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以下正文
最近有一个非常非常炸裂的传闻，炸裂程度让我一度怀疑自己的眼睛是不是看错了！
事情是这样的：
最近小X书上突然有很多江苏地区的网友分享了“如何下降存量房贷款”的操作教程，相信大家看到这个标题的时候肯定也和我一样疑惑：存量房贷款利率不是已经下调了吗？
注：存量房贷款即是指购房者已经买到了房子，正在每月按期还房贷的那类贷款项目。
结果点开帖子，瞬间亮瞎了我的眼睛！
据这些网友所说，江苏部分城市开通了一种非常罕见的房贷还款模式，简单来说就是四个字 ——
先息后本！
先给各位剧透一下，这个先息后本和前几天隔壁那件事完全不一样。
01
光看到先息后本这几个字就足够炸裂了吧？
但是要注意哦！
先息后本无论在新房还是存量房里面都不是什么新鲜事，前段时间隔壁不也出了类似的新闻吗？先息后本大多都是配合转贷的模式操作出来的，这个新闻真正的爆点在于网传推出此项服务的银行是四大行之一的建行。
据这些网友表示 ——
江苏某城目前可操作先息后本的银行分别是建设银行和兴业银行。
兴业银行先息后本的服务并不是最近才有的，所以关于兴业银行的部分，我们暂且不说。
真正值得关注的是建设银行。
建设银行作为四大行之一，在整个行业里都是开山鼻祖的存在。新中国第一笔房屋按揭贷款、第一笔住房公积金贷款都是由建行发放的，所以建行如果真的推出这样的服务，那对整个行业都是具有风向标意义的！
据网友介绍建行存量房贷款先息后本的操作模式大致如下：
存量房贷客户，进入我的贷款页面申请，就有可以调整还款计划，每月还款本金可以降至1元，最长缓冲期24个月，也就是整整两年的滞后期。
而网友所说的另一个兴业银行，其实是开通了一项名为“随薪供”的服务。
这项服务早在前几年就推出了。
不过与网传建行版本不同的是，兴业银行的“随薪供”服务需要客户正常履行还款至少一年的房贷，但最长的先息后本偿还期可以达到36个月，也就是整整三年的时间。
02
尽管市场早已有先例，但如果真的大面积推行先息后本还房贷也还是一个非常非常炸裂的事情，可以说连晋江文学巨匠都不敢这么写的程度。
为什么？
因为先息后此前大多是通过转贷的方式存在的，如果它的门槛一旦放松，就容易助涨炒房的情绪。
我们一般常规的房贷还款模式分为两种：
■等额本息
■等额本金
前者，每个月房贷的总额都是固定的，这种模式优势在于平滑，并且拉长了周期之后，还有望借由通胀来降低还款压力，是我们普通人的主流选择。
后者呢，一开始的房贷会非常多，但随着还款年限越来越长之后，每个月的房贷总额就会越来越少。
这两种模式都要求购房者有长久稳定的收入保障，但先息后本就完全不是这一回事：
先息后本顾名思义就是先还利息、后还本金。
很明显，先息后本大幅降低了购房者持有房产的压力，这就自然会引发部分人群的投机心理。
在以前，炒房客想要获取先息后本最常见的操作方式就是将按揭房转JYD，但JYD一般比较常见的周期是十年左右的时间，所以即便是先息后本的模式，每个月需要还的利息也不是一笔小数目。
而如果是存量房贷款先息后本呢？
简单估算大概是等额本息每月房贷的七-八折左右，并且这项服务还完全没有JYD庞大的归本压力。
要注意的是，这个七-八折是按照现在的房价、第一年还款期估算的，如果你持有的房子是买了5-6年甚至9-10年的 ——
首先，当时房价很有可能会比现在低不少，所以本身月供也会比我计算的模版低不少；其次随着不断还贷，房贷中利息的部分也在逐年减少，那么先息后本期间所降低的还款压力还会更加明显！
现在网传江苏部分银行的操作模式是：
申请成功后，购房者可以在2-3年内暂停归还贷款的本金部分（网传建行最低每月需还1元），等到期限后需要还清期间欠下的本金。
乍一看这项服务从明面上来说是帮助部分暂时有还款压力的购房者的，对于没有还款压力的人来说，这项服务非常鸡肋。
但我们可以仔细想一下，
这个服务在当下的楼市还会有怎样的作用？
其实大多数自住类型的购房者是非常保守的，会出现暂时性还款压力的一定是少数人。那么问题来了，有哪些人是比较容易有还款压力的呢？
答案呼之欲出 ——
是那些以投资为主、担心资产过度缩水的人。
这类人通常拥有多套房产，每个月的房贷就注定了他们持有房产的压力巨大，由于楼市低迷、资产缩水严重，这类人为了降低压力要不是转JYD，要不就是降价抛售。
所以至少在我看来，这项服务更多？或者说是更适合用来服务那些急于抛售二手房的投资客！
2-3年的先息后本的周期，
也算是变相的“缓冲期”！
恰好，现在网传先息后本的那座城市就是投资客扎堆的典型城市。
03
倘若真的实行存量房先息后本会怎样？
那它最积极的意义或许就是能够有效改善当下二手房的抛售情绪了。
现在二手房市场的抛售情绪是非常浓烈的，浓烈到已经严重影响楼市的正常运作了。
随着市场抛售的情绪愈演愈烈，二手房的价格已经在反复试探着楼市新的底线，连带也导致周边的新房只能跟着一路降价。
想要楼市价格稳住，
就必须要有减缓二手房抛售的办法。
先息后本刚好能够比较有效解决这个问题的办法。
银行通过先息后本的方式短暂降低购房者持有房产的压力，这样也能顺势降低持有者降价抛售房产的情绪。如果市场情绪能够顺利稳定住，等到2-3年后房产价值回归 ——
对于银行，房贷依然是最好的业务之一；
投资客也用最低成本扛过了楼市回暖的缓冲期；
你我他，皆大欢喜。
但话说回来先息后本确实是一个不确定性极高的服务，能否顺利推广并执行下去都是一个疑问。
不过大家倒是可以试想一下：
如果网传消息属实，你会希望更多的城市效仿先息后本的模式吗？
文丨重庆楼云社作者丨山城的小年轻
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