尺度越来越大了！
5月27日，上海率先执行20%首付、LPR减45基点；
28日下午，广州取消限购、执行15%首付、取消利率下限；
紧接着到了晚上，深圳火速跟进，官宣自5月29日起，下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
深圳具体内容如下：
1、降首付：执行首套首付20%，二套首付30%；
2、降利率：首套利率3.5%（LPR-45bp)；二套房贷率3.9%（LPR-5bp）。
事实上，在深圳官宣之前，就有不少开发商按15%、20%首付收客，并承诺没执行就直接退款，看来他们又赌对了！
深圳“528”新政今天正式实行，市场反应如何？一起来看看。
01.
新政24小时内
客户半夜转账，有业主涨600多万
政策刚出，新房气氛组就到位了。
据自媒体爆料，5月28日当晚就有部分新盘客户半夜转账锁房。
29日上午，部分新盘迎来一波客户到访。 绿景白石洲、悦见和府、满京华、中海寰宇珑宸、万科未来之光等不少销售纷纷晒出了成交记录，就连专注法拍房的中介也在晒喜报。
图源 朋友圈
@永高楼市表示，今天已接待了4批咨询客户，忙到飞起；还有中介调侃，新政一出离婚都约不上了。
同时，还有不少开发商当晚就开启通宵卖房模式，并且声称将收回折扣。
回到二手市场，并没有太明显的变化。
诸葛找房数据显示，截止今日18点30，涨价房源和降价房源都有增加，可见二手市场依然需要一定时间。
截止29日下午18点30：
涨价房源150套，有业主连夜调价的，调价幅度在1-600万之间，百花等片区的学区房调价明显；
降价房源约353套，幅度在0.5-330万之间，其中金鸿凯旋城、宝能太古城等豪宅降价幅度都在百万以上。
果然，熟悉的配方熟悉的味道，新政后市场立马就有反应了，不过具体情况有待观察。
这次首付成数下调对买房人有什么影响呢？
最直接的影响是，首付下调直接降低了买房人上车门槛。
以一套总价500万的房源为例，按商贷30年等额本息测算，以往三成首付要150万，而如今2成仅需100万，省去了50万的首付款。
但这也意味着买房杠杆变高了，2成首付银行贷款增加了50万、在首套利率下调（3.85%→3.5%）的情况下，月供较之前增加了约6元，总还款成本增加了约6万元，而且高杠杆也意味着风险增加。
事实上，这次政策对不同买房人影响各异。
对于不差钱的高净值群体群体影响较小；对中产改善型买房的群体反而是助力，他们购置二套、买一换一的成本降低了，比如此前高利率购房的群体可借机置换。对于着急上车的刚需来讲，降低了准入门槛。
02.
成交表现略为温和
买房人到底在想什么？
回看5月楼市迎来了不少好消息。
506深圳分区进行限购优化，517上层释放四大利好，再到528深圳官宣降首付、降利率，利好密集出台，然而壹地产整理数据发现，市场并没有想象中反弹的那么明显。
数据显示，截止28日，深圳新房住宅成交1748套，二手房成交3632套，与4月份数据相比，新房还差607套，二手房还差539套。
如果想要赶超4月，那么在接下来的3天里，新房每天成交至少要200+套，二手房需要每天成交180+套。
目前，从这两天成交数据来看，新房维持在50套左右，所以想要达标略有难度，而二手房每天则是190套左右，所以还是有希望冲一冲。
不过即便是维持上个月的量，在5月新政密集出台的背景下，还是略显温和。
（值得注意的是，网签数据与实际成交数据之间存在的“时滞”问题，所以不能作为判断楼市的全部依据。）
但从单周的签约和带看量来讲，政策的刺激也让市场热闹了一把，买房人的热情有被调动起来。
比如“506”新政首夜，就有楼盘通宵卖房。
当周（5月6日-5月12日）新房住宅成交450套，环比上升40.6%，二手房成交1165套，环比上涨231.91%，各大楼盘的带看和到访量也在增长。
图源：深圳贝壳研究院
5月17日，四大利好砸向楼市，有楼盘趁机收回折扣，其中宝中鸿荣源·胤璇开盘去化高约97%！周末二手房带看量、成交量也再创新高。 （）
市场热闹，实际成交量略显平淡的因素也有买房人的犹疑，壹地产发现 ，当下买房对于很多人来说是一个很难的决定。
此前，中国房地产报发布过一则调查“首付下调15%你会出手购房吗？”
数据显示，利好政策下也只有24.99%的人会出手购房，而大部分人并没有因为利好政策选择进入楼市。（调查对象涵盖一二三线及新一线城市，年收入10-50万群体占比超6成。）
进一步分析发现，房价过高成为阻碍人们购房的首要因素，有约近一半的人因此选择不买房，其次，个人经济情况不允许购房也是一大原因。
相比之下，房贷利率和首付比例高并非主要障碍。
图源中国房地产报
当然，这种状态并非政策出台后才出现，而是这两年经济、房价等多种因素共同作用下的持续现象。
前段时间壹地产在浏览小红书时就发现了两个比较有趣的故事。
故事一：深圳年薪百万，认为租房比买房更划算。
他通过计算发现，购房后的持有成本高昂，而租房则更为实惠。他认为，购房不仅仅是购买一个住所，更是选择一种生活方式。
他表示，深圳的房子价值和居住价值是脱钩的，它值钱的地方在于配套资源，所以买房必须要考虑它的金融属性，买的是学位，买的是升值空间，买的是家的安全感，买的是配套资源，买的是面子。 并且他 强调 ： 手有余粮，心里才能不慌。
故事二：400万预算，但经过选择对比，决定离开深圳。
这位网友原计划在深圳购房，预算400万左右，期望购买带有好学位的小两房。
然而，经过两个月的看房，他未能找到满意的房源。
且考虑到孩子的教育、房贷压力、家人工作机会等多方面因素，他最终决定离开深圳，回到长沙定居。
总的来讲，可以看出政策利好并非购房者是否出手的决定性因素。
在缺乏信心的当下， 高昂的房价、长期的房贷和未来的不确定性，会让许多人望而却步，害怕一旦决策失误，便会陷入更深的困境。
此外，密集的政策也让部分群体感觉市场似乎还没到底，继续观望。
因为，从市场来看，一方面个别业主涨价渲染过度，购房者容易被误导；另一方面，对于“买一换一”的置换客而言，要想抓紧机会置换，只能尽快 把房子卖掉，同小区挂盘数量多了就可能形成价格踩踏。
03.
买家心态变了
新政效应尚待观察
其实，看了这么多，壹 地产会想起一句话：当下市场再也不是一个政策就能激活的了。
不过，虽然政策效应不是太明显，但也不乏许多综合素质强的楼盘能够脱颖而出，成为市场成交的焦点。
如深圳风向标之一的华润城，截止5月26日，该楼盘卖了约43套房， 看房量上涨了近三倍，有的甚至一周成交了十几套，确实能感受到新贵、富豪们的热情。
图源网络
另外，因深中龙华校区落地，龙华老破小—苹果园迎来了成交高峰期。
家长们蜂拥而入，到访量和成交量蹭蹭上涨，成为一匹黑马，也有不少业主选择撤盘不卖；涨价的也不少，甚至有业主刚放盘，隔天就涨价了。
图源诸葛找房，行舟深房
总之，就深圳而言 ，目前手头的牌也都出的差不多了，关于“528新政”你怎么看？药效能持续多久？欢迎在留言区与我们互动。
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