黄石松 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员
本文转载自6月6日中宏网。
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2024年被认为是我国银发经济的元年，年初的国务院1号文件吹响了“银发经济”的总动员令，养老业迎来了关系到3亿老年人衣食住行的发展新机遇。
住房是老年人最基本的保障，是影响养老方式选择的最重要的因素。根据中国人民大学的调研报告，国内城市处于独立居住（一个人独居或与老伴同住）状态的老年人占比65.4%，仅26.8%的老年人是与子女同住。
中宏网记者：住房是老年人最基本的保障，是影响养老方式选择的最重要的因素。统筹住房和居家养老服务政策势在必行也刻不容缓，您对此有何建言？
黄石松：房地产是国民经济中的基础性、支柱性产业，对于拉动内需、促进经济增长至关重要。2022年我国整体进入中度老龄化社会，人口总量呈现负增长趋势。与此同时，经过“10年10倍”的黄金发展期，房地产供求关系已经发生根本性变化，全国房地产投资和交易普遍进入下跌通道，为此，包括上海等在内的一线城市在过去近一年时间内，已分群体、分层次、循序渐进放开了限制性购房政策。然而，房地产交易量在短暂冲高后出现了回落，房屋租赁市场低迷，住宅和写字楼的空置率达到近年来新高，房地产对宏观经济恢复的带动作用尚不明显，政策效应还有待观察。
事实上，随着老龄化加速，经过多年调控，投机性、投资性住房需求得到有效遏制。受传统文化观念等因素影响，老年人更愿意选择在地化居家养老模式，由此，因追求退休后更高质量生活、异地养老、方便照顾子女（老老人）等导致的改善型、调整型住房需求上升，市场交易的结构性特征明显。特别是随着上世纪60年代出生的“60后”集中步入老年期，从2022年到2032年的10年间将有近2.5亿人进入老年期，我国集中退休高峰期也随之到来。随着老年期生活方式的变化，退休老年人房屋置换的需求客观存在、并将集中释放，由于不再需要按时上下班，对学区也不再敏感，进而希望居住在环境更好、靠近公园和医院等区位；或者希望从“老破小”置换到更大、户型更好的住房；或者希望通过置换，一卖一买的结余，为子女提供经济上的支持；或者希望搬到高龄的父母身边，方便照顾“老老人”等等，此外，还包括对户内适老化改造的需求，比如置换适老化家具、配置康复辅具等。
然而，我国住宅户型设计、小区公共配套设施和环境设计都是在年轻型社会背景下形成的，都不同程度存在着不适老、不宜居现象，老年人“下不了楼、出不了门”客观存在。住房的买卖、租赁、物业管理等制度同样存在“老年不友好”，老年人房屋置换过程中的中介费用、流转税费等成本过高，受贷款利率和年限的影响，当前房地产金融政策的放宽并不能让老年人受益。“物业+养老”服务难以实现，很大程度上是由于住房政策与居家养老服务政策不衔接。
由此，统筹住房政策和居家养老服务政策势在必行也迫在眉睫。构建年龄友好型住房制度体系，打造全龄友好型社会，有利于促进住房消费的更新迭代，促进老年人口合理流动，缓解老年人过度集中在城市核心区的矛盾；有利于活跃房地产交易，促进住房价格合理回归，减轻育龄群体生育、养育和家庭养老负担；有利于促进代际关系和谐，满足家庭养老和托育等隔代照料的需求；有利于盘活存量房地产资源，促进房地产业转型发展，化解房地产风险。希望在这一轮房地产政策调整中，能够实现民政部门和住建部门的政策联动，更好地发挥政策的叠加效应，提高政策的综合效能。
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