今年开始，成交量上涨的消息时不时传来。
最近，深圳已经连续3个月获得5000套左右的二手房录得量。
但最关键的成交价，却还是在走着下坡路。
6月，深圳二手房成交均价约6.19万/㎡，较上月再微降1.5%。
▲图片来源：小六探房
要知道，就在2023年底，深圳二手房成交均价还是约6.5万/㎡（@乐有家研究中心）。
不过，就在这样的市场之下，却依然有小区能逆市涨价！
而且不只是挂牌价上涨，连成交价都涨了！
10大小区涨幅1%以上
领涨的小区，竟默默无闻？
最近，@乐有家研究中心 整理了一份“深圳未跌价楼盘”表，主要是对比今年1月和5月的成交价。
虽然说是未跌，但对比来看，有十个小区已经出现了价格微涨1%以上的情况，最高涨幅为约2.7%。
TOP1：苹果园，一个月涨19.5%
涨幅第一的“黑马”小区苹果园，估计很多人此前根本没怎么听说过，而它涨价的动力就来自于学区需求。
在上个月，深圳中学龙华学校宣布学区划分情况，苹果园就涵盖其中。
▲苹果园划入深中龙华学校单校划片区
虽然只是分校，但深圳中学的头衔实在太诱人，因此小区的热度几乎是立刻上涨。
根据@贝壳找房 数据：
今年4月时，小区成交均价已经跌至4.1万/㎡；而到5月，已经涨至4.9万/㎡。
短短一个月，涨幅竟达到19.5%！
▲苹果园价格明显上涨 | @贝壳找房
但能有这样的涨幅并不容易，原因或有三：
一是，新学区利好；
二是，户型小、总价低。
最小户型仅27㎡左右，挂牌总价低至约155万；
三是，位于松绑区。
方便家庭为了上学购买第三套。
这些条件叠加，也就让这个默默无闻的小区，突然就火了起来。
▲小区低总价房源 | @贝壳找房
TOP2：漾日湾畔，小涨2000元/㎡
排名第二的漾日湾畔，则是拥有学区好+体量大+经历过大幅降价的特点。
从学区来看，漾日湾畔属于南二外海德学校。
这所学校的教学成绩相当不错——据悉，2023年，学校285名初三学生参与考试，总分550分以上的就有148人。
同时，小区拥有超过1000户的体量，目前挂盘量超过40套，从70㎡的2房到140㎡的4房都有，户型比较多元。
而且，小区高峰期2022年时均价达到18.4万/㎡，如今为11.2万/㎡，跌幅将近40%！
▲小区房价从18万/㎡→11.2万/㎡ | @贝壳找房
但或许也是价格跌到位了，成交量先涨：
2023全年，小区仅成交15套房源；
2024年1-5月，就已经成交了19套。
（乐有家+贝壳）
而随着成交量增加，价格也开始上涨：
今年1月，小区成交均价约11.6万/㎡，5月则变成了11.8万/㎡，微涨2000元/㎡。
▲房价小抬头 | @贝壳找房
不过，除了这TOP2小区，我们发现其他多数小区的成交价，并没有太明显的价格上涨，这里不再展开。
横盘期到来？
价格波动频繁，核心区成交增加
事实上，今年1月开始，部分小区开始进入房价小幅波动期。
并且，多是在3月小阳春时微涨，而后或是企稳，或是下调，或是降了又涨。
仿佛隔空就能看到业主与买家的博弈。
▲今年开始，部分小区价格波愈发频繁 |@贝壳找房
其次是：买房人开始聚焦中心区。
从@乐有家研究中心 发布的5月过户量TOP10小区可以看到：
成交量前十小区中，5个位于罗湖，3个位于福田，2个位于龙岗。
而过去长期霸榜的龙岗布心/中心城等，竟跌出前五，被挤到第八、十位。
但如果从成交均价来看，罗湖小区的成交价已经跌到了3-5字头，似乎和以前的龙岗也没什么区别。
果然，同样的预算，大家都在尽量往中心区挤。
最后是：
“稳健”片区的业主也扛不住了。
从不同片区的挂牌价来看，过去一直被认为价格更稳、没有大涨的片区，如龙岗、福田，挂牌价同比去年跌了近5%，随后是罗湖、盐田、龙华等。
甚至，领跌的竟是大鹏新区，直降约24%。
反而是南山、宝安、光明等区，跌幅不足1%。
▲各大片区挂牌价跌幅| @小六探房
或许这是因为，去年率先下跌的正是当初涨得特别猛的西部片区，随后东部、中部片区也开始跟跌了。
你觉得房价接下来会继续普跌，还是分化？