深圳保障房发展新篇章：趋势、机遇与挑战

前言
作为改革开放的前沿城市，深圳近年来经济飞速发展，人口持续增长。然而，住房供需矛盾突出，房价上升，给这座城市带来了严峻的住房挑战。在此背景下，深圳加速推进保障性住房建设与供应，具有重大的历史意义，也是深圳城市转型发展的必然需求，有助于解决以下三点当前的突出问题。

增量居住需求明显，但目前住房自有率偏低

根据深圳市政府4月最新发布的统计公报，2023年末深圳市常住人口为1779.01万人，较2022年增加了12.83万人，同比增长0.73%，增量亦位居北上广深之首。从更长的时间维度来看，相较于2014年，深圳依然是人口增长最为迅速的城市，整整增加了约700万的常住人口，增幅高达65%。

与之相背离的是深圳较不乐观的居住情况，深圳人均住房居住面积在四大一线城市中排名垫底，仅为22㎡。根据中国城市规划设计研究院发布的《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》，基于居住空间需求尺度，中国城镇家庭居民人均住房面积分为底线标准（13㎡）、提升标准（20～30㎡）、舒适标准（30～40㎡），深圳明显属于亟需提升标准的城市。

从另外一个国际常用的指标——住房自有率来看，深圳这一指标与其他国际大城市相比，存在很大差距，甚至不及北京自有率的一半。

• 保障民生改善和促进社会和谐

加大保障性住房供应，解决住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分的问题，是深圳迈入新时代，建设社会主义先行示范区的重要任务，也是深圳民生保障的重要一环。

根据深圳市2022年颁布的《深圳经济特区社会建设条例》，实现“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”的“民生七有”是深圳在民生领域“围绕先行示范区建设”的重要发展目标。其中住房领域“住有宜居”的目标，需要政府构建保障性住房在内的多渠道住房供应和保障体系，多主体供给，保障各类群众的居住权益。

2023年8月出台的中央14号文，为深圳指明了发展方向，明确了两大目标：一是让居者有其屋，加大保障房的建设与供给；二是推动建立房地产发展新模式，让商品房回归商品属性，保障房回归居住属性，实施“双轨制”。全周期封闭流转成为新时代下保障房变革最重要的特征。

基于此背景，深圳持续加大保障房建设。自2018年实施二次房改以来，深圳经过数年的不懈努力，保障房建设也迈出了关键性的步伐，如以保障性住房为主体的“双轨制”住房制度体系基本成型，经过三年扩张性供地，2023年进入保障性住房规模化建设供应时期等，深圳保障房建设也取得了跨越式发展，但同时也存在优化空间。

自1988年首次住房改革以来，深圳一直在保障住房制度方面进行积极探索和改革。整体来看，深圳保障房发展可分为四个阶段：

• 2008-2011起步期——建立市场经济条件下政府主导的住房保障体系

2007年底，深圳市出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》，明确提出住房保障体系的总体要求。2008年出台廉租房、公租房、经济适用房的管理办法，出现“两限房”。2010年初，深圳市颁布《深圳市保障性住房条例》率先在立法层面完善和规范住房保障制度。2011年出台的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，又对安居型商品房的建设、用地、开发及销售、管理做出详细规定，将安居型商品房建设和管理进一步规范化、常态化。

• 2011-2018探索期——保障房类型逐步规范化

2014年廉租房、公租房并轨经济适用房，两限房逐渐淡出视野。2016年成立人才安居集团，提出“人才住房”概念。2020年首次出现“可售型人才房住房”类别的用地供应。

• 2018-2023完善期——扩大公共住房供给

2018年深圳市出台《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房保障与供应体系的意见》，对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右，商品房仅占40%，扩大公共住房的供给，构建深圳市公共住房制度体系。

• 2023年-至今发展期——与国家并轨，配售型保障房出现

2023年，明确不再建设人才房和安居房，出台《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，出现历史上第一批“配售型保障性住房”项目，未来封闭流转。

“14号文”出炉后，深圳在配售型保障房的规划与建设上已经开始行动，2023年12月28日，深圳市首批共13个配售型保障性住房项目集中开工建设，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套。新的配售型保障住房开工建设，意味着深圳将迈入新的保障房时代。

2024年，于保障房体系而言，是特殊的一年，是时代转换期的一年，人才房和安居型商品房步入供应尾期。

2023年之前已经规划还未出售的安居房和人才房，大概还有4万套左右，以后将不再增加，存量安居房将逐步消耗完毕，退出历史舞台。2024年3月13日，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》，明确了安居型商品房签订买卖合同满十年后，可通过补缴价款申请取得完全产权，也就是市场仅剩4万套可售型保障房未来可取得产权，这批房源变得弥足珍贵。

整体而言，近几年深圳的公共住房供应，在“租”和“售”上，均取得了一定成就。未来，随着新一轮房改以及深圳“十四五”住房规划和“2035年远期目标”的不断推进，配售型保障住房将代替现有安居房和人才房，成为保障房发展的主流。

