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上周六杭州某如突然电话联系我，说给我发了一份解约协议，要赔我违约金并强制解约退房。
这让我感到很意外。众所周知，2020年蛋壳公寓倒闭后，长租品牌就不剩几家了，而某如可以说是龙头。
我杭州这套房子是2017年委托给某如，去年续约过一次，合同到期日是2026年。整个疫情三年，某如也没解约过，这次却宁愿赔付两个月的违约金也要退房。
另外我上海也有一套房即将到期，上海某如也坚持不续签合同了。
显然，某如强制解约的直接原因，是当下一二线城市不断下滑的租金，已经击穿了某如签约的成本线。
但我认为并非表面这么简单，因为无论上海还是杭州，我都尝试过和某如协商降价续约，但某如不肯，依然坚持要解约。
如果仅仅是租金下滑，大不了按降价后的价格重签一份协议就行。所以这背后一定有让某如感到害怕的租赁市场的不确定性事件。而这个不确定事件会对某如造成不可控的亏损。
那么这个不确定事件是什么？是否对我们的日常买房决策也会产生重大影响？
投资股票我们是专业的，而分析股票就是分析背后的公司。所以我们分析公司就是专业的。这次我们来尝试分析下，某如怕的不确定性，到底是什么？
如果我们分析某如的盈利模式，可以立即想到的有以下这三种：
1 租金差价
这个很好理解，比如市场价1万的房子，你托管给某如8500元，中间的1500，就是某如的差价收入，用于给员工发工资和获得盈利。
2 装修利润
某如每拿到一套毛坯房，就会装修和置办家具。由于是大批量装修和置办家具，所以可以直接找工厂生产拿货。和我们自己装修的零售价是有很大差别的。但房东如果中途违约，是要按照零售价赔付装修和家具家电的。
3 保洁服务
某如的房子，都是强制保洁的，这部分费用，也是客户要强制支付费用的。
但以上三点，其实都没有说到某如的盈利核心上。因为即使是租金下跌，在这三点上某如都是可以赚钱的，并不影响某如降价续约。
那么，影响某如续约的，其实就在于某如的一个隐秘的盈利项目。
那就是：通胀！
找某如托管过房子的兄弟们大概都知道一个事实，那就是托管的时间越长，某如给的租金价格越高，并且每年还会有小幅调涨。对于那些需要某如装修的毛坯房，某如的签约要求至少是4~5年。
第一年和房东签约时，当下的签约租金让房东满意，然后匹配昂贵的违约金（一般是装修费+3个月的违约金）锁定房东侧成本，赌和房东未来的通胀预期差，在最后两年赚到超额利润，就成了某如赚钱的核心底层逻辑。
某如，赌的就是通胀超预期，也就是市场租金上涨的超预期。
但很明显，这几年，某如赌错了，租金不涨反跌，于是原本让某如赚到超额利润的逻辑，反而导致了某如的亏损。
而当下某如之所以不肯续约的原因，是因为他们的定价体系已经崩塌。
也就是说，如果要续约，我到底要按照什么价格续约？如果按照当下的市场价，比如说市场租价1万的房子，按8500签约了，两年后市场租金跌到8000了怎么办？
为了规避这个租金下滑的风险，那么市场价1万的房子，我按7000收行不行？
答案是不行，理由有两个，第一个价格如果和市场价相差过大，房东可能不认可，第二个是7000就能保证不亏吗？万一租金下跌超预期怎么办？
所以，这种保底模式的签约，从商业模式上，就已经被不可预测的租金下跌，搞得崩塌了。
这就是某如遭遇的最大的不确定性。
如果我们顺着这个不确定性再深挖下去，我们可以从影响租金的三个层面来做一个大致的预测。
1 货币层面
这个央行已经在5月的报告中提过，要适应M2增速的放缓，不要有规模情结。
“当前，信贷增长已由供给约束转化为需求约束，对该变化还有个认识、适应的过程，仍有“规模情结”现象。”
也就是说，未来货币总量可能要涨不动了。
2 供给层面
大量的新建公租房保租房，以及收储的开发商库存，未来都可能会推向市场，增加供给。
3 需求层面
如果我们假设一个中产，25岁硕士毕业开始租房，那么从2024年硕士毕业倒推回去，今年毕业的学生应该就是1999年出生，当时的出生人口1900万+，而四年后的2003年就下降到1500万+，人数剧减20%左右。
也就是说，无论货币增速放缓，还是供给增加，又或是需求人口萎缩，似乎都指向了同一个结论。
那就是，租金下跌。
基于这个巨大的不确定性，某如，也害怕了。
因为房租不断上涨的逻辑，已经发生了根本性变化。
分析到这里，文章开头提出的问题，应该已经有了结论。但写这篇文章的目的并不在这里，因为租金，对大多数人是无关紧要的。
租金涨一点跌一点，最多就是影响一点现金流，对我们持有的财富体量本身影响并不大。
但这里面有个要命的问题，就是租金会直接影响到房价的估值逻辑。
资产怎么定价？
资产的价格，在于其未来所有现金流的折现。
换句话说，房产价格，在于其未来所有租金的折现。
而租金有两个要素，一个是租金本身，另一个就是租金增速。
我们假定，在一线城市，在租金维持不变的情况下（租金增速=0），4%租金回报是合理估值。那么也就意味着25年，我们可以通过租金拿回我们的房价本金。
但如果租金回报只有2%，25年我们可以拿回我们的本金吗？
这个取决于租金增速，当租金年均增长5%时，假设房价不变，25年后，租金回报会增长到6.77%。那么如果以这25年为整个周期，平均租金回报是在4%以上的，也就是25年可以拿回房价本金。
也就是说，2%租金回报的房价是否合理，取决于预期租金增长速度。如果增速为5%，则房价的性价比，反而高于那些4%租金回报，但租金不涨的房子。
这也是为什么过去20年，我们国家的租售比远低于发达国家，但房价还能持续上涨的原因，其根本原因在于我们的租金增速远高于发达国家（背后的逻辑在于居民收入增速很高）。所以算下来的房价反而比发达国家更具性价比。
但现在，这个租金增长预期没有了，从某如的解约行为，我深深感受到了这种租金增长预期改变后的可怕。
这是不是也对应着，房产的估值，也要发生剧烈的变动了。。。
后记：
写这一篇文章，是因为最近有个粉丝问我，在他的家乡（某弱二线或三线城市），可以买到4%租金回报的房子，然后贷款利息只有3%左右。问是不是可以通过买入，抵押，再买入，再抵押这个循环来套利？
但这其中的危险在于，债务是刚性的，而租金是浮动的。由于我们现在的出生人口已跌至1000万以下，所以未来远期的租金水平，是有着巨大的不确定性的，特别是对于人口可能流出的弱二线或三线城市。
你买到了4%租金回报的房子，只用了3%的贷款，并不代表你就一定比对手盘聪明。因为现在看起来可以套利的利差，未来也可能因为租金下跌而转负。而届时如果房价不值钱，刚性的债务则全部需要你靠劳动来偿还。
也就是说，在租金可能面临下跌的不确定性下，我们负债买入房产的行为，需要更加谨慎。
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