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尽管自己的项目是在五环外，属于北京430新政“雨露恩泽”的范围以内，但是我们的好朋友Z君却高兴不起来。虽然来看房的客户比之前有所增多，但是，他们从客户那里却没得到什么好反馈，来看房的人对项目评价不高。
深究原因，是这些客户大都也去看了同区域内另一个新近入市的项目。这个项目和Z君的项目产品类型相近，户型面积和总价区段接近，定价甚至折扣促销政策都差不多，但是，那个新项目有个大阳台，算上这个阳台，使用率算下来能有90%多，而Z君的项目，使用率“撑死”只能到80%。
一个客户向Z君手下的销售说了句大实话：差不多的总价，差不多的品质，使用率能高出10%，你说我选哪个？销售比较实在，没有绕圈子解释，回来就反映给了上级，“上级”也比较苦恼，如果他是客户，他也愿意买哪个使用率多出10%的项目。
谁让自己的项目没有这个大阳台？
竞品如此杀伤，放在以往，Z君肯定要开会骂人了，不骂人，也要让各个口线反思检讨自己哪个环节出了问题，是产策出了错，还是销讲有问题，还是定价不聪明，总得找到原因，及时改进。但是这次没有，他没开一个会，没骂一个人，也没安排任何一个口线的负责人反思检视，因为他知道没有用，这不是错，也不是自身原因造成的。
致命差异来自报规尺度的变化，这不是开发商能决定的。以前，由于种种原因，在项目规划上，北京对阳台等这类能够增加实际面积的设计卡得很死，以至于很长的一段时间里，北京市面上鲜有带阳台的项目，Z君的项目，便是这个阶段的产物。
都没有阳台，客户就没什么挑选的余地。从这个角度上说，这还是公平的。但是，后来市场情势急转直下，新房卖不动，开发商拿地不积极，卖地的基层政府有点着急，为了鼓励房企拿地，原来扎得紧的口子松动了，比如，在报规时批阳台了。
现在，对房价的预期早已逆转，每个购房人都会精打细算买哪个更值，带阳台的显然比不带阳台的更有优势，选择后者也就不意外，于是，一众同区域内没有阳台的项目就都被晾在了那里，他们只能怨自己命不好。
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现在的开发商都很有大局观。这类事情，没有一个抱怨监管部门的，甚至还都说监管部门也不容易，不得已，经济形势总体处在转型之中，政府又都是有为政府，民生、基建没一个领域能少花钱的。
开发商在新老项目之间求个公平很难，监管部门在不同行政区之间求个平衡也挺难。A区放宽，B区不放宽，买地的就都去了A区，毕竟现在可不是挂出块地来就随便卖的时候了，虽然这里是北京。
报规环节约束松动这件事，最早是在南部某区域撕开的口子。该区域最近土地供应量不小，且体量不低。为了让开发企业拿地有积极性，在报规这个环节上就松了口，一些原来不批的规划设计，可以批了，这招管用，地卖的也不错。
然而，这也是“卷”的过程，一个区域放开尝到了甜头，就会有其他区域跟进，至少尺度拉平。开发商也不傻，看出了这一趋势后，便会和政府积极沟通，要点有利于自己的条件，这样一来，这种变化就不只是在一两个项目上体现了。
所以，放松约束的面越扩越大，这就导致市场上逐渐形成了形态有明显差异的两大类产品，这种差异的形成，不是开发商的选择，而是来源于报规约束尺度的变化。
随着新尺度下批出来的项目越来越多，老尺度下的项目就会越来越难受，房子也越来越难卖，使用率上的差异，逐渐成了“硬伤”，没人愿意花同样的钱，买使用率更低的房子。这些老项目卖得慢，到最后卖不掉，就成了需要去化的库存。
开发商要想去化库存，就必须在价格上动手。至少得把那使用率相差部分面积的总价让出来，和新项目打平，甚至更多。但是，这又会扰乱一个区域正常的价格体系，形成杀跌，加剧看跌房价的预期，购房者会觉得价格还没有降到位，还可以再等等，其中有相当比例，就连使用率更高的新房也不买了。
如此往复，库存越来越难去。使用率上占了优势的新项目，比较优势也维持不了几天，最后往往也会面临去库存的问题。这就是当下北京楼市的真实写照。
3
这样的问题，表面看是个公平性问题，实则不然，它是市场周期切换，预期逆转与监管尺度、工具措施运用的匹配度和时间差问题。直白点说，就是很多监管措施和工具，是房地产市场上行周期时使用的，目的在于控制房价上涨，控制抢房抢地，但是现在市场已经迅疾切换，卖房难、卖地难成为了主要矛盾。
最典型的就是拿地时约定的销售指导价。这个措施的初衷是避免房价涨得太高，在拿地时稳住未来房价预期。也正是这一初衷，在市场上行的周期里，出现了不少“倒挂”的案例，但是现在，这一切都不存在了。
