原定于今天(6.12)下午两点进行限时竞拍的设计之都三期地块

意料之外的,在昨天就终止了出让

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为什么说意料之外?

因为终止出让,很大概率意味着这宗地块找不到买家,与其被动流拍,不如主动下架。

要知道,广州“史诗级利好”出台至今大约只过去了半个月,整体市场也有回暖的迹象。

土地市场却仍然没有开发商愿意买单,为何?

今天来跟大家聊一聊。

01

设计之都三期地块下架,背后原因

其实聊到设计之都三期地块,这宗地块原本在4月挂出,原定在5月7日出让。

后延期至6月12日进行限时竞拍,没想到还是没逃开终止出让的命运。

地块区位不错,位于设计之都核心片区,属于白云重点发展板块之一。

毕竟设计之都产业人口集聚,需求旺盛,还是有市场的。

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△设计之 都三期地块位置

而且地块周边配套成熟,地铁方面,项目距离在建的广州地铁14号线二期鹤南站和2号线黄边站均不超800米。

生活配套方面,周边拥有时光汇、云门NewPark等大型购物中心,医疗方面有南方医院白云分院。

教育资源也不赖,周边有黄边小学,未来还有黄边旧改的增量,上限也是有的。

那为什么没有开发商青睐呢?是地价太高了吗?

倒也不是。

地块出让面积4万㎡,建筑面积14.6万㎡,起价33.8亿元,折合楼面价约2.3万/㎡。

要知道,地块1公里左右就有两个项目,即广州地铁云筑上品与中海麓府。

而这两个项目的拿地价格分别为2.6万/㎡以及4.15万/㎡......

哪怕不算拿地价格站在高岗上的中海麓府,对比去年拿地的云筑上品而言,设计之都三期地价也便宜了近3千/㎡。

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△地块周边 项目分布,来源好地网

不是地块质素太差,也不是地价太贵,那为什么?

我认为,地块下架背后的原因,应该有两个。

其一,地块虽位于设计之都核心区,但目前板块竞争强烈。

不仅板块内有中海麓府、广州地铁云筑上品等对手,稍远一些还有保利云境、国贸云上以及新世界云耀等项目虎视眈眈。

而且以上项目从刚需、刚改到改善定位,几乎都包含了。

再加上虽然云筑上品、保利云境等项目开盘成绩都不错,但也意味着这些项目已经吸走了很多购买力。

所以地块未来想避开内卷,实现后来居上,真的很难。

其二,就是当下市场传导给土地市场的信心,不够。

如今哪怕是一线城市广州,开发商拿地的抉择都是慎之又慎。

地价太贵的,不拿。

区位不够核心的,不拿。

算不过账的,不拿。

而相比天河、海珠这些核心区的地块,白云区的区位优势,其实不算大,再加上不是非常有吸引力的价格,确实也难让开发商动心。

02

今年广州的土地市场,压力极大

肯定有人疑惑,不是说新政之后,市场回暖,开发商拿地不应该更积极吗?

其实没错,克而瑞数据显示,5月以后,广州商品住宅周均成交保持在1209套。

新政之后,成交也在上涨,上周广州新房成交了1538套,环比上升37%,实打实的利好,还是让一些观望者入市了。

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但毕竟利好来了还没多久,究竟能有多大的效果,还要看6月接下来的情况。

而且从 市场 传导至土地市场,也仍然需要一些时间。

所以非核心区的地块,非性价比极高的地块,很难让开发商在没有看清市场走势之前就贸然下手。

所以可以预见的是,广州今年下半年的土地市场,压力仍然很大

毕竟今年第一批供地中仅仅成功出让了2宗,其余地块,不是终止出让就是流拍。

如今设计之都三期地块作为第一批供地中,延期出让的最后一宗地块,也迎来了下架的结局,自然也让人唏嘘。

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雪上加霜的是,前段时间广州还公布了第二批供地清单,不少是第一批供地中的“回锅肉”。

但截至目前,第二批供地中挂牌出让的地块仅鹤洞汽修厂地块

这宗地块位于荔湾的广钢新城,其楼面价约2.6万/㎡,对比近几年广钢的地价,下降了不少。

比如中海保利朗阅(地价2.87万)、保利和光晨樾(地价3.38万)以及中海学仕里(3.47万)。

这些项目拿地的时候,地价最少都比鹤洞汽修厂地块贵3千/㎡以上。

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△鹤洞汽修厂 地块位置

但尽管如此,地块后续会不会有开发商买单,我觉得要打个问号。

毕竟地块区位并非核心,过去广钢新城很火没错,但如今的荔湾,无论是白鹅潭还是花地湾,都已有多盘内卷,广钢新城未必更能打

而现在的开发商,真的太谨慎了, 楼市没有非常火热,没有给足信号,他们不会盲目往土地市场冲。

说实话,如果接下来在楼市方面,广州不继续出招,那今年的土地市场KPI,要难了