5月17日国家四部委出台重磅新政，持续关注去库存等相关工作。这充分说明去库存工作的重要性。党中央明确，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性。去库存工作也需坚持人民性和政治性，立足供求关系新变化、城镇化新趋势和老百姓高品质住房需求等，持续打赢去库存攻坚战。
对全国百城库存数据进行分析，我们认为，受销售端持续偏低位影响，去库存工作面临较大压力。换句话说，去库存工作也需立足销售端层面，持续激活潜在销售数据。当然，随着各地去库存工作的推进，如利好政策出台和房价积极调整，去库存工作显示了积极信号。另外，从稳妥去库存和高质量推进工作的角度出发，本报告对近期反馈的一些市场风险做了提示，涉及：退房、高杠杆和持币观望等新情况。
一
库存规模
1、规模指标：去库存动力在增加
2024年4月，全国百城新建商品住宅库存规模为50020万平方米，环比增长0.2%，同比增长-1.5%。去年9月份以来全国百城库存规模总体呈现小幅下滑态势，说明包括“认房不认贷”等系列政策出台对去库存有积极作用。尤其是二季度以来各地全面取消或放松限购，客观上使得购房人数进一步增加，有助于库存的去化。但也需要看到，库存去化依然有压力和阻力，尤其体现在库存消化的节奏比较慢。数据上看，今年4月份库存规模相比去年9月份仅减少2%，库存去化工作仍需加紧。
5月17日央行等四部门出台新政，涉及降低首付、降低房贷利率、下调公积金利率和推进“以购代建”模式等。比如此次政策明确，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。各地售楼处的反馈情况是，去库存的动力已经在增加。
2、城市分类：强二线城市紧迫感最强
4月份，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3590、24242和22188万平方米，环比增速分别为0.1%、0.3%和0.1%，同比增速分别为12.7%、-3.6%和-1.2%。若对比去年9月份库存数据，当前三类城市库存规模增速为5.0%、-4.4%和-1.2%。总体上看，二线城市由于政策宽松力度最大，表现较好。
从4月份以来各地市场的反馈情况看，由于4月份各地新房交易的环同比下降等因素，房企和地方普遍感受到去库存的压力。对于政策进一步放松也有较大的呼声。这种压力，在大城市中要更为明显。即便是强二线城市，如成都、西安、杭州和合肥等，普遍都感受到销售端降温的压力。这也可以解释此类城市4月份以来购房政策持续放松的动作，尤其体现在限购政策全面退出方面。反过来也说明强二线城市的紧迫感最强。
3、城市排序：高库存城市和销售数据萎靡关系大
4月份，全国百城中共有39个城市库存规模出现同比正增长。这也说明，单纯从城市库存绝对规模来看，持续拉升的城市数量反而少。从各地反馈的情况来看，由于各地最近几年土地市场的降温，所以并没有产生太多的库存规模，这也说明高库存的压力主要源于消化能力的偏弱。另外部分城市库存规模偏大，也分为两种情况：一种是近期推盘增加但销售数据走下坡路；另一种是供应量不大但销售数据从去年四季度开始就明显萎缩。
二
供求关系
1、供应能力：总体表现乏力
4月份，全国百城新建商品住宅供应面积为1908万平方米，环比减少6.1%，同比减少35.1%。目前百城新房供应面积已出现连续11个月的同比下降态势，较为疲软。其对于各地去库存工作是有重要启发的。有效去库存可以有两个方向，一种是将此类房源转化为其他用途，即大批量收购并一次性消化；另外一种是增加居民家庭购买力和购买量。不过很显然，去库存的重心最终要落在第二种上，尤其是对需求潜力的挖掘非常重要。
2、成交指标：关注需求分流的问题
4月份，全国百城新建商品住宅成交面积为1804万平方米，环比增长-14.3%，同比增长-40.7%。4月份数据较弱，并没有如预期的反弹，而且此类交易数据的绝对量较差，若对比2019年4月数据大概萎缩近六成。这说明目前成交指标的问题在于“严重萎缩”，其显然会削弱去化动力。在此过程中，也需要注意一个新风险，即随着二手房挂牌量增加和法拍房增加，部分购房需求也会分流。当然5月份各地反馈的情况是，随着各类利好政策的出台和叠加，购房量和看房量在增加，部分好房源也出现了售罄的情况。其都有助于提振5月份和后续的交易数据。
3、供求关系：要警惕郊区盘去化更难的问题
4月份，全国百城新建商品住宅供应面积为1908万平方米，成交面积为1804万平方米，呈现出供大于求的态势。不过客观说，最近几个月的供求关系总体是“均处于低位、供求差异不大”的特征。目前供求关系的新问题是，市区和好地段的关系有所缓解，但郊区项目在原有基础上进一步恶化。一方面，此类郊区的新盘库存房源本身就相对多；另一方面，随着限购的全面放开，部分需求由郊区转向市区。这都会导致郊区的供求关系进一步恶化。
三
去化周期
1、存销比：相比合理值其压力增加一倍
