高盛发布了一份最新的中国房地产研究报告,再次引爆市场!
报告称,中国房价自2021年第三季度见顶后,将经历长达24个季度的下跌趋势,意味着房价要一直跌到2027年第三季度!
消息一出,立刻在网上引发热议。有网友惊呼,是高盛近期给出的最悲观预测!也有人质疑,房价还能跌4年?那么,高盛的判断究竟有没有道理呢?
一、高盛预测详情
他们认为,中国房价自2021年第三季度见顶之后,将经历24个季度的下跌趋势,直到2027年第三季度才有望见底。换句话说,在高盛看来,目前房价的调整才刚刚过半,未来还有一半的下跌空间。
他们主要参考了美国和日本过去房地产周期的经验。数据显示,美国房价在2006年见顶后,一直下跌到2012年,历时24个季度。
而在此之前,日本房地产泡沫也曾在1991年破灭,房价一路下跌,直到2009年才企稳回升,长达18年之久!
高盛认为,中国目前的状况与美日两国当年有相似之处,因此大胆预测房价将重演美日曾经的颓势。
二、中国房价下跌趋势已现
随着房地产调控持续加码,市场降温已成定局。先是龙头房企万科爆出资金链告急,多个项目停工;紧接着多家信托机构接连曝雷,旗下房地产信托计划出现兑付危机。
由于房地产在我国经济中的占比高达25%以上,一旦出现系统性风险,极易引发多米诺骨牌效应,殃及金融、实体经济的方方面面。
一些机构发表看空言论,认为轮调整将超过以往任何一次周期,甚至用"房价要崩盘"样的词汇渲染悲观情绪。加剧了市场的恐慌心理,很多购房者陷入观望。
三、中国更像美国还是日本?
他们认为,中国目前的状况其实更接近美国。原因在于,相比日本,中国的货币政策和财政政策与美国的关联度更高,在应对危机时更有协同性。因此参考美国的调整,对中国更有借鉴意义。
人口增长优于日本,经济体量提供韧性进一步比较中美日三国的情况,也可以发现一些有利于中国的因素。
人口基数和增长,是决定房地产长期需求的关键变量。数据显示,中国目前的人口增长率虽然放缓,但仍明显好于日本。相比日本房地产泡沫破灭时就已陷入人口负增长的困境,中国在方面更有韧性。
中国经济体量超大,发展潜力巨大。产业结构调整、城镇化进程提速、内需拉动等因素,都将是未来经济增长和房地产需求的有力支撑。高盛判断，中国不会像日本那样经历漫长调整期。
中国调控托底频繁,出清节奏或慢于美国不过,高盛也坦言,中美两国在房地产调整的节奏上可能有所不同。相比美国当年主要依靠市场出清,中国的特点是政府调控频繁发力,力度空前。
特别是近期"因城施策、促消化、稳预期"的组合拳密集出台,从限购放松到信贷宽松,从降首付到补贴购房,无不体现了决策层对房地产市场的高度重视。
在样的政策下,中国楼市的出清过程或许会比美国更为缓慢一些,房价见底的时间节点可能也会往后延迟。但不管怎样,房价继续承压已成为市场共识。
四、房价持续下跌已成共识
购房者观望情绪浓,市场信心有待修复在高盛报告发布前,4月份50城新建商品住宅价格同比微涨0.2%,涨幅创近两年新低。环比来看,呈现50城中多达38城下跌的颓势。
近期各地纷纷出台楼市刺激政策,从放宽限购到下调首付比例、开发商让利,应有尽有。但从目前效果来看,政策的边际效用在递减。能否扭转市场的悲观预期,还有待观察。
无论是高盛的预测,还是各方机构的判断,都指向了一个事实:中国房地产正处于跌跌不休的颓势中,底部在何处尚不可知。
有分析认为,房价要再腰斩20%才有可能触底。但也有声音认为,随着调控红利的不断释放,年内见底的概率更大。对于普通购房者而言,把握市场时机的难度极大。或许此时最明智的选择,就是选择观望。
结语
高盛的预测再次给楼市蒙上了一层阴霾。
对于非理性繁荣后市场出现阵痛期,大家要有思想准备。但从长远看,只要中国经济基本面稳固,人口红利仍在,城镇化进程仍未止步,房地产就不会丧失支撑。