随着广州“528”新政对转让住房或办理析产，从须取得不动产权证满两年到不再审核取得不动产权证时间，这意味着限售取消。近期广州二手房挂牌量大增，日均一度超过千套，迎来月度高峰，一些拿证未满两年的次新房源也开始进入市场。对此，业内人士表示，新政后第二天挂牌量增长最为明显，不过未满两年的房源占比不高，目前主要是置换型业主对市场预期提升选择入市，市场活跃度明显提升。
值得关注的是，当前，依然是买方市场的环境下，以价换量仍是主流。二手挂牌量的持续增加，对市场供求关系也会产生一定影响。在近期多项重磅利好连发的情况下，业内对二手潜在购房需求释放的信心则明显增加。
二手挂牌量超14万套 拿证未满2年房源占比不高
从5月28日到6月3日，一周的时间贝壳找房上新增二手房挂牌量就超过了5300套，目前贝壳找房平台上查询二手房可以看到，挂牌量超过14万套。
值得关注的是，不少拿证未满两年的次新房源纷纷进入市场，比如位于黄埔的富颐华庭、万科城市之光、品秀星樾等。因为楼龄新，产品设计品质好，在二手市场上次新房也比较受欢迎，其挂牌量的增加是否会对市场产生影响？
广州链家兴盛分店经理李超俊对记者表示，“528”新政后的第二天挂牌量确实是明显增长的，不过未满两年的占比不高，主要是置换型买家对市场预期提升选择入市。以珠江新城来看，二手房成交量从政策前的日均2宗，近一周增长至日均5宗，门店日均带看量也有30组客户以上，人均每日带看1-2组，明显增加。
“新政后合富平台二手房新增挂牌量有两成左右的增长，但拿证未满两年的次新房占比不多。”合富研究院高级分析师梁燕明对记者表示，从挂牌的次新房来看，放盘价大多比市场价要高。而从放盘价就可以看出来，业主放售的意愿是否强烈。目前来看，放售次新房的业主大部分售卖意愿并不强，主要是为试探市场而放出来的，因此价格通常比正常市场价还要再高一点，如果是急着卖的话都会选择降价。因为目前对广州二手市场而言，主要成交的都是降价盘，在买方市场之下，以价换量仍是主流，降价幅度大的更容易成交。
广州中原研究发展部相关负责人则表示，事实上，在去年年底个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年之后，广州二手市场挂牌量就已激增至14万套以上。“528”新政后，二手挂牌量也出现爆发性大涨，这对市场供求关系会产生影响。取消了限售2年的限制，将有利于存量房快速流转，一些买家可以实现资金快速回笼，有效、快速提升楼市交投活跃度。
新政促进刚改盘成交 市场以价换量明显
可以看到，“528”新政对楼市成交带动效果明显。合富研究院的统计数据显示，新政首周（5月27日~6月2日）全市市场热度活跃，一手市场上，实客陆续进场，市场成交（基于认购规模统计）环比上升4成。其中，海珠和天河众多总价千万级以上的高端改善项目成交较热，单周成交量环比有160%-280%涨幅。
同时，新政的降本和支持以旧换新，对市区400万-800万元总价的刚改盘有明显促进作用，置换红盘、准现楼项目、新开盘项目均表现不俗，单周成交量环比有50%-90%的涨幅。此外，白云区150万-400万元较低总价项目成交也不错，个别项目单周成交量环比有300%的涨幅。远郊如增城区，100万-250万元低总价刚需项目开始回暖，一些项目单周成交量环比有20%-35%回暖。
在近期多项重磅利好连发的情况下，业内预计将有望刺激二手潜在购房需求释放。此外，近期开展的住房“以旧换新”活动有助于带动部分未完成“卖一”但有意向置换房源的购房者入市意愿。
多个中介经纪人表示，近期挂牌房源的业主多以置换需求为主，利好对于市场活跃度带动明显。白云-黄边板块经纪表示，受近两年板块周边的新房项目房源供应量、二手挂牌房源量增长明显影响，准购房者可选择空间相对较大，近期的成交以刚需为主，市场以价换量特征明显。天河-五山板块经纪也表示，大多数业主愿意接受价格上的让步，板块内房源议价空间普遍在5%-10%之间，预计后市成交量有望回升。
值得关注的是，合富大数据显示，5月二手房议价空间是8.1%，相比4月的8.4%，议价幅度已经有所收窄，表明对后市的预期在慢慢改变。
置业提醒
买“抢闸房”税费较高
拿证未满两年的次新房源大多买在此轮楼市调整之前或之初，价格相比现在处于高位，和当下不少新房价格形成倒挂状态，如果不降价难以成交，因此，进入6月新挂牌量也慢慢回落。
根据贝壳研究院的统计数据，截至5月底，广州首二套贷款利率均下调45BP至3.40%、3.80%，首付比最低首套15%、二套25%，是一线城市中信贷最宽松的城市。可以看到，新政确实可有效降低准购房者的入市门槛以及购房成本。不过需要提醒的是，此次新政不涉及税费变化调整。如果购买拿证未满两年的次新房，增值税为计税金额的5.3%，还有个人所得税，税费成本还是相当高的。
文、表/广州日报全媒体记者 刘丽琴
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