目前，深圳租赁型保障房已形成相对稳定的市场，而近年可售型保障房的加大供应，对行业的发展格局，带来了特殊的影响，因而本轮我们重点研究可售型保障房。

当前深圳可售型保障住房主要分为3种：

①安居型商品房：简称安居房。深圳的安居房入市较早，2012年首批安居房开始入市，该类型的房源大致是周边商品房价格的5折，对购房人的学历没有要求，但安居房选房需要按轮候顺序、申购意愿安排选房。自2023年8月后，轮候库已不再接受申请。

②可售型人才房：可售人才房面向对象，主要是全日制专科或者技师或者中级职称及以上无房的家庭。其价格为周边商品房备案价6折左右。不需要轮候和排队，需看学历、户籍和社保，申请后摇号选房。

③配售型保障型住房：重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及城市引进人才群体，目前尚未出台细则。预计最新一批配售型保障房有望今年配售，封闭流转不能取得完全产权，但价格较为便宜，收入不高人群，有望在配售型保障房中获得一定优先的保障。

相较可售型人才房而言，安居房政策对申请人社保年限、配售要求及惩罚机制均较严格，不如人才房政策灵活。

可售人才房及安居房在购买人持有10年后，经批准并在向政府缴纳增值收益后，可以取得完全产权。而未来将供应的配售型保障房明确将全部封闭流转，不能流入市场交易，回归保障属性。

此外，对比北上广深可售保障房住房来看（北上广可售保障房主要为共有产权房，深圳主要是安居房和人才房），深圳当前可售型保障房政策对比其他一线城市较为严苛。

如在户籍限制层面，深圳仅限本地户籍，北上广将非户籍人口纳入可售保障房范畴，受众群体更广泛；在转让期限层面，深圳需封锁10年，期限更长，北上广在2-5年之间；在申请资质层面，上海本地户口3年，深圳安居房需5年社保，且上海对年龄限制最低放宽至25岁。因此，深圳需要在可售型保障房的针对人群，申请机制、年龄限制流转年限等相关政策层面给予更多空间，比如打破户籍限制，降低社保年限、降低年龄限制等等，扩大受众群体，提高居民住房自有率及居住水平。

当前深圳市场行情，商品房和可售型保障房的市场占位在明显变化。一方面，近2年出售型保障房项目集中入市，高性价比项目吸引力足；另一方面，深圳商品房市场面临深度调整，客户信心不足，部分购房者从新房市场转移至更具价格优势的保障性住房市场。尤其是总价500万以下的刚需商品房在短期内面临较大的压力。未来保障房市场的高供应将常态化，深圳商品房市场持续承压。

从市场份额来看，2023年可售型保障房已占1/3左右的市场份额，成为深圳新增住房最核心的部分。未来行业的格局，将谱写为可售型保障房+品质刚需+改善，刚需商品房的市场供应量、供应品质都将重新定位。

从布局来看，人才房成交以深圳西部为主，宝安、光明和南山是成交大户，龙岗和龙华也有部分成交；而安居房成交以深圳东部为主，龙岗、坪山和大鹏供应为主，龙华少量成交。

从去化情况来看，2023年保障房整体表现优异，去化率远高于商品房的去化率28%。2023年人才房去化率约88%，光明和龙岗个别项目去化率不高，其他均去化理想；2023年安居房去化率约70%，龙岗项目均售罄，仅坪山和大鹏个别项目去化率不高。可见可售型保障房的需求依然高企。

从价格来看，核心区保障房的市场价值更为明显，约为商品房5-6折，而外围随着房地产下行压力，商品房的降价，部分保障房项目甚至达到市场价7-8折，性价比下行。

深圳保障房市场在经历了2023年的热度之后，也呈现出一些变化和问题。

市场形势变化：供给放量，需求不足，去化走低

供给端：近三年可售保障房供给放量，如安居房截止到当前供应8156套，已超去年全年40%，可售人才房在去年高供应后今年有所回落。

成交端：因供给量过大，同时面临轮候库购买力不足双重压力，安居房今年去化率仅为23%，可售人才房也面临趋冷压力，去化率由去年的约88%下滑至约58%。

受市场环境影响，安居房申购比例近期逐步走低

自去年下半年以来，受整体市场环境影响，申购意愿降低，安居房供求关系发生了显著变化。根据2023年6月至今的配售数据显示，安居房项目申购比在进入去年年末和今年年初大幅走低，甚至有单盘项目申购比达1.0，面临着无法售罄的局面。

受规则及购买力制约，安居房去化不及可售人才房

• 1、人才房政策放宽，扩大受众群体，有助于市场去化率提升

2022年11月，深圳第一次推售人才房，申请条件为“双方深户+三年社保+本科，单身需满35周岁”；2023年2月，新增第二队列，放宽条件，主申请人是深户，共同申请人为非深户，单身年龄限制放宽至30周岁；2023年8月，新增第三第四队列，再次放宽条件，放宽申请人学历至专科/中级以上专业技术资格/技师、高级技师资格/世界大赛或国家级竞赛获奖人员/市委市政府表彰人员等等，3人家庭可选三房。

