进入2023年，华侨城A地产业务仍承压，签约销售面积、签约销售金额已连续两年下滑
标点财经、投资时间网研究员 王子西
该来的迟早会来。
日前，深交所对深圳华侨城股份有限公司（下称华侨城A，000069.SZ）及时任董事长段先念、王晓雯等高管人员下发监管函，缘由是华侨城A此前在资产减值计提和信息披露等方面存在不规范行为。其中，公司时任董事长已于2022年4月退休离任，另两名高管也已因工作变动离任。最近离任的是王晓雯，离任时所处职位为公司董事、总裁等。
财报显示，2020年、2021年，华侨城A的存货跌价准备为5.72亿元、16.82亿元，跌价准备占存货账面余额的比重为0.23%和0.67%。到了2022年，华侨城A的资产减值损失大增，仅对存货跌价损失金额就高达115.11亿元，也正是这一年，公司大幅亏损逾百亿。
进入2023年，公司地产业务仍承压，签约销售面积、签约销售金额已连续两年下滑。主要项目的销售去化情况表现不太一致，但多介于40%至85%左右。而今年前四个月，华侨城A的合同销售面积、合同销售金额均同比大挫，后者降幅为54%。
值得关注的是，公司旅游业务于2023年复苏，业务收入、收入占比均超过支柱业务——房地产业务。但论体量，华桥城A的2023年旅游业务收入仍未能追上2021年、2020年水平；且该业务的毛利率连续几年下滑，盈利水平仍待恢复。另从今年前四个月经营数据来看，2372万的接待游客人次也同比下降。
收到监管函
监管函显示，华侨城A在以前年度未能充分评估部分存货、在建工程、固定资产等资产存在的减值迹象，导致资产减值准备计提不及时、不充分。部分项目在不同报告期末保持会计估计的一致性，且部分项目存在存货跌价准备测算依据不充分情形，以上均不符合《企业会计准则》的相关规定。
此外，公司有关房地产业务下滑原因的披露，也不充分、不完整。针对上述问题，深交所对公司及时任董事长段先念、总经理王晓雯、时任财务负责人冯文红采取出具监管函的监管措施。
值得注意的是，深交所还对信永中和及相关注册会计师出具监管函。该函中明确指出，信永中和在对华侨城A的2020年度、2021年度财报审计中，存在对存货跌价准备、固定资产减值计提等的审计程序执行不到位问题。
标点财经、投资时间网研究员注意到，截至2020年底、2021年底，华侨城A的存货账面余额分别为2510.28亿元、2494.55亿元，存货跌价准备为5.72亿元、16.82亿元，粗略计算，跌价准备占存货余额比重为0.23%、0.67%。
华侨城A的在建工程主要是公园景区、商业地区等项目，截至2020年底、2021年底的账面余额为50.31亿元、55.77亿元，减值准备为0元和0.92亿元。且需一提的是，在2020年财报中，该公司未对固定资产计提减值损失，但次年财报显示，公司2020年固定资产减值损失逾5万元。
地产业务继续承压
华侨城A的业务包括旅游业务、房地产业务、商管业务和物管业务。旅游与地产业务是公司主要收入来源。近年来，地产行业环境持续低迷，地产投资承压，华侨城A的业绩也波动较大。2021年，公司营收虽保持正向增长，但归属于母公司股东的净利润（下称归母净利润）出现大幅度下滑，降幅高达约70%。
此后一年，公司不仅收入体量下缩，且归母净利润亏损逾百亿。造成公司大幅亏损的原因包括存货计提减值准备、对部分景区资产计提减值等。而2022年，华侨城A仅对存货的跌价损失金额就高达115.11亿元。
进入2023年，华侨城A的收入规模仍在萎缩，实现营收557.44亿元，同比减少两成多；归母净利润亏损虽同比收窄，但仍净亏64.92亿元。两年下来，华侨城A已共计净亏逾170亿元。公司解释称，亏损金额减少，主要源于旅游业务复苏、旅游业务明显改善；另外，降本增效下，相关费用同比减少，以及本期内计提的资产减值准备较上年同期减少。
标点财经、投资时间网研究员注意到，华侨城A的年度签约销售面积、签约销售金额连续两年下滑，2023年已降至227万平方米、449亿元，均同比下滑一成多。主要项目中，成都信和御龙山、东莞松山湖文旅的本期预售（销售）金额最高，均在50亿以上，但前者累计去化（累计预售面积占可售面积比例）不到八成，后者几近售完。其余项目累计销售去化程度不一，多介于40%至85%。
拿地端，公司仍保持拿地节奏。2023年，公司新增土地储备项目四个，包括佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、佛山禅城区绿景东路地块、成都金牛国宾地块等，合计新增土地面积38.13万平方米，土地总价款逾72亿。
华泰证券研报指出，在去年同期高基数下，今年1月至4月的行业商品房新房成交金额、面积同比降幅走阔。但政策端开启了新一轮放松周期，如“4.30”政治局会议“消化存量”的提法、“5.17”地产政策组合拳，预计下半年行业销售面积同比降幅有望收窄，销售均价则维持下行态势，但随着去库存政策推进，降幅有望逐季收窄。
从华侨城A的经营数据来看，今年1月—4月，累计实现合同销售面积、合同销售金额的同比降幅分别为46%、54%，降幅不小。全年业绩表现或仍需依赖旅游业务拉升？
华侨城A近三年来归母净利润及同比变动情况
数据来源：choice
接待游客人次下降
旅游业务是华侨城A的领创业务，2023年，该业务显现出复苏苗头。年内，华侨城A打造不少特色主题活动和产品，诸如，天津欢乐谷举办冰雪节；顺德欢乐海岸PLUS打造光影烟花秀、冬日浪漫飘雪、美食街区等组合产品；深圳欢乐港湾则举办摩天轮灯光秀、3D投影表演等。此外，前海华侨城JW万豪酒店也推出系列套餐产品，前海华侨城艾美酒店举行试业庆典等。
公司还向旗下景区注入优质IP形象及内容，焕活新场景。旗下的重庆欢乐谷联合Smiley、蓝精灵、Bingo等IP赋能节庆创新。
数据显示，2023年，华侨城A的旅游业务贡献营收313.88亿元，同比增长约15%，占收入比重也超过房地产业务。但该业务体量仍未能追上2021年、2020年水平，这两年的旅游业务营收规模均在430亿元以上。且旅游综合业务的毛利率连续三年下滑，2023年已降至19.10%，相比2020年同期水平，走低近23个百分点。
今年以来，多地欢乐谷以实景主题为载体，打造沉浸式国风新场景；威尼斯英迪格酒店将邻间文化元素融入到酒店设施与艺术品中。但前四个月，公司旗下文旅企业合计接待游客人次为2372万，相比上年同期却下挫两成多。全年旅游业务能否延续增势有待关注。