文/克而瑞集团广西区域 分析师
导读
房地产市场调控，国家又双叒“出手了”！
继4月30日，国家发布“去库存”重磅政策后，5月17日中国人民银行接连发布三条重磅政策：
·取消商业性个人住房贷款利率下限
·下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点
·首套最低首付款比不低于15%，二套最低不低于25%
至此，全国房地产市场迎来史上最低首付比、最低房贷利率，且力度空前。
最新报道显示，“517”新策发布后的首个周末，全国多个一线城市率先释放复苏友好信号，客户看房量激增，成交量上涨。
北京，5.18-19周末日均成交二手房破1000套。
深圳，5.18-19周末新房成交量较前一周周末大概翻了3倍左右，二手日成交大概翻了5倍！一二手合计成交量暴增500%。
广州，来访及成交热度均有所上升，一手来访同比上周上涨近15%，成交套数同比上涨近16%。
聚焦本地，一线城市热度高涨的购房潮能否传导至南宁？“517”新政后南宁新房成交表现如何？
业内专家又是怎么看待此次“517”新政于南宁的影响如何？下面一起来看看。
01
南宁政策跟进情况
迅速执行公积金利率下调、首付比下降
5月17日国家发布新政后，广西区直公积金、南宁市公积金率先跟进相关政策，并按央行最新公积金利率标准执行。
信息显示，5月18日、20日，广西区直住房公积金管理中心网站、南宁住房公积金管理中心网站相继发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知 桂公积发〔2024〕4号》、《关于调整个人住房公积金贷款利率的通知》。
根据《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求：
自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；
5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；
5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。
放眼广西其他城市，不仅南宁，桂林、柳州、玉林、贵港、梧州、北海、防城港、来宾、崇左、百色11城均已宣布公积金最新利率调整按央行标准执行。
以上是政府执行层面，具体到项目执行层面，南宁也有不少楼盘迅速跟进降首付政策。
从走访的几个楼盘看，多盘表示：
首付比已按央行最新政策执行，首套15%、二套25%，公积金利率贷款也按最新政策执行，但商贷利率目前暂时没有变化，仍按原有利率执行。
比如：交投·和顺学府、交投·和顺江湾、万科翡翠中央、万科瑧湾悦等。
另一方面，截至5月21日，从克而瑞广西调研的9家驻邕银行的情况来看，其中4家表示已执行新政下调首付比例，但个别银行表示需要待总行或当地人民银行下达相关文件后才能放款；余下5家则表示暂无接到相关通知执行新政。同时，9家驻邕银行均表示房贷利率方面暂时没有接到政策调整的通知。
换言之，南宁除商贷利率以外，“517”新政涉及的其它内容均已开始有所执行。
我们认为，南宁公积金利率下调、商贷首付比下降，一方面增强房地产市场信心，同时利于提高客户端的需求预期。虽然如此，但南宁在原本就很宽松的政策面上，利率的调整短期内较难扭转购房者信心。
02
客户情绪反馈
对新政敏感度低，多为观望状态
在新政发布后首个周末（5.18-19），克而瑞分析师也到楼盘现场随机采访了一些购房者，反馈来看：
对普通购房者来说，政策的放宽意味着购房门槛的降低，但大家对新政敏感度相对较低，关于置业这件事，也大多依旧处于持续观望状态。
究其原因，一方面宏观经济环境没有得到改善，大众普遍对未来收入预期不足，此时更偏向预防性储蓄，置业需求后移。
另一方面，在“517政策”出来前，南宁楼市较多项目已推出“0首付”政策，且项目促销优惠、政策面基本到底，降首付政策对客户触动不大，尤其是改善型客户。
03
南宁新房市场反馈
新政后首个周末销售热度未起涟漪
说一千道一万，不如看一下最直观的数据表现。
克而瑞数据显示，“517”新政后的首个周末，即5月18-19日南宁商品住宅成交套数100套，较前一周（5.11-12）下降14%，和近10周周末平均成交套数水平线101套相比，也是持平态势。
从数据层面看，517新政”后的首个周末，南宁并未像北上深那样迎来购房潮。
简言之，无论是周末成交套数均值还是日均套数，“517”新政后的南宁楼市处于一个波澜不惊的状态。
客观来看，南宁和北上广深、其他热点二线城市相比，“517政策”传导至购房者需要一定的时间发酵。加上，5月18-19日周末两天受暴雨天气影响，大多数项目案场的客户来访量相比往常有所打折。
综上，南宁虽已执行部分政策，项目销售折扣也暂无收回动作，但“517”新政发布后的这几天对南宁楼市暂无明显刺激作用，市场预期依旧不足。
04
关于“517”新政
业内专家这么看
·克而瑞集团广西区域总经理 黄海玲：
“517”政策利好集中释放，而且很多政策是史无前例的，这表明当前高层对于救市的决心。
从对市场影响方面来讲，一般情况下，楼市热度会首先从一二线城市率先开始，慢慢向其它城市传导。如这几天如上海、深圳等城市已经开始出现了回暖的信号。而作为弱二线城市的南宁，市场的反应还有待观察。
从政策执行层面而言，这些政策从中央传导到地方，具体的落定和细则的执行也需要一定的时间。
另外，此次的政策主要在降首付、调整利率等方面，但从南宁市场实际情况来看，不少房企此前就已经推出了低首付政策，所以就首付比例下调这个角度来说，对市场的实际促进作用可能会比较有限。
目前南宁市场去化存压，尤其是广义存量较大，买房人的观望情绪仍比较浓，市场的关键问题还是在于收入以及未来预期不足，所以短期内这种局面很难在政策刺激下快速扭转。
需要大环境整体回暖的带动下，加上南宁自身在人口吸引力和产业经济方面进一步提升，提振信心，才能更快加速回暖。
但总体而言，目前的政策非常友好，无论对于刚需还是改善都是很好的出手机会。
·优居·南宁总经理 徐福鼎：
“517”政策出台后，整体带看量及成交量暂无明显改变。大部分仍是刚需和改善型客户，首付款不是核心，有需求的客户该买也会买，也不会等，需求不强烈的客户，即使出了利好的政策也会犹豫投资价值，新政目前对南宁市场还未起到太大效果。
对未来市场预期，短期看政策，中期看经济，长期看人口，预计市场还是处于保稳状态。
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