深圳可售人才房2023年2月28日、8月21日两次调整了人才房申请政策，放宽申请人年龄、共同申请人户籍、学历及三方购买要求。

市场表现上看，第一次调整后市场供应的两房项目均售罄。因三房的申购门槛过高，需要4人家庭方可购买，去化压力大。开通第四队列后，3人家庭就可以购买三房，加快三房的去化，因此第二次调整后，三房去化率由第一次调整后的79%提升至82%。

• 2、人才房购买限制较安居房小，受众基础大，去化优于安居房

在同样区域内，人才房和安居房价格不对等的情况下（安居房更便宜），人才房的去化比例反而更高，主要在于人才房客户的购买限制相对较小，且购买力相对更强。

从准入规则来看，人才房相较于安居房拥有更广泛的潜在购买人群，人才房不受轮候库的限制，申购条件更为宽松，受众基础更大。

例如，人才房社保年限仅需3年，而安居房需满5年方可入库；在年龄限制上，人才房允许30周岁以上的单身人士申购，安居房则规定需年满35周岁。这些较为宽松的条件使得人才房的潜在购买人群规模要远大于安居房。

从今年先后入市的安居房来看，伟城贤德瑞府二房最后上车总排名19.16万名，三房最后上车总排名19.00万名；安居房山樾湾花园二房最后上车总排名19.07万名，三房最后上车总排名18.97万名。可见当前安居房轮候库选房排位已至末尾，购买力已显不足。

而最新安居房轮候库内在册户数仅18.96万名，从客户基数上来说，轮候库已建立较长时间，其中不乏已购买人才房但未及时出库，还有因客户自身情况变动，已不满足安居房购买标准的家庭也未及时出库，其实轮候库里真正具备购房资格的已不足18万，且很多早期进入轮候库里的家庭，购买意愿或者购买能力并不强。同时，轮候库已于2023年8月1日停止受理申请，许多客户未能进入轮候库，未来也无法进行申购，因此安居房轮候机制极大影响受众基础，不利于安居房去化。

同片区人才房价格高于安居房，但去化优于安居房，也可以看出人才房购买力相对更强，当前安居房库内人群购买力相对有限。

• 当前安居房规则仍限制4人家庭方可选三房，3人家庭的三房购房需求未能得到满足

当前，深圳在安居房申购政策中设定了特定的条件，非领军人才购买安居房的三房户型，仅限4人及以上的家庭认购。这一政策限制了3人家庭的申购资格，可能无法充分满足这部分家庭对于三房的需求。这意味着3人家庭在申购安居房时可能需要寻找其他的住房解决方案，例如选择较小的户型实现需求，从而导致三房户型的去化率或受到一定影响。

从2024年入市安居房项目的三房去化情况来看，普遍不佳。安居房政策对4人家庭选三房的限制不利于三房的去化。

2024年深圳预计供应2.88万套可售型保障房，其中人才房占比约53%，安居房占比约47%，安居房数量大幅提升。分区域来看，龙岗、宝安、光明为主力供应区域，供应项目均超8个，年供应在4000套以上，项目扎堆。关内核心区项目分布较少，南山、福田仅2盘供应，罗湖仅1盘供应。

附表：

根据区位、价格、配套、交通等因素综合考量，客户可重点关注一些项目。

原关外重点关注的保障房：在选取上首先看中性价比，考虑项目所在板块价值、项目配套、地铁距离、是否有学区加持、户型格局等。总价段200万以内，可考虑光明润宏城·润珑苑，大城规划非常齐全，地铁13号线月亮路站旁，交通便捷，周边有名校深实验和光明深中科学城学校等；总价段300万以内，可考虑如宝安沙井的新城华苑，大城配套，户型格局优势明显，松岗深铁璟城带宝中学位；总价段300-450万，可考虑碧海花园，距离宝安翻身地铁站约300米左右，周边商业配套成熟。

中心区重点关注的保障房：城市核心地段资产拥有其它区位无法比拟的稀缺性和不可复制性，抗风险能力强，是具备穿越时间周期的硬通货，尤其在深圳取消“7090”的比例限制后，关内市场供货比例或迎重塑，大户型产品供给会进一步增加，关内小户型产品更加稀缺。

山樾湾花园作为南山区内唯一大型的安居商品房小区，它以其优越的地理位置和高性价比受到广泛关注。单价约4.26万元/㎡，价格仅为同片区新房的48折，总价段255-410万，与总价上千万的商品房共享前海配套，是目前上车南山的最低门槛。从首次配售的火爆程度来看，其受欢迎程度不言而喻。

当然，除了山樾湾花园，福田香蜜湖片区的安居景贤阁也是一个不错的选择，临近福田香蜜湖片区，300米范围内拥有2号线香梅北地铁站，深圳市福田区外国语学校。占据得天独厚的地理优势，交通既便利，教育资源也优质，面积约60-80㎡，总价段350-460万，不过项目总共100套房源，独栋无花园，瑕不掩瑜，地段价值优。

以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点