如果问你，决定接下来楼市走向的因子到底是什么？
相信很多人会说，是人口，毕竟人口直接关系到需求。当下楼市低迷的根本原因就是出生人口下降太多，而农村进城的人也越来越少，所以住房需求不济是当下楼市萎靡的根本原因。
还有人说是收入。这个就更直接了，由于疫情几年+全球经济低迷，工作和收入都受到不同程度的影响，口袋里没票票，如何买房呢？
纵观全网大家对楼市的评论，总结楼市持续下行的因素不外乎主要就这两个。这种说法对吗？
不可否认，人口和收入确实是目前楼市的消极因素。但实际上，就楼市目前存在的问题本身而言，两个因素都是影响因素，但不是决定因素。
就拿人出生口来说，从2000年开始，一直到2018年，每年都在1500多万到1700多万之间，也只有2020年到2023年才滑落到900多万到1200万之间。楼市刚好就从这个时候开始开始受到影响了？答案显然没那么快！
你想啊，有几个家庭孩子一出生就给买房的？一般来说，要给孩子买房，起码也在高中或者上大学时才会考虑，而这部分的孩子起码也有15-23岁了，往前推时间的话，肯定落在出生人口1500多万-1700多万区间的。说白了，跟2020年后出生人口滑落时间没多大关系。
一句话，出生人口下滑不背楼市下滑的锅。
还有收入问题。老实说，当下大家观望不愿入市，根本的原因不是收入不济。因为谁都知道，买房是一个普通家庭最大财务支出，首付款可不是三年两年加点工资能解决的。说白了，一点点收入变动不足以影响大家买房的决策。现在大家不买房的根本原因其实很多人都知道，那就是“买涨不买跌”心理使然。
这个很好理解，试问，除了孩子上学、结婚刚性需求，谁会向一个处于调整中的楼市出手？明知道房价在短期内不可能涨，甚至还有下跌风险，用一位网友的话说，傻子才会往里钻呢。对大多数人而言，除非看到市场开始启动，否则就是看的多、实际出手的少。
由此可知，无论是出生人口，还是收入，都不是决定当下走向的关键因子。那么，影响接下来楼市走向的最关键因子是什么呢？
答案就是“库存”二字。举个例子就明白了。
过去有5个苹果，4个人分，供不应求，苹果价格上涨。现在呢，只有3个人需要苹果，如果还供应5个苹果的话，供应就出现过剩。要想保持苹果市场持续发展，怎么办呢？唯一的办法就是控制苹果供应量，当苹果供应量降到3个以下，苹果市场又活了不是？
简单的道理，村里怎么可能不知道呢？
楼市其实也一样，虽然我们面临城市化进程放缓，出生人口减少，但可以从供应端控制住房供应量，而眼下最紧迫的就是先去化存量房。从村里的动作看，楼市的最大利好确实已经来了：
4.30：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；
6.7：继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
40天内，连着两次部署去库存工作，这在房地产历史上是绝无仅有的事情。之所以出现短期内第二次部署去库存工作，很显然，虽然5.17那天，相关部门宣布了一揽子去库存措施，但市场发展并不如预期，或者说，需要把去库存的速度还要提一提，显示了去库存的急迫性。
相信在节后的不久，更大范围、更强力度的去楼市库存政策将要出台。用业内的一句话是，达不到快速去化楼市库存目标，绝不罢休。我们有理由相信，这轮去楼市库存策略将很快见到成效，促进楼市信心恢复，无论是开发商，还是业主和购房者，都将形成一致看好市场的局面。
对于接下来的楼市，我们坚定信念的同时，也需要耐心，主要说3点：
1.住房需求一定是存在的，即便比城市化快速发展期要少些，但基本盘没有实质性的改变，比如改善需求异军突起，叠加一定的刚性需求，这是支持楼市恢复的最有力后盾。
2.压缩供应端，为楼市健康发展提供条件。
经此一役，谁都知道无休止的供地会给楼市健康平稳发展带来多大的隐患。所以，自然资源部下文要求各地根据库存去化周期压缩供地量，更早的时候，住建部下文要求各地排布2030年前的住房发展规划，其中一个重要内容就是确定合理供地，想必，未来几年的住房供应量不会出现无序增长，为楼市健康发展提供基础，我们对此要有信心。
3.楼市企稳转暖的前提是，楼市库存要去化到合理状态。
根据机构的数据显示，截至5月份，百城新建商品房库存量超过5亿平米，按照目前去化速度，需要26.5个月才能去化完毕。考虑到合理库存量为12个月去化周期，意味着在不新增供应的基础上，还有14.5个月的量需要在本次去楼市库存过程完成去化，这显然不是村里能接受的，这是出台新的去库存措施的内在驱动力。
预计在节后很快的时间里，相关的去库存措施就会面世，假如这次去库存措施的最大楼市好消息给力的话，用两三个月提升市场预期，三五个月见到成效，大多数城市的市场在未来6-9个月内发生根本性扭转是大概率的事件。即便这次的不行，预计很快又会追加措施，一直刺激到你相信市场会向上为止。还是那句话，不要把黎明前的黑暗当成常态，楼市最困难的时候终究要过去。