就拿比邻W版块的某区域举例，这个区域近两年有不少新项目，也陆续有新地块出让。起初，几个新项目拿地时的销售指导价大约是8.8万元/平方米，而W版块核心区的二手房，最高时单价已经超过10万元。
可是，到了这几个项目入市的时候，W版块核心区的二手房已经跌到单价9万，而且还在进一步下探，所以，新房8.8万这个指导价的“上限”意义就不存在了，核心区都已经是单价9万向下了，这几个新项目不可能用足8.8万的单价上限，只能向下打折调价。
如果同区域内土地供应到此为止，或者短期内没有新地块，这几个“老”项目或许还不那么难受，但是，新地块的出让仍在继续，新地块出让时，仍然附带销售指导价条件。
这几个老项目的营销负责人很长一段时间都战战兢兢的，他们最害怕出现一个局面，就是新地块出让时附带的销售指导价下调。因为这个指导价，从某种意义上是个“锚”，涨价也好，打折也罢，这个锚都是个基数，要打折降价卖房的时代，新“锚”的基数如果变低了，新项目同样的折扣力度，就比老项目的价格要低，他们要想和新项目在同一水平上竞争，就得打更大的折扣。
好在政府深明大义，后续出让的几个地块，指导价没有调整，和原来一样。但是，还存在另外一个问题，由于市场遇冷，地价降了，再加上有可能的报规尺度放松，随之而来的就是新项目的楼面成本价降了。
有老项目的营销负责人算过，这个降幅每平方米1万元左右，也就是说，相同的指导价下，新项目的楼面成本价比老项目可能要低1万元，那么，新项目无论是在定价打折方面，还是在精装选配等方面，都有更大空间去填充优势竞争力。最后的局面很可能是，新项目比老项目更有折扣空间，项目品质、选配、精装赠送等还比老项目更多——成本空间在那里摆着。
这样的情况，当下不是孤例，随着时间的推移，面对这样问题的项目不会是少数。
4
我们还是再强调一遍，这不是一个简单的求公平问题。
以前房地产处在上行周期，项目销售进度不是大问题。在同一区域内，等到新项目入市时，老项目七七八八都卖得差不多了，即便再剩一点尾房，开发商打点折，让点利，也就都处理掉了，因此，即便价格政策、报规约束的口径发生变化，不同期的产品很少会直接交火，也就不存在所谓的公平问题。
但是现在，销售去化速度慢，老项目没卖完，新项目就又要入市了，存货叠加在一起本来就压力山大，“存货”之间还因政策尺度不同，而有竞争优势的比较差异，公平性就显现出来了。
如果说公平问题是个表象，那么，再深究一步，实际上是土地供应节奏把控的问题。一个区域，如果存货房源过多，是不是能把供地节奏调得慢一些，避免出现新旧库存叠加厮杀的问题。
前一段时间，自然资源部再次重申，库存去化期超36个月的城市应暂停新增供地。希望这样的措施能够更精准更细化。例如，在某一个特定城市，按照不同区域或者行政区划分，如果一个区域库存过高，去化过慢，是不是就先减少供地，甚至暂停供地。这样，对市场各方都有好处。
至于那些库存情况较好，去化较为理想的区域，在供地手段、方式上也可以有创新性的尝试。例如最近北京朝阳区将酒仙桥的住宅用地和其他两块商业、产业用地捆绑出让，也算得上是一种创新性的尝试，这既避免了房企集中拥挤在个别地块的情况，实现土地出让、购置的相对平衡，也综合照顾到了产业发展、财政收入等因素，算得上是共赢的一种策略。
通过这次地块的捆绑出让，将引入符合中关村朝阳园园区定位的高新技术企业，投产后预计未来可实现年产值不低于200亿元，年纳税总额不低于2.6亿元。这样，“百亿项目”将迎来远超百亿的产出。
这也是一种平衡，一种更长时间纬度上的平衡。
不久前，我们曾写过一篇《》，现在看来，这篇文章更像一种提醒，因为它只是个开端，在此之后市场发生的种种变化，给市场中新项目、老项目带来的影响，远远超出了开盘价打8折这个定价策略本身。
它是一面镜子，映射出了当下开发商、监管部门、新房、二手房、购房者之间复杂而多变的关系。他们之间的复杂变动，关乎去库存的效率。在预期已经逆转的当下，房地产去库存早已经是一个系统工程，没有“一针就灵”的灵丹妙药。
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“峰云大小道”
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峰云大小道
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