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前言
SHANG HAI XIN HAO
上一篇报告中，我们分享了上海豪宅楼市（点击以下链接）整体情况，提及较多的词就是分流-板块分流，小区分流，楼栋分流，而嘉里华庭很有代表性，近期基本“稳定”。
在镇宁板块中，嘉里华庭前排一档-成交量不大，成交价几乎没调，挂牌量几乎没增；东方剑桥，东方雅苑，嘉里华庭5号楼（部分户型）二档-成交量大，成交价下调20-35%，前期挂牌量增。
本篇主要分析嘉里华庭的现状-实际挂牌和成交价与量，馨昊代理房源，馨昊见解三方面来分析，看完之后，让大家对嘉里华庭有更清晰的认识。
附：实拍大堂会所和车库（部分）
馨昊拍摄
01
嘉里华庭的历史和现状
（截止2024年5月价格和数量）
1
2010～2023年数据：历史成交量和价格
表中145平是前排1/2/3号楼的2+1房，146平为后排5号楼3房（表格中均忽略面积中的小数点）
以上成交数据，根据实际落地成交整理
和交易中心数据会有少许出入
附：2024年成交3套：
1.前排 1/2/3号楼成交一套175平3号19楼，价格：3***万（无车位）；
2.后排5号楼146平成交2套：9楼16**万（带车位），31楼17**万
2023年最后137平2房的成交价约=146平最后成交价-车位（同楼层对比）
以上数据看出，2024年继续延续2023年的成交特点：前排145平和175平的景观户型占比很低，不像以往成交中，总体520多户，5号楼只占210多户中，前排成交占比都超过5成，而且往往在房地产大环境不太理想的情况下，前排的成交可能还会更好，甚至更高比例，而2023+2024年前排户型的成交占比2成不到。
主要原因在哪里？买方结构和整个市场风向的变化；
买方结构变化：往年很多买方基本都是小区业主，租户和部分具有老上海情怀、由于置换，投资出租等目的；而今年因降价因素，基本转到5号楼，且买方完全直讲“性价比”。
关于嘉里华庭往期市场报告的文章：
附：实拍小区和会所，周边梧桐环境（部分）
2
现状-实际挂牌情况
各户型个挂牌中的变动情况：
1.一期1/2/3号楼175平变化：
“低价”挂牌：28**万，优质户型再现-3号高区02室
2.153平/137平/333平：
几乎未有变动，仅153平出现新挂牌1套
3.5号楼146平小三房：
原2***万调整为19**万/前排145平调整到21**万
4.二期245平“低价”调价：
5***万调为46**万
租售挂牌说明：
1、出售挂牌：
截止2024年6月，比较“健康”，同户型没有多套挂牌出售，也没有集中调价，像过去2年成交最多的户型-5号楼146平未出现新挂牌和大幅调价；前排除2套175平（一套优质景观和一套低价房）外，无新增挂牌；333平和嘉里二期，新增挂牌和调价各仅有一套；
2、出租挂牌：
2024年租赁市场几乎延续了2023的租赁市场，出现部分两极分化的现象：由于业主个人对租赁市场的判断不同，导致结果不同；总体来看，嘉里华庭租赁市场无论是价格还是空置期，对比整个市场，还是遥遥领先。
说明：二手房本身存在很多个案分析，以上所有数据和分析，只针对特定已售房源，当前租售的挂牌，单个房源需要根据不同楼层，税费，车位，景观位等，做个体分析。
02
馨昊代理房源（截止2024年5月价格和数量）
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前排：145平/175平/333平；后排153平3房
各经纪公司，具体需要笔记或更多的图片或视频，可以联系营销营销部15802145892
第一套前排7楼：145.97平2+1房
说明：2号楼为2009年开发商重新装修对外发售，所以大堂比较新，此楼层坐在客厅刚好平视丁香别墅景观，对于有绿化景观的需求来说，很合适。
业主当时买入后，结合家庭情况和小孩需求重新做了布局，业主本人非常Nice,夫妻二人做高层的金融投资，小孩的教育也非常成功。
【房屋馨昊实拍】
第二套前排21楼：175.35平3房
说明：3号02室，从历史成交来看，之前所有成交具有两个明显特点：成交周期很短和成交价位普遍高于其他同面积10%-20%，同时期，比其他175平高出200万-400万！