4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.5个月，其含义是：按照目前既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要26.5个月时间才能消化完。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高，按13个月合理值计算，去化压力已经增加了一倍。
去库存的形势较为严峻，但并不意味去化机制明显恶化。今年购房者购房会比较关心几个问题，即：房价是否会企稳、名下的二手房是否可以较快出售、什么时候是购房最好时机等。从这个角度看，去库存的潜在动力是存在的，也是值得肯定的。后续要围绕去库存痛点做好文章，打好去库存攻坚战。
2、城市分类：一线城市去库存工作更为关键
4月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1、23.0和34.0个月。总体上三类城市去库存周期都异常高。若对比2019年4月份的去化周期即13.5、9.2和10.5个月，三类城市分别超出6.6、13.8和23.5个月。以该指标来看，三四线城市的去库存压力最大。
但即便如此，我们需要提示的是，从房地产长周期来看，最近几年去库存出现的新情况和新问题，主要还是集中在一线城市和新一线城市中。从各地反馈的情况看，此类城市“房价只涨不跌”、“买房稳赚”的心态已发生重要变化，甚至也影响到“租房或购房”的决策上。从这个角度看，一线城市等超大特大城市在购房政策方面应该做进一步的优化和调整，以持续推进去库存工作。这项工作做到位，对于各城市房地产的健康发展、示范效应的发挥等都有积极的作用。
3、城市排序：应关注二手房挂牌对去化指标的影响
对4月份全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序。其中，有42个城市去化周期超过36个月，有37个城市位于18-36个月区间，剩下的21个城市去化周期低于18个月。我们认为，对此类城市的去化周期数值，需要客观去看待。第一、各部门和机构对去化周期的计算方法会有差异，且各地的新房构成、库存统计和公布机制会有不同，所以需要综合其他因素对具体的去化周期数据进行分析。第二、建议各地监测好去化周期的未来三个月走势。对于去化周期开始拉大的城市，则需要警惕并防范数据恶化。而对于去化周期数据稳定的，则应该肯定该市场总体在改善，或风险可控。第三、各地在关注去化周期的时候，可把二手房挂牌量考虑进来。因为二手房挂牌量增多，即便部分城市统计的新房去库存数据相对健康，但若考虑了二手房因素，那么潜在的供求矛盾也会明显放大。
四
结论趋势
1、工作进展：提示三个新风险
今年二季度以来，各地购房政策持续放松和放宽，其对于去化周期的改善产生了积极的影响。同时，各地也反馈了一些风险点和新情况。第一、部分城市购房者本来计划认购郊区新房，但由于限购调整和房价调整，现在希望认购市区新房。这就造成原有的在途交易毁约，也出现了退房现象。这导致郊区新房的去库存压力和矛盾有所增大。第二、目前各地普遍降低首付比例，但社会上也有一种质疑即“杠杆是否会拉得太高”。这要求各地在公积金贷款额度增加、月供还款机制优化等方面做进一步创新。第三、“卖旧换新”过程中，部分房东出售房源并不急于认购新房，而是出现了持币观望现象。这说明二手房售房资金没有很快流入新房市场。
2、趋势判断：去库存环境持续优化
去库存工作看似棘手，但其环境正持续优化和宽松，对后续工作开展有较大支持。第一、新型城镇化的新趋势、老百姓对高品质住宅的认可，都会反映到购房市场上，尤其是新房市场上。这说明潜在购房需求是具备的，或者说去库存的底层逻辑和支撑没有变。第二、政策和价格的调整，正持续降低购房成本。政策方面，限购政策正逐渐退出历史舞台，意义重大。房价方面，逐渐形成了“低房价、低首付、低利率”的“三低”态势。第三、新的去库存资金在加快进入。除居民家庭的购房资金外，包括实体企业购房、房企“以购代建”等都有助于加快去库存。第四、住房产品的居住性价比提高，既包括阳台和飘窗的赠送政策，也包括“绿色、低碳、智能、安全”要素的导入，其都有助于提振住房消费信心和活力。
编制说明
《百城住宅库存报告》聚焦新建商品住宅库存相关指标，重点关注库存规模、供求关系、去化周期等指标，从总量、环同比、城市分类等角度进行分析。报告统计了2010年以来全国100个城市的月度数据，并以月度监测和发布的形式进行撰写。报告重点关注库存相关指标的现状和原因，并从中分析其对供求关系、量价关系、房企和各城市的影响。本报告在研究基础上，也给出了相关政策建议，促进库存及相关指标的健康发展。报告相关情况说明如下。
1、库存定义。本报告定义：住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。
2、存销比定义。本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。
3、城市口径。100个城市按一、二、三四线城市划分如下：4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。
来源：易居研究院
文章来源:易居研究院