真不开玩笑，新政利率的降低，对老破小助攻竟然是最大的。
最近有朋友就透露说，发现了一个楼市买房的新“滑点”：
5.28利率下降后，他们小区的租金，正在接近月供，甚至贵过了月供。
而根据楼市君不完全统计，在中心区，已经起码有24个老小区，出现了这种情况，怎么回事呢？
壹
租金比月供还高600元
24小区实现“以租养贷”？
今天，有朋友向楼市君扔来一张越秀区大沙头路小区的房源成交截图。
并说如果按照相同的价格交易，现在这房源的月供，会比这套房的租金还要更低。
｜图源：贝壳找房截图
楼市君计算了下，理论上确实如此。
这套41.7平的2房房源，目前成交总价是98.8万，按照1.5成首付，3.4%利率计算，贷款金额约为83.9万元。
等额本息的话，月供是3724.36元。
｜房贷计算器截图
而目前，该小区的相似面积的40平2房房源，租金最高去到4300元/月左右。
换句话说，它的租金比月供还要高600元。
原来投资客“以租养贷”的梦想，真的可以实现。
｜图源：贝壳找房截图
按照这个思路，楼市君把中心四区近几个月来，有成交的小区，也盘了一遍。
发现租金和月供相当的住宅小区，在中心四区里面，数量还真不少，起码有24个，而且基本属于老破小。
｜广州楼市发布 制
比如天河的沙河路小区的这套42平2房，最新售出总价是58万，折合月供为2186元。
而该小区相同面积的户型，租金挂牌是2700元/月，比月供还高500元。
理想条件下，不仅完美覆盖月供，每月还能挣一笔。
｜图源：贝壳截图
值得注意的是，不单单冷门小区这样，一些热度相对较高的二手盘，也同样出现了租金与月供旗鼓相当的情况。
像海珠西的保利红棉，5月初成交了一套32平的1房户型，以该价格计算，现在月供是2631元。
而目前同一小区相同面积的房源，能租到2500元/月，与月供相差无几。
｜图源：贝壳截图
值得注意的是，这些“0月供”的老破小，在市场上，普遍卖得“风生水起”，去化周期属于“短平快”一类。
比如海珠江南大道北这套48平房源，挂牌仅1天，带看1次就被买家买走。
｜广州楼市发布 制
还有基立新村、星河苑、沙和路等老破小，成交也是跑出了光速，大部分在30天内就能迅速脱手。
对比广州动辄150-200天的平均成交周期，他们的去化速度，几乎是装上了小马达，提速了好几倍不止。
这和我们想象中的“老破小”难卖的印象，截然不同。
｜图源：贝壳截图
这里其实透露了一个信息，老破小只要性价比够高，诱惑力够强，还是会有不少人抢着出手买的。
贰
老破小性价比“爆棚”
原因出在哪里？
楼市君认为，老破小出现“租金覆盖月供”超高性价比的原因，与二手市场和租赁市场其实都有关系。
首先，这类老破小市场竞争力较弱，在行情不景气的背景下，价格相对“感人”。
在广州主城区，老破小通病很多，而在“0月供”的小区上，这些缺点更为明显。
一来，它们的产品设计普遍过时，远远落后于市场需求。
比如越秀区大南路社区的这套40平2房，户型空间陈旧不说，卫生间的面积也仅有1.3平，几乎没有舒适性可言。
｜图源：贝壳截图
还有些小区的居住密度很高，居住体验极差。
以北京路商圈的住宅锦源国际公寓为例，它采用的是6梯24户设计，共37层。
相当于一栋楼就有800多户，住户密度想想都怕。
这种社区环境，与市场日益追求的低密舒适性，显然是背道而驰的。
｜老破小实拍图
｜广州楼市发布 摄
二来，它们普遍都不具备老破小的学位优势。
一般来说，老城区老破小最拿的出手，往往就是学位。
像越秀的东风广场、锦城花园等，凭借东风东小学的牛校口碑，不仅是“网红二手学区房”，还曾一度卖出过单价10万+。
｜锦城花园
｜广州楼市发布 摄
但我们前面提到的几个上榜小区，在对口的学校上，优势并不突出。
基于这些底层原因，导致它们的降价步伐基本都很大。
比如荔湾金花小区的这套复式住宅，业主挂牌188万，但最终的成交总价是80万，相当于打了5.7折才卖出去。
｜图源：贝壳找房截图
还有杨巷路的这套47.9平户型也是如此，从挂牌到成交，业主总共让利了20%。
由此一举创下了该小区近6年来，单价最低的成交记录。
｜图源：贝壳找房截图
换言之，这些房源本就市场竞争力不佳，在二手挂牌激增的情况下，它们的房价被挤的水分更多。
而大幅降价的结果，就是为月供低于租金，创造了原始条件。
再如今新政放开，利率降低，又进一步降低了月供，继续放大了这种性价比。
其次，这些中心区的老破小，地段和交通、商业都不错，在租赁市场，远比想象中的要更受欢迎。
甚至，它们的“吸金”能力，有时还远在市场水准之上。
比如位于天河棠东的春江花园，42平的1房最高能租到3800元/月，平均下来是90元/平/月。
｜图源：贝壳找房
要知道，按照房地产中介协会的数据，目前天河电梯楼的租金是79元/平/月。
相当于比天河的租金平均线，还高出了一大截。
｜图源：广州市房地产中介协会
就连一些热门小区，租金盈利能力可能也不如他们。
以海珠的侨诚花园为例，49平的2房租金，能达到3874元/月。
而旁边热度较高的第一金碧，类似面积的户型，却只能租3200-3300元/月左右。
｜图源：贝壳找房
从这里我们可以看出，出现“0月供”的小区，它们的二手市场，或许会因为户型、环境等因素制约，导致出售价格上不去。
但由于位于老城区，有庞大的租赁需求，导致其租金价格，并未与市场拉开太大距离。
此消彼长，加上新政后利率降低，租金与月供平衡的现象，也就随着出现了。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
那么，对于买家而言，这样的房子是否可以买呢？
从长期来看，这些小区的楼龄普遍太高，随着社区的老化，这类房产的价值，还会持续缩水。
并且接下来，它们的流动性估计还会慢慢陷入枯竭，击鼓传花砸手里的概率会逐年上升。
对此，楼市认为，对这类房源还是要谨慎。
最后，你认为租金抵月供的老破小，划算吗？