居住体验：此户型景观，特别是改造后（阳台往客厅后缩，扩大成小露台），短距离视野无任何遮挡，客厅和3个卧室直面楼下丁香别墅草坪和梧桐，红顶洋房。
加之业主精心设计，把三个房间灵活连通，完美；同时，3号楼22楼以上为333平大平层，整体业主的层次保持很高水准，只有住了才能感受到！
【房屋馨昊实拍】
第三套前排2号29楼，333平4+2房
1.333平户型中，早期持有业主还占了大部分，很多早期一手业主均为港台和大陆的几代家族企业，世界500强企业的高管及合伙人为主；以上照片可以看出，居住10几年，依然一尘不染，如果合适有缘人进入此圈层氛围，不仅保证舒适度，还有口碑和身份象征！
2.市中心大平层：面宽12米，客厅近100平三大开间，包括全部房间均接近朝南，除了安福路亦园（客厅的宽度不如嘉里），一张大的实木方桌正对老梧桐的景观，这个户型是特别的存在；豪宅体现的就是大气，从功能上来看，具有保姆间，书房/健身房等齐全功能。
【房屋馨昊实拍】
第四套后排5号10楼，153.26平三房
1.一直被视为“实惠”3房，5号楼是独立存在，过往历史中，成交周期类似前排3号02室，非常快；除了有景观上的差异外（实际也可以看到前面丁香花园），全朝南3房和175平差异不大，对比周边诸如汇贤居或华山夏都具有价格或户型上的优势，从租金上来看，高的可以达到4万/月，此套此前租金为4.3万/月！
2.业主为高知的模型--名校毕业的高学历，早期的外籍人士，有自己独特的见解，整个交易过程中，肯定会非常的舒适！
【房屋馨昊实拍】
附：馨昊代理房源实拍俯瞰洋房景观（部分）
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馨昊代理说明
馨昊所有的代理，均保持透明：
费用：每套房屋代理中，从头至尾，保证支付合作经纪公司费用，说明具体的金额和支付时间。
模式：和所有的经纪公司之间，追求合作关系；单边代理只为通过所有经纪公司和自媒体销售公司，一起为业主方把所有的潜在买家整合，选择最优条件的买方，不存在任何居间，完全服务一方。
附：实拍周边洋房梧桐和俯瞰景观图（部分）
03
馨昊见解
（截止2024年5月价格和数量）
馨昊创始人吴青辉先生，对于嘉里华庭的感情，一方面是因为生意，嘉里华庭的很多业主，无论本小区的租售，还是业主其他地方的房子，均有管理，在模式上提供了非常大的帮助。
另一方面，馨昊目前从管理到单边代理的服务模式，也得益于很多类似嘉里华庭业主的建议和需求拓展，整体对于此类业主想要的服务，非常清楚。
嘉里华庭很多业主，均有共性的就是“思想独立”，无论是降价，挂牌等，近10年以来，都是非常坚决和果断；部分业主以最快出售为目的，当天挂牌当天出售的案例，也有挂牌出售2-3年非要坚持价位才卖掉的案例，2018-2019年年度几套333平，还有2022年2套175平均属此情况。
而2024年，整体楼市虽然在政策刺激上，还是从信贷，限购等因素上的调整和过往基本相同，但实际客观环境上的变动，导致落地的效果不同；加之当前市场新老上海人的交替，会有更大的变动，和过往十几年的买家都会有不同的“缩水”。
所以整体交易量会出现很大不同，从嘉里华庭二期这套33楼从5***的出售价格快速调整到4***万短时间未能出售可看出。
对于未来的买家，依然需要在具有老上海情怀，喜欢老上海，喜欢华山路的潜在买家中选择，不然成交依然不会提升，因为买卖双方各种差异依然存在-买家不加入情怀因素，完全只用一手价格对比和当前不缺钱业主之间的博弈还会继续。
附：实拍小区和洋房景观图（部分）
04
最后总结
Meny吴青辉
目前，嘉里华庭从后排到前排，基本所有户型均有代理房源，很感谢业主的信任，坦白讲，很有压力！这么多年，对嘉里业主的服务，深知这些信任背后的动力，我们没有办法-“说服”业主不断降价，不断的客观分析，保持信息互通，不断提供落地楼市信息，沟通政策，最后达成一致的销售方案。
更不可能故意用低价做“诱饵”，我们不能辜负信任的同时，还要保证信息的真实和透明。
而对于后段销售-俗称合作“中介”/自媒体，会觉得我们用高价吸引业主，而不理解！
但，我们很享受“中介”和业主间的理解差，压力和机会并存的同时，产生价值，才是我们坚持的意义！
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