
越来越被新兴涌起的大城市群和产业聚集带所形成的区域、板块城市群的崛起所取代。
城市基本面的资源能力,决定购买能力;
其次才是政策基本面的政策调控,决定购买动力。
怎么理解?
也就是说,同量级,但城市资源好的城市,一定拥有更好的成长性和抗跌性。
但是,同量级但是生活资源好的城市,一定拥有更好的生活性和幸福感。
这一点上,
笔者亲历了,身边老大哥基于下一代的发展,置换掉所有的老房子选择了北京的一套东三环;
也见证了一个从上海,选择来到更宜居和生活舒适度的昆明安家的,一个好朋友全家的迁徙。
一个是向更好的城市,一个是向更美好的城市。
都是好选择。
06
最后,
用一个前面也提到的说法,来作为这篇文章的收尾。
买房,要比结婚慎重。
这个慎重,
不是就像哪怕见证了婚姻的一些问题和一些有问题的婚姻,
就不结婚。
而是在那些遇到的过去的经验和教训里,
更加谨慎地选择,
从婚姻的重视程度上,做对,也做好选择,
而不是因噎废食,选择不婚,去逃避营造家庭的中长期的美好与稳定。
对的房,对的项目,对的企业,对的城市,
就能够共同托起,一个家。
关于买对房和买好房的讨论,
是一个任何时候,
都不会停止的开放式话题,
对于当下来说,
谨慎,但是果敢,
做对,也做好选择,
买,恰逢其时,如遇甘霖。
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