上海楼市不到底，环沪就没有底。
1月30日上海放松单身限购，5月27日，上海进一步放松限购政策。
史上最宽松的上海楼市政策，激活了太多人的购买欲望。
那些曾经因为限购被上海拒之门外的朋友，开始考虑回归上海。
面对不断下跌的环沪，和砸出机会的上海，很多人甚至割肉也要离场。
今年初我们研究环沪楼市的时候，很多地方的房价就已经腰斩了，如今在腰斩的基础上还在继续下跌。
越来越多的购房者再也不相信都市圈的美丽画卷了。
楼市鹤岗化可能才是他们的归宿。
新政后，加速下跌的环沪楼市。
1、无人区的闹剧收场了
平湖独山港的碧桂园蔚蓝，2019年底开盘的价格9000多块，今年1月份的二手房就已经只要7000了。
如今挂牌价只要5800元，交房三年，亏了36%本金，如果贷款的亏40-50%很正常。
这还不是最大的问题，这个小区在挂的房源，95%以上都是原始交房的样子，既没人去住，也没人租。
都想往外抛，但在这样的无人区谁也找不到接盘侠，所以5000的房价还不是终点。
碧桂园蔚蓝所在平湖独山港，是一个偏远的海边小镇。
本质上和上海的奉贤海湾差不多，实际比海湾还要差。
除了本地村民和一些生产企业工厂，这里很难吸引到人留在独山港，就算是厂子里的打工人也不会愿意留在这里。
在我看来，这样的地方，房子变成1千块只是时间问题。
当5-10万块一套房的时候，可能他会恢复流动性，毕竟可以吸引上海人买来放“骨灰”。
2、高铁站的气球吹爆了
嘉善南站这边的新房2021年的时候能卖到16000一平，投资客户蜂拥而至。
主打一个和上海的跨省通勤，只要23分钟。
但是真正自住通勤的，根本没人来买。
这里的房子在今年1月的时候，也只要7000多块钱， 房价已经是腰斩以下了。
短短4个月过去，6000就能往外卖，再跌15%。
要知道，嘉善南站所在大云镇，全镇也才1.6万人，按照一家3口人，也才5000户人家。
根本没有内生的需求来消化这么大的本地库存。
别看6000的房价已经很便宜了，再腰斩两次的空间还是有的。
现在金山的老公房8000就能买，虽然破，当地人口配套肯定比嘉善南站这里好太多，再差还有个石化员工撑着。
松江枫泾这边一些小户型房子也就50万左右，虽然也没什么配套，但是大云镇这里更没啥东西。
现在限购又放开了，外溢到嘉善的可能性就更小了。
嘉善这些投资房的终点可能也是20万以内。
其实环沪都市圈还有很多“投资坟墓”房价在“白菜化”。
杭州湾最便宜只要5000块，南浔的投资房降到了6000块，恒大海上威尼斯从1万多到年初的5000块，再到现在只要3000块就有人卖。
环沪楼市本身就没有居住属性，一但没有了投资属性，那一切都结束了。
新政后房子要不要卖？不割肉没客户？置换卖房太痛苦？
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有意思的是，在环沪集体崩盘的时候，最近花桥的成交有所变好。
我统计了一下1-5月中旬的花桥部分典型项目在某家网站的成交：
象屿都城嘉园成交了42套； 常发香城湾二期成交量16套；
繁华里成交了39套； 绿地21城D区成交了41套；
天誉名邸成交了42套； 万科魅力花园成交了98套；
鑫苑国际城市花园成交了46套。
2023年花桥的二手成交量大概是5000多套，月均400多套，这7个小区平均每个月就卖了70多套，数量应该是有明显增加。
莫不是花桥可以抄底了？
花桥和环沪的大部分城市确实有本质区别，因为花桥的诞生就是因为产业。
如今也有了不少商业、地铁等配套资源，逐渐聚集起了12万常住人口。
只不过花桥的人口里有不少往返上海的打工人。
上海不断的限购放松，抽血效果开始出现了。
这位网友就是宁愿亏本70万，也要卖掉花桥买进上海，还可以给自己心理按摩，就当高位买了上海亏的。
网上随便搜一下，在花桥亏40万-50万卖房都很正常。
亏钱卖房对花桥的伤害还不是最大，关键人家卖了都是要回上海，这就很麻烦了。
当地的置换链条会越来越少，楼市的购买力会大大降低。天量的挂牌房源消化完会需要比较长的时间。
现在花桥这边便宜的房子单价已经到了1万多块钱，大户型就更难了，象屿都城嘉园的大户型9000多的单价就可以。
所以花桥的量是上海客户割肉割出来的，吸引到了一些有自住需求的客户出来。
虽然价格创新低了，但是我要说的是，花桥的稳定始终在于上海的稳定。
苏州一个强二线城市，为啥脱得比很多三四线城市还干净，不就是怕上海都吸走了么。
上海都还没有实现可以全面抄底，花桥同样也没到时候。
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都市圈真正的发展本质吃的就是核心城市的人口外溢，和产业外溢。
而不是炒 房需求外溢。
基于炒房的都市圈都是假都市圈，曾经有多风光，未来就有多惨。
除了环沪，环京、环深、环武汉、环南京等等无一例外。
最近这张图在网上很火，这是湖北鄂州市下面葛店开发区的一个小区。
800一平的房价，4万块一套房子。对比鹤岗也是，有过之而无不及。
很多人甚至不知道这个城市在哪里。
这是依靠武汉都市圈生存的小城，疯狂棚改、卖地、卖房之后，只剩下一地鸡毛，可能人家从一开始没打算搞好产业。
以后还能在这里接盘的，除了少量的本地土著外，没有人了。
另外河北张家口最近热度也很高，这次不是因为冬奥会，而是因为这里白菜价的房子。
比燕郊还要惨。
环京和环二线城市的都市圈是最惨的，对于周边城市全是经济的负反馈。
因为他们唯一做法就是不断吞噬别人。
相比之下环沪、环深会好一些，毕竟很多城市是藏富于民的，经济上是互相帮助的。
只不过有些泡沫区域是必须要破掉的。
新政后后台私信炸了！该买还是卖？是不是最佳购房时机？
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这一轮楼市周期，是环沪城市重新审视城市发展最好的机会。
如果执着于成为环沪的投资市场，那么结局就是鹤岗、鄂州葛店、张家口等等的没落城市。
专注特色产业的发展，专注于乡村振兴、专注于大城市上下游产业承接，专注于大城市的消费需求外溢才是未来的出路。
当然这是一条很漫长的路，但是一条更长远的路。
环沪已经不需要那么多房子了。
上海大松绑，今年到底该不该买房和卖房？
政策影响大不大？上海房价还会跌吗？
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